Njemačka se uslijed recesije i porasta cijene financiranja suočava s valom otkazivanja ili odgode novih građevinskih projekata, što zabrinjava čitav sektor nekretnina, od stambenih preko uredskih, logistike ili hotelskih projekata, potvrdilo je i zadnje istraživanje bulwiengesa, jednog od najvećih konzultanata u nekretninskom biznisu u Njemačkoj.

Kriza je sada jasno vidljiva među developerima, kazao je Felix Embacher, voditelj istraživanja i znanosti o podacima u bulwiengesi.

Ukupni obujam razvoja projekata u sedam njemačkih gradova (Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Düsseldorf, Köln i Stuttgart) smanjio se za 5,7 posto u usporedbi s 2022. godinom, dok je izvan tog prosjeka stambena izgradnja s padom od 7,4 posto (1,6 milijuna četvornih metara), dok je segment ureda pao za 5,3 posto u odnosu na prošlogodišnju analizu.

Raste broj noćenja, ali…
Brige rastu i u hotelskom sektoru. Unatoč oporavku broja noćenja u gradovima, industrija još nije u potpunosti izašla iz krize izazvane pandemijom, i u hotelskom sektoru primjećuje se značajno manji obujam planiranja.

Krivulja dovršetaka, planiranja i projekata u izgradnji u hotelskom sektoru u Njemačkoj kontinuirano pada od 2020. godine. Gotovo svaki četvrti hotelski projekt bit će dovršen kasnije od planiranog roka, a to je bio kraj 2022. godine.

Gledajući ukupno tržište, u razvoju su trenutno 304 hotelska projekta s 2.277.000 četvornih metara, koje radi 239 developera. Tržište je vrlo fragmentirano: najveći igrači su GBI, Bayerische Hausbau, Groß & Partner, B&L Group, Estrel Hotels, Zech Group, Motel One, Strabag, Immobilien-Experten-AG i Commerz Real koji čine nešto manje od 23 posto volumena tržišta.

Mnogi razvojni projekti trebaju svježi dionički kapital budući da u trenutnoj situaciji više nisu u mogućnosti dobiti financiranje od banaka. Trenutačno je najizgledniji način za prikupljanje kapitala stjecanje povlaštenog kapitala ili ulazak u zajednička ulaganja, no uvijek je preduvjet da nekretnina ima šanse generirati profit u trenutnoj situaciji na tržištu.

Developeri pomoć očekuju od države, koja bi prema njihovom mišljenju trebala smanjiti vlastite namete i tako reducirati troškove izgradnje. To je vrlo jasno nedavno izjavio Kurt Zech, predsjednik Uprave Zech grupe, koji je vrlo aktivna u hotelskom sektoru.

Politika previše priča
Na nekretninskoj konferenciji u svibnju požalio se da se u politici previše priča, a malo radi te je došlo vrijeme za djelovanje. Andreas Mattner, predsjednik njemačkog udruženja nekretnina ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss) istaknuo je da 37 posto troškova izgradnje u stambenom sektoru dolazi od državnih naknada, poreza i troškova.

Izgradnja komercijalnih nekretnina također pati zbog visokih troškova države. Christian Ulbrich, globalni izvršni direktor i predsjednik JLL-a upozorio je da je u mnogim aspektima američko tržište nekretnina sada privlačnije od njemačkog jer ulagači uvijek gledaju tržišnu likvidnost zemlje, transparentnost, valutu, pravnu sigurnost i politički rizik zemlje, uz početni prinos, potencijal rasta najma i mogućnosti refinanciranja.

Još jedan veliki problem u Njemačkoj je inercija vrijednosti nekretnina, upozorava struka, što se događa dijelom zbog regulatornih, a dijelom zbog kulturoloških razloga.

Ljudima je teško prihvatiti nove cijene i žele zadržati stare, čak i ako racionalno razmišljanje jasno pokazuje da će cijene još više padati.