S inflacijom koja probija rekorde iz mjeseca u mjesec i sve više gnjevnih građana na ulicama europskih gradova, više nema sumnje da ulazimo u eru visokih kamatnih stopa. Dizanje cijene novca uvod je u korekcije cijena kredita, novih i onih u otplati, pa s adrese banaka i regulatora stižu preporuke dužnicima s promjenjivom kamatom da provjere isplati li se njihovo fiksiranje. Za stambene kredite sve najveće banke nude fiksnu stopu, od tri do 15 godina, no nijedna ne nudi preko toga.

Inflacija je u eurozoni u listopadu porasla 10,6 posto, ponovno nadmašivši očekivanja središnje banke u Frankfurtu. S uvođenjem eura početkom 2023. referentne kamatne stope koje vrijede u eurozoni bit će aktualne i kod nas. Premda se sve češće može čuti da Europska središnja banka (ponovno) kasni u borbi s inflacijom jer važe i druge elemente, regulator je od ljeta krenuo s podizanjem referentnih kamatnjaka signalizirajući da će tim putem nastaviti. Opaske o tranzitornoj inflaciji više nitko ne spominje, a kako se ratu u Ukrajini i energetskoj krizi ne nazire kraj, Europa i svijet moraju se pripremiti na vrijeme visokih kamata. Stoga više nije pitanje hoće li novi krediti poskupjeti, a teret postojećih povećati, već – koliko.

Izvjesna uzlazna putanja

Hrvatska narodna banka (HNB) upozorila je da su najizloženiji klijenti s kamatnom stopom vezanom uz euribor. On je reprezentant kamatnih stopa različitih ročnosti do jedne godine po kojima se banke eurozone međusobno financiraju i odražava očekivana kretanja ključnih stopa ECB-a. Nakon višegodišnjeg razdoblja s negativnim predznakom, u 2022. započeo je rast koji se ubrzao u drugoj polovini godine. Šestomjesečni euribor, najčešća referentna stopa za kredite građanima vezane uz tu stopu, u devet mjeseci godine porastao je sa -0,5 na 1,85 posto (za 2,39 bodova). Do sredine studenog skočio je na 2,34 posto, što znači da je od početka godine narastao za 2,85 bodova. Nastavi li uzlaznom putanjom, a to se iz današnje perspektive čini više nego izvjesnim, HNB ističe da bi dijelu dužnika mogao “znatno” povećati otplate.

Analizirajući situaciju na domaćem tržištu regulator je podvukao crtu pod, objektivno, puno bolju situaciju nego prije nekoliko godina po pitanju udjela zajmova s promjenjivim kamatama. Oko 76.500 građana lani je imalo oko 14,7 milijardi kuna neotplaćene glavnice, što je oko 11 posto, s kamatom vezanom uz euribor. Među njima oko 42.000 vraćalo je stambene kredite. Računica ilustrira da bi, poraste li euribor tri postotna boda, za 28 posto kredita otplate porasle više od 20 posto. Godišnje se to svodi na rast tereta otplate za u prosjeku oko 7882 kune.

Računica, naravno, nije za sve ista. Rok dospijeća je najvažniji faktor jer bi najviše rate porasle onim klijentima najduljih dospijeća. Dužnici s preko 20 godina do dospijeća plaćali bi (prosječno) 30 posto više nego što danas izdvajaju ili 9808 kuna. Onima s deset godina do kraja otplate spomenuto povećanje euribora povećava ratu otprilike 13 posto. Istodobno, zbog kraće ročnosti, kod nestambenih kredita porast troška otplate bio bi osjetno blaži pa bi tek za 440 građana (1%) premašio petinu. Generalno, za svaku dodatnu godinu preostalog dospijeća relativni trošak otplate raste za oko 1,3 postotna boda.

Neki pitaju, neki još ne

S takvom računicom i pratećim porukama iz Frankfurta, opcija pretvaranja promjenjive kamatne stope u fiksnu može biti solidan štit od financijskog udara. Zagrebačka banka nudi stambene kredite uz fiksnu stopu do najviše 15 godina, promjenjive stope te kombinaciju fiksne i promjenjive stope pri čemu je kamatna stopa prvih 5 godina fiksna, a nakon toga varira. U hipotetskoj računicu stambenog kredita od 100.000 eura na 30 godina, fiksna stopa u prvih pet godina iznosi 2,99 posto (efektivna 3,56%) uz mjesečni anuitet 421,07 eura. Zasad u najvećoj banci nisu primijetili pojačan interes klijenata za fiksiranjem kamatne stope. “U slučaju zahtjeva klijenta za izmjenom kreditnih uvjeta, primjerice roka i načina otplate ili kamatne stope, sagledavaju se sve opcije i pronalazi individualno rješenje”, ističu.

U Privrednoj banci Zagreb nešto drukčija situacija; banka je klijentima još ljetos ponudila zaštitu. “S obzirom na uočeni trend rasta euribora PBZ je korisnike postojećih stambenih kredita s ugovorenom promjenjivom kamatnom stopom vezano uz šestomjesečni euribor još tijekom srpnja ove godine obavijestio o mogućnosti ugovaranja fiksne kamatne stope za preostalo razdoblje otplate”, kažu. Promjena je moguća bez dodatne dokumentacije, samo uz sklapanje dodatka ugovora bez naknada i troškova.

PBZ nudi stambene kredite s kombinacijom fiksne stope na rok 5 ili 15 godine te promjenjive kamate za preostalo razdoblje otplate s tim da ukupan rok otplate ne može biti duži od 30 godina te ovisi o namjeni i instrumentima osiguranja. U ponudi su i krediti s fiksnom stopom za cijelo razdoblje otplate kredita koje se mogu ugovoriti na rok do 15 godina. Računicu za naš hipotetski kredit od PBZ-a nismo dobili.

U Ersteu kažu da u posljednje vrijeme bilježe nešto veći interes klijenata za fiksiranjem, uglavnom kao posljedicu proaktivne komunikacije prema klijentima koji otplaćuju stambene kredite s promjenjivom stopom uz euribor. “Imajući u vidu činjenicu da će trend kretanja kamatnih stopa vrlo vjerojatno biti uzlazan u idućim godinama, načelni savjet ili sugestija klijentima, u prvom redu onima koji koriste kredite uz ugovorenu varijabilnu kamatnu stopu, išla bi u smjeru pojačane orijentacije prema zaštiti od takvog eventualnog porasta, odnosno analizi dostupnih opcija koje im stoje na raspolaganju u tom segmentu. S ciljem osiguravanja od eventualnog rasta referentne kamatne stope u budućnosti, Erste banka već dulji niz godina nudi mogućnost promjene vrste kamatne stope iz promjenjive u fiksnu ili kombiniranu kamatnu stopu”, kažu. Dodaju da procedura iziskuje trošak javnog bilježnika, odnosno potpis aneksa ugovora i solemnizaciju.

Procijenite isplativost

Fiksna stopa nudi zaštitu od rizika rasta kamate u budućnosti, dok oni s varijabilnom snose taj rizik, no u slučaju pada kamata uslijedile bi im manje stope (i rate). “Erste banka je s ciljem osiguravanja od eventualnog rasta referentne kamatne stope u budućnosti započela sa slanjem osobne obavijesti klijentima, korisnicima stambenih kredita s promjenjivom kamatnom stopom vezanom uz euribor, u kojoj je detaljno predstavljena mogućnost promjene kamatne stope”, ističu. Svojim klijentima ponudili su fiksnih 2,8 posto za rokove otplate kredita do 10 godina te kombinaciju fiksne i varijabilne stope za ostatak otplate. Pritom je fiksna spomenutih 2,8 posto, a promjenjiva koja se primjenjuje nakon 10 godina trenutno iznosi 2,8 posto godišnje. “Važno je napomenuti da je eventualna promjena kamatne stope iz promjenjive u fiksnu ili kombiniranu, individualna odluka svakog pojedinog korisnika kredita koji je donosi temeljem vlastite procjene dugoročne isplativosti takvog koraka”, ističu uz napomenu da svi klijenti s kreditima uz promjenivu stopu mogu zatražiti promjenu stopa, pod uvjetom da ih banka ima u ponudi.

Računica stambenog kredita od 100.000 eura na 30 godina može se realizirati uz kombinaciju stopa; anuitet u prvih 10 godina iznosi 410,89 eura, a potom u periodu varijabilne kamatne (po aktualnim uvjetima) iznosio bi 413,89 eura.

I u OTP banci klijenti se uglavnom interesiraju za fiksne kamate. Stambeni krediti se odobravaju uz kombinaciju fiksne i promjenjive stope pri čemu je fiksna dostupna na najviše tri godine. “Zakonske odredbe jasno reguliraju kamatna ograničenja na sve vrste kredita s ciljem što veće razine zaštite potrošača. Svakako preporučujemo klijentima da racionalno pristupe kreditiranju u skladu sa svojim financijskim mogućnostima i potrebama. Fiksnim stopama potrošač je zaštićen od rizika promjenjivosti uslijed rasta referentnih stopa te bilo kakvih tržišnih promjena”, kažu u OTP-u. Kredit od 100.000 eura nude uz fiksnih 3,29 posto za prve tri godine, potom promjenjivih 3,43 posto (efektivna 3,54%) u preostalih 27 godina. Mjesečna obveza za prve tri godine iznosi 437 eura, potom 444 eura (po aktualnim uvjetima).

U Raiffeisenu kažu da, iako ih nisu samoincijativno zvali da razmotre fiksiranje, klijentima je “uvijek na raspolaganju mogućnost podnošenja zahtjeva za refinanciranje aktivnih kredita po uvjetima iz aktualne ponude što uključuje i fiksiranje KS na period do maksimalno 15 godina”. U posljednje vrijeme primjećuju “neznatni porast” udjela refinanciranja postojećih stambenih kredita novim, s fiksiranjem kamatne stope na određeni period. RBA u ponudi ima stambene kredite uz fiksnu stopu na period od 5, 10 i najviše 15 godina, nakon čega se primjenjuje promjenjiva.

Kamatni udar je ograničen – zakonom

U slučaju našeg primjera kredita i prvih pet godina nepromjenjivih 2,8 posto, anuitet bio iznosio 410,89 eura. Za fiksiranje na 10 godina anuitet bio porastao na 449,04 eura, dok bi 15 godina fiksne kamate (potom promjenjive), anuitet za vrijeme trajanja fiksacije iznosi 465,96 eura, kažu.

Pri vaganju odluke fiksirati ili ne kamatne stope, na umu treba imati da je kamatni udar ograničen zakonom. Na stambene kredite maksimalna dopuštena kamata ne smije premašiti trećinu prosječne (ponderirane) stope na stanje kredita u određenoj valuti. Kako se na glavninu stambenih kredita vezanih za euribor već primjenjuje stopa na samom ograničenju maksimalne, u HNB-u ističu da “daljnji rast kamatnih stopa na stambene kredite u kratkom roku nije izgledan”. Za ostale potrošačke kredite najviša dopuštena stopa ne smije premašiti za polovinu uvećan prosjek takvih kredita u pojedinoj valuti, pa “kod nestambenih kredita postoji mogućnost rasta kamatne stope i u kratkom roku” što znači da su prvi na udaru potrošački, a nakon toga stambeni vezani za euribor.

Tek ograničeni zaklon imaju dužnici kojima u ugovorima umjesto euribora stoji nacionalna referentna stopa, odnosno NRS koji odražava cijenu domaćih izvora financiranja, ili trezorski zapisi. Iz HNB-a poručuju da se porast kamata na europskom tržištu na domaće kredite prenosi postupno jer je ograničen rastom prosječnih kamatnih stopa na stanja kredita. “Taj bi se rast mogao ubrzati ako porastu kamatne stope na nove kredite ili banke krenu dizati kamatne stope na depozite, što bi se odrazilo na kretanje NRS-a”, napominju u središnjoj banci.