Potrebno je imati strpljenja i malo sreće, a ponešto treba i znati, piše DW.

I za rođene Nijemce, a još više za strance koji su tek stigli u zemlju važi: Mnogi putevi vode ka novom stanu. Na početku se obično traži na internentu, na portalima poput immonet.de, immobilo.de ili immobilien.de. Tako je moguće širom Nemačke tražiti pogodan stan ili kuću, bilo za iznajmljivanje, bilo za kupovinu. A za druželjubive je tu i portal za takozvano „zajedničko stanovanje" wg-gesucht.de. 

Na tim portalima mogu se pronaći oglasi s fotografijma, točnim skicama stanova, opisima čime sve raspolažu, na primjer je li stan ima ugrađene ormare ili kuhinju.

No ako vam nakon bezbrojnih pokušaja dojadi pisanje i odgovaranje na oglase, postoji i sasvim legitimna i relativno česta alternativa – izlazak na ulicu. Na stubovima javne rasvjete, u prodavaonicama ili na zidovima kuća, često se mogu pronaći oglasi kojima se traži stan. Ukoliko su duhovito i kreativno napisani, oni ponekad mogu prizvati čuda. Ponekad je sreći međutim potrebno malo i pripomoći: nisu rijetki oglasi koji obećavaju novčanu nagradu onima koji pomognu pri posredovanju u traženju stana. 

Agencije 

Onima koji su spremni platiti za pomoć stoji na raspolaganju još jedna mogućnost: mogu angažirati agencije za nekretnine (immobilien) odnosno ljude koji posreduju u pronalaženju stana ili stanara – maklere. To je prilično sigurna opcija, nešto će se pronaći, ali se za to plaća provizija – maksimalno dvije mjesečne takozvane hladne najamnine plus PDV. 

Provizija za iznajmljivanje stanova se plaća po pravilu „tko naručuje, taj plaća".  To znači, da ako nađete oglas agencije koja nudi stan za iznajmljivanje –  ne morate platiti proviziju. Drugačija je situacija, međutim, ukoliko stan ili kuću želite kupiti. Prema zakonskoj odredbi koja je na snazi od 2019. u tom slučaju kupac i prodavač moraju podijeliti troškove posrednika. 

Nešto kao intervju za posao

Kada ste pronašli na internetu stan koji vam se sviđa, onda je pred vama nova velika prepreka. Morate dokazati da ste upravo vi prava osoba za iznajmljivanja tog stana. U velikim gradovima je iz godine u godinu sve manje stambenog prostora – zahvaljujući sve većem dolasku ljudi iz inozemstva i sa sela. 

Vrlo je dakle vjerovatno da ćete prilikom razgledanja stana biti zajedno s još mnogo drugih zainterisiranih. Na kraju krajeva vi ste u tom trenutku samo jedan od osam milijuna ljudi koji se svake godine u Njemačkoj useljavaju u novi stan ili kuću. U toj situaciji preporučujemo: Lijepo se obucite, pokažite oduševljenje stanom i dajte do znanja da ste vrlo zainteresirani, napišite maštovitu prijavu, i što je vrlo važno: uvijek se smješkajte. Nemojte „igrati" na sažaljenje.

Vlasnici stana odnosno makleri će vas pitati o vašem načinu života, i o vašim platežnim mogućnostima, traže potvrdu o kreditnoj sposobnosti. Nju je moguće zatražiti putem interneta od firme koja se zove "Schufa". Radi se o općepriznatoj privatnoj firmi koja raspolaže s podacima o kreditnim i poslovnim mogućnostima građana i koja na osnovu posebnog algoritma, radi kreditni rejting građana. Za tri do četiri dana njihova pismena potvda dolazi poštom. 

Ako ste međutim tek stigli u Njemačku, onda Schufa nema podatke o vama. U tom slučaju će stanodavac tražiti da mu predočite radni ugovor ili potvrdu o plaći. U principu, nitko ne bi smio pitati koje ste nacionalnosti, ali u praksi se i to pitanje često postavlja – više ili manje otvoreno.

Pogled u prazno

Kada uspijete naći stan, čeka vas – pogled u prazno.

U Njemačkoj je uobičajeno da se stanovi ili kuće iznajmljuju prazni, nekad čak nema ni žarulja. Ponekad je moguće otkupiti kuhinju od osobe koja je prije vas bila u stanu, ali najčešće čovjek ipak mora sve sam organizirati. Tu je potrebno biti sam svoj majstor – ili imati spretne prijatelje.

I za internet se morate sami pobrinuti, i to na vrijeme – nećete valja prvog tjedna u stanu provesti odsječeni od svijeta? Katastrofa!

Što se rada u stanu tiče: mnogo toga morate sami obaviti, ne samo pri useljenju, već često i pri iseljenju – ako je tako utvrđeno u ugovoru sa stanodavcem. Obično se radi o manjim dekorativnim popravkama – zidove treba okrečiti, popuniti manje pukotine ili rupice od čavala. Stan treba ostaviti u takvom stanju, da ga je bez problema moguće odmah ponovo iznajmiti. Sve to je zapisano u ugovoru – i zato ga treba dobro proučiti. Ako vam se nešto učini nelogičnim – konzultirajte odvjetnika.

"Topli" ili "hladni" najam?

Kada se radi o cijeni, za Njemačku je tipično da se radi razlika između toplog i hladnog najma. U topli su uračunati centralno grijanje, voda i druge komunalije poput troškova odvoza smeća, neka osiguranja ili pranja stepenica. Neki od tih troškova se obračunavaju po kvadratnom metru, a neki po broju osoba koje žive u stanu. Sve ti troškovi u Njemačkoj nose naziv – Nebenkosten. Ako u zgradi postoji etažno grejanje na plin, onda se ono kao i struja, plaćaju odvojeno.

Hladni najam je suma koju od najma dobija stanodavac i ona je mjerilo za cijenu kvadrata.

Ali što to konkretno znači?

Evo nekoliko primjera: za dvosobni stan od 50 kvadrata u Koelnu potrebno je platiti između 450 i 650 eura – hladnog najma. Uz to dolazi još oko 165 eura komunalija. No ako ste spremni da živite u manjem gradiću, recimo Delmenhorstu, tu će troškovi hladnog najma biti manji – takav stan se može naći za 330 eura. 

Pritom je važno paziti da ne platite preveliku stanarinu. U Njemačkoj za svaki grad postoji tabela s maksimalnim stanarinama u određenim dijelovima grada (Mietspiegel). S obzirom na manjak stambenog prostora, mnogi stanodavci podižu cijene iznad dozvoljenog nivoa. Za sada je najskuplji grad Muenchen s 10,45 eura – hladne stanarine po kvadratu. Slijede Stuttgart, Koeln, Hamburg i Frankfurt.

Ni polovica stanovnika Njemačke nema svoj stan

No uprkos visokim stanarinama, Njemačka ostaje zemlja u kojoj se živi u najmu: Prema službenim statistikama 52 posto ljudi stanuje u iznajmljenom stambenom prostoru, a samo 47 posto u stanovima ili kućama čiji su vlasnici. To je najmanji postotak vlasništva stanova u cijeloj EU. Najviši postotak vlasništva stambenog prostora je među stanovnicima Rumunjske – tamo u svoja četiri zida stanuje čak 96 posto stanovništva.