Napuhavanje tržišta nekretnina sve više brine regulatore u Europi; u srijedu je Europski odbor za sistemske rizike (ESRB) opet upozorio je da bi se tržišni stres u slučaju oštrog pada u sektoru nekretnina mogao pretvoriti u sistemski rizik za banke. U slučaju da se takav scenarij ostvari, banke bi se našle u situaciji da im nedostaje kapitala.

Na krilima desetljeća labave monetarne politike, obilje novca koje je kolalo (i još uvijek kola) u financijskom sustavu i jeftini krediti, godinama napuhuje balon na tržištu nekretnina diljem Europe.

Ne rastu samo kupoprodajne cijene već se oni prelijevaju i na tržište najma što, barem u Hrvatskoj, prerasta u društveni i politički problem nedostupnosti stambenih nekretnina.

Tržište na prekretnici
Supervizori već neko vrijeme upozoravaju da je europsko tržište nekretnina na prekretnici nakon godina uzleta. Posebno upozoravaju na ranjivost i rizike koji prijete iz segmenta komercijalnih nekretnina u kojem bi ciklički pad mogao biti dodatno produbljen činjenicom da su postpandemijske navike standardnim obrascem učinile rad od kuće koji je smanjio potrebe za uredskim prostorima.

Europski odbor za sistemske rizike izdao je novu preporuku nacionalnim tijelima i tijelima Europske unije da prate rizike i zahtijevaju od zajmodavaca da ispravno procijene kolateral uz izdvajanje odgovarajućih rezervacija.

“Sektor je trenutno osjetljiv na cikličke rizike povezane s povećanom inflacijom, pooštravanjem financijskih uvjeta koji ograničavaju opseg za refinanciranje postojećeg duga i uzimanje novih zajmova te naglašeno pogoršanje izgleda za rast”, stoji u priopćenju ESRB-a.

Ekonomske politike povezane s klimom, poput promijenjenih standarda građenja, snažnijeg iskoraka e-trgovine i veće potražnje za fleksibilnošću uredskog prostora koji se može iznajmiti, povećavaju pritiske, rekao je ESRB na čijem je čelu čelnica Europske središnje banke Christine Lagarde.

Inače, najnovije preporuke dolaze nakon što je Odbor u rujnu odaslao upozorenje o rastućim rizicima neplaćanja u komercijalnim nekretninama. Odbor brine da bi nagli pad (zbog dizanja kamatnih stopa i pooštrenih uvjeta financiranja) mogao donijeti sistemski učinak na financijski sustav i šire ograničavanjem kreditne sposobnosti banaka.

Najbrži rast u 20 godina
Kreditiranje sektora provodi se trenutno uz visoke omjere zajma i vrijednosti, no oni bi mogli još porasti ukoliko poraste procjena imovine poraste jer bi to dovelo do povećanih zahtjeva za rezervacijama i kapitalom, ograničavajući sposobnost banaka da posuđuju sredstva drugima, rekao je ESRB.

Supervizora, također, brine neusklađenost likvidnosti u otvorenim investicijskim fondovima za nekretnine. ESRB ističe da fondovi moraju bolje uskladiti uvjete otkupa i likvidnost temeljne imovine, kao i procijeniti rizike koji proizlaze iz neusklađenosti likvidnosti i zaduženosti.

U zadnje dvije godine cijene nekretnina porasle su najbrže u zadnjih 20 godina pa je nervoza od pucanja balona i prelijevanja šoka na gospodarstvo postala realna briga regulatora. Unazad nekoliko mjeseci Hrvatska narodna banka od banaka zatražila je od banaka podizanje protucikličkog sloja zaštitnog kapitala signalizirajući i mogućnost novih mjera.

S podizanjem ključnih kamatnih stopa zbog obuzdavanja inflacije, hlađenje je pitanje dana, ali je otvoreno hoće li ono biti kontrolirano ili je izgledan oštriji pad cijena.