U razdoblju nakon krize (2008. – 2015.), u prosjeku se 50% prometa nekretnina u Hrvatskoj financiralo dugom, a druga polovica iz vlastitih izvora sredstava. Glavni investitori su bili hrvatski državljani.

Danas, kao glavni razlog rasta cijena nekretnina navodi se ulaganje stranih državljana u nekretnine, kako za osobne potrebe, tako i u svrhu turizma. Taj dio predstavljaju direktne investicije, te ne obuhvaćaju financiranje dugom. Strani investitori sudjeluju sa 30% ostvarenih investicija u nekretnine u Hrvatskoj.

Tržište im postaje poznato, a Hrvatska kao premium destinacija za ulaganje u nekretnine koje su još uvijek jeftinije od onih iz njihovih domicilnih zemalja. Analitičari očekuju kako će se trend svakako nastaviti, te i dalje stvarati pritisak na rast cijena nekretnina u idućih dvije do tri godine. Potražnja za nekretninama, iako se nalazimo u razdoblju rastuće cijene novca, još uvijek pokazuje trend veće potražnje u odnosu na ponudu nekretnina. Specifičnost odabira ulaganja u nekretnine u odnosu na druge vidove ulaganja, ponovno je na vrhuncu, a obzirom na karakter “dobrog čuvara vrijednosti”.

Zabrinjavajuća situacija

Nastavno na ponudu i potražnju nekretnina, svakako je dobro osvrnuti se na broj izdanih građevinskih dozvola, a obzirom da su vjerojatno najbolji pokazatelj buduće stambene ponude, jer se te dozvole izdaju samo kada postoji namjera realizacije nekog građevinskog projekta. Ukupan broj izdanih građevinskih dozvola u 11 mjeseci 2022. godine iznosi gotovo 10 tisuća, što je povećanje od 4% na godišnjoj razini, od čega za zgrade gotovo 8700, što je povećanje od 6,1% na godišnjoj razini.

Taj dio nam ukazuje na ublažavanje cijena rasta nekretnina za kojih 2-3 godine, a obzirom na vrijeme potrebno za realizaciju izgradnje, te pod pretpostavkom da se nastavi rastući trend izgradnje. S druge strane, rastuća cijena same izgradnje (troškova građenja) bi se svakako trebala u skorijem vremenskom razdoblju stabilizirati.

U 9 ​​mjeseci 2022. samo strana ulaganja u nekretnine iznosila su 711,5 milijuna eura, dok su ulaganja u “turističke nekretnine iznosila 241,2 milijuna eura. Prema procjenama, ako se trenutni trend iz 2022. nastavi, strana ulaganja u nekretnine mogla bi iznositi 948 milijuna eura, što je povećanje od 20% u odnosu na 2021. godinu, a u smještaj, odnosno “turističke nekretnine”, mogla bi iznositi 321,3 milijuna eura, što je povećanje od 153% na godišnjoj razini.

Dio koji je posebno zabrinjavajući, a kada se promatra aktivnost banaka u narednim periodima, jesu očekivanja drastičnog pada stambenih kredita prema građanstvu. Razloga je nekoliko. Stambeni krediti u trenutnim ponudama banaka su namijenjeni uglavnom za hrvatske državljane, cijene nekretnina su izrazito visoke, rast cijena nije u korelaciji s rastom osobnog dohotka po stanovniku, kredit risk politike banaka pri izračunu otplatnog potencijala za odobrenje kredita se neće relaksirati, a što nas dovodi da je “tržište potentnih fizičkih osoba” za zaduživanje putem stambenog kredita iščeznulo.

Primjera radi, cijena novogradnje u Zagrebu za lokacije Trešnjevka, Donji grad, Medveščak, Borovje iznosi oko 3900 eura po četvornom metru. Uzmemo li u obzir da je želja kupiti stan putem stambenog kredita za tročlanu obitelj od cca 80 kvadrata, bit će potrebno izdvojiti 312.000 eura, a što nas dovodi do mjesečnog anuiteta od 1349,30 eura (30 godina otplate, kamatna stopa 3,2%).

Kako bi se pronašao “bankabilan” kandidat za takav kredit, osoba treba imati minimalnu neto plaću od 2300 eura, pod pretpostavkom da nema nikakvih drugih zaduženja. Prosječna neto plaća u RH prema posljednjim objavama iznosi 1030 eura mjesečno, dok za Grad Zagreb iznosi 1187 eura, što je porazno. Nadalje, država je ponovno pustila APN (posljednji) koji dodatno ima direktan utjecaj na rast cijena nekretnina, no upitno je ostvaruje li svoju pravu svrhu (rješavanje stambenog pitanja za mlade obitelji), obzirom na prije navedeno.

Promjena politike banaka

Sve to imat će značajne efekte, kako na banke, tako i na korisnike kredita – građane. Ono što se očekuje na strani građanstva jest iseljavanje u manje sredine koje gravitiraju većim gradovima, te početak stanogradnje u okolnim mjestima, dok će s druge strane rast dohotka u korelaciji sa rastom troškova života i rastom cijena nekretnina teško biti izvjestan. Na strani banaka u segmentu građanstva, a kako bi se amortizirao navedeni učinak, očekuje se fokus na plasiranje hipotekarnih i nenamjenskih kredita, te otvaranje prema financiranju stranih državljana, a koji neku vrstu dohotka mogu ostvarivati/ostvaruju na hrvatskom tržištu.

U konačnici, banke očekuje i optimizacija fiksnog troška (mreža poslovnica, bankomata), te usmjeravanje na digitalne kanale. Sve u svemu, pred nama je jedan izazovan period, gdje će se tradicionalno poslovanje dugoročno promijeniti.

U domeni poslovanja s pravnim osobama Mikro i SME segment, prisutan je trend visoke razine korištenja financijskih instrumenata u obliku jamstava i subvencija, čija svrha je biti supstitut klasičnoj kolateralizaciji plasmana, a s krajnjim ciljem nastavka kretanja poduzetničkog “zamašnjaka”. Tako imamo na raspolaganju jamstva za digitalizaciju i inovacije, jamstva za obrtni ciklus, jamstva za refinanciranja postojećih zaduženja, itd.

Obzirom na višu potražnju od ponude na tržištu nekretnina, očekuje se značajniji fokus na projektna financiranja. Tome u prilog ide i jasnija trenutna slika “recesijskog očekivanja” koju je, prije samo par mjeseci, bilo teško za procijeniti, kao i očekivanja u vidu stabilizacije troška gradnje.

Prednosti mezanin financiranja

Koliko god da je tržište financiranja dugom putem bankarskog sektora visoko zastupljeno u odnosu na ukupna investicijska financiranja, polako se nazire otvaranje i prema alternativnim izvorima financiranja i u Hrvatskoj. Iako alternativnih izvora ima značajno više, ovaj puta bi se osvrnuli na oblik financiranja “mezanin”.

Jedno od najbližih oblika klasičnom financiranju dugom je mezanin financiranje. Iako je široj javnosti još uvijek manje poznat oblik financiranja, u svijetu je relativno čest oblik pribavljanja traženog kapitala. Predstavlja hibrid koji kombinira financiranje dugom i vlasničkim kapitalom.

Poput klasičnog bankarskog kredita, mezanin financiranje se otplaćuje uz ugovorenu kamatnu stopu, a financirano društvo kao kolateral koristi udjele društva, te u slučaju da ne može ispunjavati ugovorom definirane obveze, dug se pretvara u vlasnički udio u financiranom društvu.

Koristi se najčešće u slučajevima isplate suvlasnika društva, stjecanja poslovnih udjela drugih društva, te pri realizaciji kapitalnih projekata često u “sindikatu” s klasičnim bankarskim financiranjima. U praksi je izrazito zanimljiv oblik, a obzirom da poslovne banke izbjegavaju financirati stjecanje poslovnih udjela i isplate suvlasnika, upravo mezanin financiranje popunjava taj jaz.