Nekretninska kriza u Švedskoj poprima sve tamnije konture, a u probleme su sada neizravno uvučeni i najveći mirovinski fondovi u toj zemlji.

Kako navodi Reuters, posljednjih mjeseci vlada u Stockholmu uporno umanjuje efekte problema nekretninskih developera ponavljajući istu poruku: u problemima su pojedine kompanije, a ne država.

Međutim, problemi sa solventnošću kompanije Heimstaden Bostad, developera čiji se portfelj nekretnina vrijedan 30 milijardi dolara proteže od Stockholma do Berlina, u priču je uvukao i najveći mirovinski fond u Švedskoj. Nakon SBB-a, to je već druga velika nekretninska kompanija u državi koja se našla u financijskim problemima.

Pad od 20 posto
Prije desetak dana mirovinski fond Alecta koji drži 38 posto udjela u Heimstaden Bostadu objavio je kako namjerava sudjelovati u dokapitalizaciji te nekretninske kompanije, jedne od najvećih u Europi. Swedbank procjenjuje da Heimstaden Bostadu nedostaje ugrubo 30 milijardi kruna (2,7 milijardi dolara) za plaćanje dospjelih obveza.  Problemi kompanije privukli su pažnju i švedskog financijskog regulatora koji je počeo istraživati zašto je i kako Alecta ranije uložila 4,5 milijarde dolara u Heimstaden.

Vijest o problemima u Heimstadenu pokazuje da se nesumnjivo produbila nekretninska kriza u Švedskoj, državi koja među europskim zemljama prolazi kroz najsnažniji udar na tom tržištu izazvan snažnim rastom kamatnih stopa koje su iznenada prekinule razdoblje više od desetljeća vrlo povoljnih kredita. Od vrhunca u ožujku 2022., trenutno su cijene nekretnina u Švedskoj u prosjeku niže za 20-ak posto.

Švedska je najveće skandinavsko gospodarstvo i jedna od najbogatijih država Europe, ali ima jednu Ahilovu petu – nekretninsko tržište izraslo na divovskih četiri bilijuna kruna (360 milijardi dolara) vrijednim bankovnim kreditima. O kakvim se razmjerima radi, dovoljno govori podatak da su Šveđani, kojih je 10 milijuna u zemlji, dvostruko više zaduženi od Nijemaca ili Talijana.

No, poseban je problem što svaki drugi dužnik ima stambeni kredit s promjenjivom kamatnom stopom. Potencijal nevolja još je ranije prepoznao Međunarodni monetarni fond (MMF) upozorivši početkom ove godine da rekordno visoki iznosi plasmana stambenih kredita u kombinaciji s komercijalnim nekretninskim tvrtkama čije se poslovanje temelji na kreditima lokalnih banaka predstavljaju rizik za financijsku stabilnost zemlje.

Kako se nekretninska kriza širi, vlada se priprema za intervenciju, istovremeno “držeći fige” da njezino upletanje ipak neće biti potrebno. U tom kontekstu Karolina Ekholm, šefica Ureda za dug koji nadgleda državne financije, ranije ove godine kazala je kako je Švedska niskozadužena država i može si priuštiti dodatno zaduživanje radi intervencije na nekretninskom tržištu i učvršćivanja financijske stabilnosti zemlje.

Ta bi intervencija mogla ići od davanja kreditnih jamstava do subvencioniranja kredita, kazala je ta nekadašnja dužnosnica središnje banke. No, Reutersov izvor upućen u razmišljanja službenog Stockholma ističe kako je vlada načelno spremna pomoći, ali se ipak pribojava političke štete koju bi mogla imati od tog poteza.

Najgore nije prošlo
Dok kamatne stope i dalje rastu, Marcus Gustavsson, analitičar Danske Bank, ocjenjuje da najgore još nije prošlo. Naime, cijene stanova i kuća pale su do sada za 10 posto, a Gustavsson procjenjuje da su tek na polovici potencijalnog pada. Inače, ovo nije prva nekretninska kriza kroz koju Švedska prolazi, tako da se vlada može poslužiti prijašnjim iskustvima.

Velika kriza izbila je 90-ih godina prošlog stoljeća, nakon što su sredinom 80-ih ukinuta striktna ograničenja rasta stambenih kredita. Urušavanje tržišta stanova povuklo je za sobom dvije banke, a gospodarstvo gurnulo u recesiju. Kako bi vratila povjerenje na tržište, vlada se prije 30-ak godina odlučila za izdavanje kreditnih jamstava. Carl Cederschiold, financijski direktor Handelsbankena kaže kako su tijekom krize iz 90-ih banke uzimale kolateral dužnicima koji nisu više mogli vraćati kredit.

“Osnovali smo kompaniju u koju smo smjestili sve te kolaterale i vodili ju kao nekretninsku kompaniju”, kaže Cederschiold. Nekadašnji dužnosnici vlade smatraju kako Švedska ipak nije ništa naučila iz krize 90-ih godina.

Bo Lundgren, ministar za fiskalna i financijska pitanje u to vrijeme kaže kako je višegodišnje razdoblje niskih kamatnih stopa navelo građane da vjeruju kako je to uobičajena situacija. “Mislim da je središnja banka počinila veliku grešku”, smatra Lundgren. Iz te pak institucije odgovaraju kako su dugo upozoravali na rizik koji se stvara na tržištu nekretnina.