Višegodišnje razdoblje neisplativosti štednje u bankama rezultiralo je skokom cijena nekretnina u Njemačkoj, pa su tamošnji gradovi u svjetskom vrhu po riziku stvaranja balona.

Takva situacija sve više zabrinjava njemačku središnju banku koja smatra da su cijene nekretnina pretjerane za barem 30 posto.

Svaki drugi ima stan
Kako piše Reuters, oglas za kupnju trosobnog apartmana s pogledom na poslovno središte Frankfurta s istaknutom cijenom od 9 milijuna eura za neke je znak da se na tržištu napuhao opasan balon.

Stanovnici su zbog toga svom gradu na rijeci Majni – jednom od najbogatijih u Njemačkoj – već dali nadimak “Mainhattan”. Iako je njemačko financijsko središte daleko od New Yorka po noćnom životu, kulturnim sadržajima i bankarstvu, ipak ga je nadmašilo na ljestvici nekretninskih balona koju je sastavila švicarska banka UBS.

UBS-ovo mjerilo analizira cijene stambenih nekretnina u 25 gradova svijeta te procjenjuje gdje je najveći rizik od stvaranja balona na nekretninskom tržištu.

Frankfurt je na toj ljestvici dobio najviših 2,16 bodova, slijedi Toronto sa 2,02, Hong Kong sa 1,90, a na četvrtoj poziciji još je jedan njemački grad, München sa 1,84 boda.

Rezultat je to činjenice da u posljednje vrijeme svaki drugi Nijemac ima nekretninu u vlasništvu. Naime, još 2006. manje od 42 posto građana Njemačke posjedovalo je nekretninu.

Podatak za 2018. kazuje da je taj udjel narastao na 47 posto. Nekoliko je faktora djelovalo na to, od iznimno niskih kamatnih stopa na stambene kredite, preko rasta cijena najma do činjenice da su velike štediše u nekim bankama plaćale negativne kamatne stope na svoje depozite.

Zbog toga je došlo do usmjeravanja novca u nekretnine, pa su prosječne cijene u odnosu na sredinu 2016. skočile za približno 50 posto.

Od sredine 2019. rast cijena nekretnina u Njemačkoj bio je brži nego u ostatku Europe, a tijekom drugog tromjesečja 2021. cijene su skočile dodatnih 10 posto na godišnjoj razini.

Zanimanje Nijemaca za nekretnine posebno je poraslo tijekom pandemije. Podaci Bundesbanke pokazuju da su krajem 2020. stambeni krediti dosegli 1,45 bilijuna eura, oko 6 posto više nego prethodne godine.

Podaci za ovu godinu pokazuju da krediti nastavljaju rasti. Primjer užarenosti njemačkog tržišta jest i projekt osiguravajuće kuće Allianz i lokalnog mirovinskog fonda koji su ove godine platili 1,4 milijarde eura za zemljište u poslovnom dijelu Frankfurta.

Na njemu će izgraditi četiri nebodera s uredskim prostorima i stanovima koji će se prodavati za 3 milijuna eura. “Ciljali smo frankfurtsko područje. Interes kupaca potvrđuje da je to bila ispravna odluka. Za sada ne vidimo tržišni balon”, komentirao je jedan od predstavnika projekta.

Preokret u 2024.
Međutim, tako ne misle u Bundesbanku. Ekonomisti središnje banke u studenom su objavili istraživanje prema kojem bi cijene na tamošnjem tržištu mogle biti prenapuhane i do 30 posto.

“Trebamo godišnji priljev najmanje 220.000 imigranata kako bi broj stanovnika i potražnju za nekretninama održali stabilnima. No, u pandemiji je imigracija znatno smanjena”, ističe Jochen Möbert, ekonomist Deutsche Banka.

Prije pandemije u Njemačku se godišnje doseljavalo do 400.000 stranaca. Möbert procjenjuje da bi manje useljavanje, uz stroža pravila o energetskoj učinkovitosti zgrada te ograničavanje rasta najamnina, moglo dovesti do preokreta trenda 2024. godine.

Barbara Steenbergen iz Međunarodne unije stanara ističe kako je pandemija rezultirala striktnijim kontrolama ulaganja u nekretnine u Europi, poput ograničenja stranim kupcima da stječu nekretnine u Amsterdamu. “Tržišta postaju reguliranija širom Europe”, dodala je Steenbergen.