Promjenjive stope padaju u zaborav, a fiksne su u trendu. Otprilike tako bi se sažeto mogla opisati ponuda bankarskih kredita za građanstvo, budući da su sve banke odreda prestale nuditi kredite s promjenjivim kamatnim stopama. Po prvi puta sada se nude fiksne kamatne stope za cijeli rok otplate stambenih kredita, a razlog ovoj promjeni trenda leži u zakonskim limitima promjenjivih kamatnih stopa.

Naime, maksimalna promjenjiva kamatna stopa ograničena je Zakonom o potrošačkom kreditiranju, pa bi banke plasmanom kredita s promjenjivim kamatama vezanih uz Euribor radile s negativnim maržama, budući da je trenutno 6M Euribor veći od zakonom ograničenog maksimuma za promjenjive kamatne stope za stambene kredite.

Strah od rasta Euribora

Najviša dopuštena kamatna stopa za stambene kredite ne smije biti viša od prosječne ponderirane kamatne stope na stanja stambenih kredita u određenoj valuti uvećane za trećinu, a određuje se svakih šest mjeseci. Od 1. srpnja taj limit iznosi 3,73 posto, pa je više nego jasno zašto su se banke okrenule fiksnim kamatama.

Za ostale potrošačke kredite promjenjiva kamatna stopa ne smije biti veća od prosječne ponderirane kamatne stope za ostale kredite uvećane za polovicu, a trenutno taj maksimum iznosi 8,48%. Ove vrijednosti na snazi su do 1. siječnja 2024.

Efektivne kamatne stope na stambene kredite u ponudi hrvatskih banaka danas se kreću uglavnom između četiri i pet posto, a kod nenamjenskih su i veće od 6 posto. I prije nego što su banke iz ponude izbacile kredite s promjenjivim kamatama, zbog straha od daljnjeg rasta Euribora, u posljednje vrijeme više je realizirano kredita s fiksnom kamatom nego što je to ranije bio slučaj. Tako su u travnju banke izdale četiri puta više stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom, a usporedbe radi, u proljeće 2016. godine bilo je odobreno samo 33 posto takvih kredita kućanstvima.

Usporedno s ovim trendom, vidljiv je i zaokret u vrsti kreditnih plasmana. Dok su lani prevladavali stambeni krediti, ovu će godinu obilježiti nenamjenski. Prema podacima HNB-a, promatrano na godišnjoj razini, rast kredita stanovništva se blago ubrzao (sa 6,5% u svibnju na 6,6% u lipnju, na osnovi transakcija) zbog ubrzavanja rasta gotovinskih nenamjenskih kredita (sa 5,7% na 6,3%). U isto vrijeme, stambeni krediti su usporili.

Ovakav trend bio je očekivan zbog činjenice da su posljednjih godina jako narasle cijene nekretnina. U kombinaciji s rastom kamatnih stopa, nekretnine postaju sve manje priuštive, odnosno sve je manji broj ljudi kreditno sposoban u postojećim uvjetima. Stoga ne čudi da je već sredinom 2022. došlo do smanjenja broja transakcija na tržištu nekretnina, što dodatno potvrđuje slabljenje potražnje i naznačuje mogućnost preokreta aktualnog ciklusa na tržištu nekretnina.

U isto su vrijeme i banke postrožile uvjete odobravanja novih stambenih kredita, na što upućuje omjer iznosa kredita prema vrijednosti instrumenta osiguranja. Tek ozbiljnije korekcije cijena ili rast raspoloživog dohotka mogao bi preokrenuti ovaj trend. Osim spomenutih razloga, ulaganja kućanstava u stambene nekretnine u narednom razdoblju ostat će razmjerno prigušena i zbog rastuće atraktivnosti alternativnih oblika ulaganja.

S druge strane, u nastavku godine očekuje nas daljnji rast gotovinskih nenamjenskih kredita. Jačanje dinamike kreditiranja u tom segmentu vidljivo je već nekoliko mjeseci, pa je tako u travnju rast na godišnjoj razini ubrzao sa 3,5 na 5 posto, u svibnju na 5,7, a u lipnju na 6,3 posto. Vrijednost transakcija gotovinskih kredita sektoru kućanstava – nakon višegodišnjeg razdoblja zadržavanja na umjerenim razinama – ove se godine približila prosjeku pretpandemijskog perioda. Rezultat je to očekivanja potrošača o rastu kamatnih stopa, ali i povećane potrebe za financiranjem u okruženju stalnih inflatornih pritisaka.

Isplativije za poduzetnike

Uz klasične potrošačke kredite, u posljednje vrijeme primjetan je i trend rasta hipotekarnih kredita, koje nerijetko klijenti uzimaju kako bi kupili zemljište i gradili vlastitu nekretninu, budući da im se s trenutnim cijenama stanova to pokazuje kao najbolja opcija za rješavanje stambenog pitanja. Ovisno o banci, iznos hipotekarnog kredita obično se odobrava od 50 do 80 posto vrijednosti nekretnine, najčešće do iznosa od 150.000 eura, a kamatne stope približile su se stambenim, što ranije nikada nije bio slučaj.

Za očekivati je da će u narednom razdoblju rasti potražnja i za ovom vrstom kredita, osobito jer ih sve više traže i poduzetnici koji ih podižu kao fizičke osobe, kako bi dobiveni iznos iskoristili za financiranje svog biznisa. Naime, ciklus povećanja ključnih kamatnih stopa započet u srpnju 2022. uvelike se odrazio na troškove financiranja poduzeća te je i prijenos na kamatne stope kredita bio brži nego u slučaju poduzeća, a banke su istovremeno i dodatno postrožile uvjete kreditiranja, pa je danas brojnim poduzetnicima oportunije podizati kredite kao fizičke osobe, koristeći metodu tzv. kombiniranog dohotka.

Dio banaka prilikom izračuna otplatnog potencijala uzima u obzir spojenu kreditnu sposobnost fizičke osobe i tvrtke u njezinom vlasništvu. Osim toga, na ovaj način, poduzetnici dobivaju kredit znatno duže ročnosti. Dodatna prednost je što kredit dobivaju uz fiksnu kamatnu stopu, nemaju izlaznu naknadu niti naknadu za obradu kredita, što u slučaju da podižu kredit kroz svoje poduzeće ne mogu dobiti.

Uzme li se u obzir da se zbog povoljnih kretanja na tržištu rada i raširenog manjka radne snage očekuje ubrzanje rasta nominalnih plaća te rast osobne potrošnje, izvjesno je da će ovu godinu obilježiti daljnji porast gotovinskih kredita, potrošačkih i hipotekarnih.

Znatno teže je prognozirati kretanje kamatnih stopa na kredite, budući da su mišljenja oko novih poteza Europske središnje banke prilično podijeljena. I dok je neizvjesno čeka li se nas u rujnu novo povećanje kamatnih stopa, s obzirom na zakonsku regulativu u Hrvatskoj koja ograničava varijabilne kamate na kredite, ono što je sigurno jest da će kućanstva moći računati jedino na kredite s fiksnim kamatnim stopama.