Tržište nekretnina u Skandinaviji proživljava pravu renesansu, što posebno vrijedi za Švedsku gdje vlada i središnja banka već upozoravaju na moguće “pregrijavanje” tržišta.

Kako piše Bloomberg, uspon cijena skandinavskih nekretnina potiče i sve veći priljev kapitala stranih investitora koji traže stabilan prinos u globalnom okružju kamatnih stopa praktički na nuli.

Newsec, tvrtka za konzalting u nekretninskom tržištu, tvrdi da će broj kupoprodajnih transakcija na bogatom europskom sjeveru vjerojatno ove godine skočiti više od 10 posto i dosegnuti vrijednost od rekordnih 60 milijardi dolara.

Valja naglasiti kako se radi o vrijednosti transakcija na razini britanskog tržišta, dvostruko većeg od skandinavskog.

Preduvjeti za investitore

Max Barclay iz Newseca tvrdi kako je interes investitora rekordan. Iako je skandinavska regija među manjima u Europi, krasi je visoki standard stanovništva, s visokim udjelom fakultetski obrazovanih te stabilno političko okružje. To su sve preduvjeti za privlačenje investitora koji traže stabilne dugoročne prinose. “Te stvari treba uzeti u obzir kada je riječ o privlačenju kapitala”, dodaje Barclay.

U Švedskoj, najvećoj skandinavskoj ekonomiji, u prvom kvartalu zabilježeno je 46 milijardi kruna (4,5 milijarde eura) vrijednosti kupoprodajnih transakcija, što je najviši iznos ikada, pokazuju podaci Newseca. Situaciju na tamošnjem tržištu dobro oslikava podatak da prosječne cijene stambenih nekretnina svakog mjeseca postavljaju nove rekorde.

Tako su cijene stanova samo u ožujku skočile na godišnjoj razini u prosjeku za 17 posto. Sve očitije pregrijavanje nekretninskog tržišta oglasilo je zvono za uzbunu i u vladi. Ministrica financija Magdalena Andersson izjavila je kako trendovi na tržištu idu prema uvođenju dodatnih mjera kako bi se osigurala razumna ravnoteža između ponude i potražnje.

“Očito je da je to nešto što ćemo trebati pratiti”, kazala je Andersson. Ministrica smatra da je to jedna od posljedica pandemije na potrošačke navike jer Šveđani sada više troše na nekretnine nego na kupnju roba i usluga. Kako je kazala, vladine mjere za sada su prvenstveno usmjerene na povećanje ponude, poput podrške u gradnji novih stanova.

Uzrok snažnom povećanju cijena stanova ipak treba potražiti u monetarnoj politici najstarije središnje banke na svijetu, Riksbank. Kako bi podržala gospodarstvo u uvjetima pandemije koronavirusa, Riksbank je dodatno snizila kamatnu stopu koja je trenutačno na nuli.

To je rezultiralo vrlo jeftinim stambenim kreditima s kamatnom stopom malo iznad 2 posto u vodećim švedskim bankama. Inače, razdoblje jeftinog duga traje već godinama, pa je krajem prošle godine prosječna zaduženost švedskih kućanstava dosegla zabrinjavajućih 190 posto bruto raspoloživog dohotka. Središnja banka pozorno promatra nagomilavanje duga građana.

“To je kao da sjedite na vrhu vulkana. Na tom vulkanu sjedimo već godinama. Još nije erumpirao, ali situacija ne ide u pravom smjeru”, ističe guverner središnje banke Stefan Ingves. Ministrica Andersson također smatra kako rastuću zaduženost kućanstava ne treba promatrati kao nešto bezopasno.

Međutim, dodaje kako je još nejasno je li povećanje ulaganja u nekretnine stalni trend s obzirom da je opala potrošnja u ostalim segmentima, pa Šveđani koriste priliku za proširenje životnog prostora. Ekonomski analitičari ne dvoje da je politika Riksbank dovela do sadašnjih neravnoteža na tržištu nekretnina.

Situacija na tržištu “uvelike je pokretana očekivanjem da će razdoblje niskih kamatnih stopa dugo potrajati”, ističe Bjorn Wellhagen, izvršni direktor Maklarsamfundeta, lobističke skupine usmjerene na nekretninsko tržište. Inače, prognoze Riksbank pokazuju da povećanja kamatnih stopa neće biti još barem tri godine.

No, nisu “krive” samo niske kamatne stope. Kupnja obveznica povezanih sa stambenim kreditima trenutno čini lavovski dio programa kvantitativnog popuštanja Riksbank vrijednog 700 milijardi kruna (81 milijardu dolara).

Tržište u zenitu

Da je švedsko tržište nekretnina u zenitu govori i prošlotjedna najava da internetski portal za oglašavanje stanova i kuća Hemnet planira izaći na burzu u Stockholmu tijekom drugog tromjesečja. Hemnet je objavio kako očekuje rast ovogodišnjih prihoda i do 20 posto.

Osim stambenih, u Skandinaviji vlada velika potražnja i za komercijalnim nekretninama. O tome dovoljno govori “rat ponudama” za norveškog upravitelja uredskim prostorom Entra početkom godine.

U vlasničkoj strukturi Entre je i golemi norveški Naftni fond, a kompanija je na kraju odbila švedskih konkurenata poput Castelluma, SBB-a i Fastighetsa.

Naime, iz Entre su poručili kako će radije ostati samostalni s obzirom na mogućnosti rasta. Max Barclay tvrdi da su dionice nekretninskih tvrtki iz Skandivaije još uvijek povoljne, s obzirom na vrijednost portfelja.

To ih čini privlačnim metama za preuzimanje putem burze.

U Newsecu predviđaju da će institucionalni investitori nastaviti ulagati u skandinavske nekretnine, pa bi sa sadašnji 12 posto udjel vlasništva mogli povećati na 20 posto do 2030. godine. Dobar je primjer Oslo gdje dugoročni ulagači već kontroliraju 67 posto uredskog prostora.