Berlinčani će idućeg mjeseca izaći na referendum koji će možda rezultirati oduzimanjem više od 240.000 stanova koji su trenutno u vlasništvu velikih nekretninskih kompanija.

Analitičari smatraju da bi to bio presedan koji bi mogli slijediti i drugi europski gradovi suočeni s nezadrživim rastom cijena najma stanova. Kako piše Financial Times, aktivisti za priuštivo stanovanje organizirali su peticiju za referendum, a uspjeli su doći do preko 350.000 potpisa.

Stan kao roba

Kampanju su temeljili na argumentu da velike nekretninske kompanije s dionicama uvrštenima na burzi svojom politikom cijena najma već godinama prisiljavaju obitelji s nižim prihodima na odlazak iz grada.

“Što to točno znači da je moj stan postao roba na burzi, gdje je cilj donijeti dioničarima što je više moguće profita? O tom se pitanju sada raspravlja u Berlinu, ali i dalje”, kaže Lorena Jonas, aktivistkinja koja se već osam godina bori protiv povećanja najma u četvrti Kreuzberg. Njezin stan u vlasništvu je najveće njemačke kompanije za stambene nekretnine, Deutsche Wohnen, koju trenutno želi preuzeti konkurent Vonovia.

Ankete pokazuju kako gotovo polovica Berlinčana podupire eksproprijaciju koju bi donio referendum. Naime, ako tako odluče birači, Deutsche Wohnen te sve kompanije s više od 3000 stanova u vlasništvu morale bi ih prodati gradskoj vlasti po “fer cijeni”.

No, kolika bi ta cijena mogla biti, nema jednoglasnog stava. Gradski dužnosnici procjenjuju da bi otkup odnio iz gradske blagajne oko 36 milijardi eura. Aktivisti tvrde da bi između 8 i 18 milijardi eura bilo dovoljno.

Iako su i dalje maleni u odnosu na američke nekretninske divove, kompanije poput Deutsche Wohnena u usponu su širom Europe. Rast popularnosti među investitorima ovaj sektor može zahvaliti okružju niskih kamatnih stopa zbog čega je prinos koji nudi najam stanova vrlo atraktivan.

Stoga je tržišna kapitalizacija europskih nekretninskih kompanija uvrštenih na burzi nabujala sa 3,5 milijardi eura u 2006. na gotovo 85 milijardi eura u srpnju ove godine, pokazuju podaci europske strukovne udruge.

Statistika pokazuje da više od polovice Nijemaca živi u unajmljenim stanovima, što je nakon Švicarske najviši udjel među članicama Organizacije za ekonomsku suradnju i razvitak (OECD). Prema analizi Bundesbanke, tri su glavna razloga zašto se Nijemci radije odlučuju za najam umjesto kupnje stana.

Prvi je visoko porezno opterećenja transakcija kupoprodaje nekretnina, zbog čega su nekretnine skuplja i nelikvidnija imovina. Drugi je razlog nepostojanje poreznih olakšica prilikom otplate stambenih kredita. Treći razlog krije se u brojnim zahtjevima koje moraju udovoljiti zainteresirani za socijalne stanove. No, rast cijena najma predstavlja sve veći izdatak Europljanima.

Podaci Eurostata pokazuju da je 2019. gotovo 25 posto kućanstava živjelo u stanovima koje unajmljuju po tržišnim cijenama. “Dok ne nađemo mehanizam transfera nekretnina od vlasnika prema stanarima kroz vlasništvo nad stanom, imat ćete nejednakije društvo podijeljeno između onih s kapitalom u nekretninama i onih bez toga”, kaže Yolande Barnes, profesorica s londonskog sveučilišta.

Za sada je nekoliko gradova u svijetu krenulo putem radikalnim poput mjera predloženih za berlinski referendum. Međutim, svi su se suočili sa sličnim problemom – kompanije i poduzetnici kupuju stare nekretnine koje potom obnavljaju, a zatim stanove prodaju uz visoku dobit.

A takav model postao je posebno zanimljiv u Berlinu. Gotovo 125.000 stanova koji su se prije iznajmljivali dobili su vlasnika između 2011. i 2020., pokazuju nedavno objavljene procjene berlinske gradske skupštine. Prošle godine taj je trend doživio kulminaciju: s tržišta najma nestalo je 19.310 stanova.

Aktivisti svoj prijedlog eksproprijacije temelje na članku 15. njemačkog Ustava koji kaže da se “zemlja, prirodni resursi i sredstva za proizvodnju” mogu vratiti u javno vlasništvo, naravno uz naknadu. Međutim, ta ustavna odredba nikada nije primijenjena u praksi.

Eksproprijacija velikog obujma

Joanna Kusiak, sociologinja s Cambridgea, stanovnica Berlina i zagovornica eksproprijacije tvrdi kako se ovdje radi o “eksproprijaciji financijskih korporacija velikog obujma”. Ona smatra da eksproprijacija može potaknuti gospodarstvo, ulaganjem prihoda od najamnina u gradnju novih stanova.

“Mi se zalažemo za korištenje tog prihoda za gradnju još stanova, a ne za povećanje bogatstva dioničara”, kaže Kusiak. Prijedlog će biti prihvaćen ako za njega glasa većina uz izlaznost od najmanje četvrtine svih upisanih birača. Međutim, čak i ako referendum prođe, berlinska gradska skupština nije pravno obvezna provesti tu narodnu volju.

A s obzirom da članak 15. još nije primijenjen, vjerojatno bi takva referendumska odluka potakla žestoku javnu raspravu o pravnom utemeljenju i općenito ustavnosti. Protivnici ovakve ideje ističu da bi eksproprijacija dovela do društvenih podjela, ekonomski je neutemeljena te potencijalno nezakonita.

Tobias Nöfer, predsjednik udruge arhitekata i inženjera Berlin-Brandenburg kaže da je grad podijeljen oko ideje koju je nazvao “političkim ektremizmom”.

Međutim, slaže se kako grad treba izmjenu regulative kako bi spriječio špekulacije sa stambenim nekretninama. “Trebamo raspravu oko toga kako se odnositi prema zemljištu u javnom vlasništvu – treba li ga jednostavno prodati najboljem ponuđaču? Lako se može dogoditi da ćemo završiti s praznim i vrlo skupim središtem grada”, kaže Nöfer.

Iz Deutsche Wohnena tvrde da bi inicijativa bila kontraproduktivna jer bi novac koji se može usmjeriti u gradnju desetljećima vezala za isplatu kompenzacija. K tome, iz tvrtke kažu kako ankete pokazuju da je 82 posto njihovih najmoprimaca zadovoljno cijenom.