Najveći domaći lanac apartmana ZigZag, pionir u segmentu profesionalnog upravljanja apartmanima za kratkoročni najam, odnedavno posluje pod imenom Irundo.

Nov naziv rezultat je brendiranja na kojeg su se osnivači, Igor Kordić i Tomislav Zovko, odlučili kako bi što bolje pozicionirali tvrtku, ali i pokrenuli ambiciozan projekt dodatnog širenja poslovanja u regiji Srednje i Istočne Europe, zbog čega su otvoreni i za strateškog partnera. S Igorom Kordićem razgovarali smo o budućim planovima i domaćem turističkom tržištu koje se značajno izmijenilo u sedam godina od osnivanja ZigZaga.

Odlučili se za rebranding jer smo zaključili da ono što smo mi osmislili prije sedam godina kao ZigZag projekt, s tim zabavnim funky stilom koji odražava lokalan ritam Zagreba, zapravo ne može više funkcionirati, jer je na neki način samo sebe nadraslo. Kad smo prije sedam godina krenuli, imali smo ambiciju biti firma s 20 apartmana u Zagrebu, i mislili smo da je to užasno ambiciozan plan, a sad imamo 200 apartmana, radimo u tri države u šest gradova i naprosto smo morali neke stvari strateški promijeniti.

O kakvom i kolikom rastu govorimo?

Irundo danas posluje u Zagrebu, Rovinju, Splitu, Dubrovniku, Beogradu i Beču gdje imamo ukupno oko 200 smještajnih jedinica, a na projektu je ukupno angažirano oko 70 ljudi. Tvrtka je do ove godine rasla po nekoliko puta godišnje, rast s 2016. na 2017. godinu je bio oko 100 posto, s 11,2 milijuna kuna na 20 milijuna kuna, a u 2018. očekujemo prihod od 25 milijuna kuna. Ove godine smo namjerno usporili rast kako bi se posvetili izgradnji još kvalitetnije firme i standardizaciji procesa.

ZigZag brend je izgrađen spontano, no unatoč tomu zadobio je velike simpatije i postali smo dosta. Posao nam se vrlo brzo razvijao, a našu poziciju na tržištu smo željeli dodatno osnažiti zbog čega smo se odlučili za rebranding.

Dakle, rebranding nije samo šminkanje i marketing?

Ne, u taj proces smo usadili sve segmete našeg poslovanja, od koordinatora na recepciji koji su u direktnom odnosu s našim gostima, preko sektora čišćenja i održavanja do ljudi koji kreiraju procese, pa do sitnica koje ćemo implementirati u taj posao, kao što je primjerice model pet osjetila (5 senses: look, feel, smell, taste i touch). Naš novi slogan “Be adventurous. Feel at home” sadrži dvije ključne stvari kojima se povezujemo s gostima. To su gosti koji nisu konzervativni, jedan oblik avanturizma je i doći u neki strani grad i živjeti u zgradi s drugim stanarima koji kuhaju sarmu, šeću psa i vješaju rublje. Oni će sami istraživati grad bez turističkog vodiča kojeg mu je nametnuo hotel. Ti gosti žele urbanu avanturu, a opet žele osjećaj doma i neku sigurnost.

Brend strategija omogućuje da i zaposlenici osjete i dožive identitet tvrtke i proizvoda, da se poistovjete s tim vrijednostima koje želimo integrirati.

U vašem portfelju su apartmani, sobe ali i integralni hotel?

Prolazili smo različite faze, prvo smo bili Zig Zag apartments, pa Zig Zag apartments&rooms, pa smo dodali integralni hotel u Zagrebu i Dubrovniku, možda ćemo i u Rovinju. Integralni hotel smo tada registrirali jer smo htjeli pokazati da smo već tada našim poslovanjem funkcionirali kao hotel i u tome smo bili prvi u Hrvatskoj. Naš posao nije cimer fraj, to nije čisto rentanje, već smo mi zlatna sredina između apartmanskog smještaja i hotela.

U sedam godina su se i okolnosti promijenile na tržištu, kako ste vi to doživjeli?

Zagreb je imao bum prije četiri, pet godina, mi smo bili pioniri koji smo to doveli do profesionalnosti, mnogi su nas u tome i kopirali, i Zagreb se uspio pozicionirati kao destinacija s kvalitetnim privatnim smještajem. Međutim, taj pozitivan val je pokrenuo lančanu reakciju i velik broj ljudi počeo je usmjeravati svoje nekretnine i novac u ovaj biznis. Rezultat je da imamo puno konkurencije i puno nelojalne konkurencije. Rentaju se apartmani koji su nekategorizirani, nemaju registriranu nikakvu djelatnost, ne plaćaju nikakav porez, nemaju nikakvu kontrolu i mogu prodati to po nekoj cijeni koja im pada na pamet, i na taj način ruše tržište svima nama.

Kako je to utjecalo na vaše cijene?

Naše cijene su postojane i dobre, postali smo benchmark po kojem se drugi ravnaju, jer gdje god dođemo u sam centar grada postajemo tržišni lider. U Dubrovniku su nam za to trebale dvije sezone, u Rovinju jedna sezona. Mi smo u Rovinju sad najveći pružatelj smještaja na poluotoku, s 45 smještajnih jedinica. Sad ulazimo u treću godinu rada u Rovinju.

Po čemu ste konkurentni i što nudite vlasnicima nekretnine kojom upravljate?

Jedan od razloga našeg brzog, a djelomično jednostavnog rasta je u tome što se nismo pakirali u celofane i lažno se predstavljali, nego smo se promovirali tako da je usmena predaja odradila velik dio posla, a drugi dio posla su nam odradili mediji koji su nas koristili kao “opinion makere”.

U svakodnevnom radu niti jednog stanodavca, vlasnika nekretnine nismo zeznuli, i nikad nismo povrijedili nijednu stavku ugovora. To je strašno bitno, mi to radimo do te mjere da neke probleme rješavamo na našu financijsku štetu – primjerice, možda bi vlasnik trebao riješiti problem klime koju treba promijeniti, ali mi ćemo to radije odraditi o vlastitom trošku pa se poslije dogovoriti s vlasnikom kako ćemo podijeliti troškove, jer nam je bitno da naš gost ne trpi.

Vlasnik s nama nema nikakvog posla s nekretninom u periodu od tri, pet ili više godina, na koliko potpisujemo ugovore o najmu.

Koliko je profitabilan taj posao? Čuju se različita iskustva na tržištu.

Ovo nije visokoprofitabilan biznis i nije ni jednostavan, to je težak posao koji traje 365 dana u godini. Zanimljivo je kad čujemo iskustva iznajmljivača koji se hvale da su se posvetili turizmu, a između redova zapravo priznaju da su svoje vrijeme i svoju pažnju posvetili poslu koji im donosi možda 200 eura mjesečno više nego da su stan dali u dugoročan najam. Naš posao funcionira na zakonu velikih brojeva, uključujući i naše pozicioniranje na svim mogućim platformama, od Booking.coma, Expedie, Tripadvisora, Airbnba. Takvo pozicioniranje nam omogućava puno bolju popunjenost, poziciju na tržištu, imidž, a kroz rebranding želimo stvoriti još bolju poziciju.

Je li teško naći radnike?

Jest, iako su naše plaće na poziciji recimo recepcionera veće 25 posto od prosjeka. Za razliku od mnogih poslodavaca u turizmu, mi obračunavamo sve dodatke, svaki prekovremeni sat, dežurstvo, sve što je ekstra. Radnici kod nas mogu zarađivati vše od prosjeka.

Usto imate cjelogodišnje poslovanje? Kakva je popunjenost?

Da, jedino Rovinj i Dubrovnik rade s manjim kapacitetom, ali rade jer mi imamo uvijek posla zimi, ako ništa onda radimo na pobljšanju ponude i održavanju apartmana. Dubrovnik je zimi malo življi nego ranije, u veljači se sad može naći i gostiju i lokala koji su otvoreni.

Najviše apartmana imate u Zagrebu. Kakva je popunjenost?

Na razini cijele godine prosjek popunjenosti je oko 75 posto. Trenutačno smo u špici sezone koja nam u Zagrebu traje od petog do kraja desetog mjeseca, i tu imamo popunjenost oko 90 posto.

S rastom konkurencije, pa i ilegalne, popunjenost nam se nije mijenjala u sezoni, ali van sezone drastično se smanjuje potražnja. U Zagrebu je mrtva sezona od 1. studenog do 30. ožujka, s pauzama za vrijeme Adventa koji poboljšava krvnu sliku vikendom, ali ne i radnim danom.

Jesu li hosteli vaša konkurencija? Što se događa s tim tržištem?

Na tržištu hostela prije nekoliko godina dogodio se bum koji nije pratila potražnja, i to ne samo da im je srušilo cijene nego je mnoge došlo glave, pogotovo one koji su u posao ušli nespremni i mislili da će se stvari same događati. To je jako zahtjevan posao koji isto tako traži predanost. Oni koji daju dodanu vrijednost i svakodnevno se bore i traže način da budu bolji i efikasniji preživjet će.

Jesu li vam hoteli konkurencija? Kao da se stvorio animozitet između ta dva segmenta?

Svi smo mi jedni drugima indirektno konkurencija, međutim hoteli su ti koji imaju najveći utjecaj na razvoj destinacija, oni definiraju standard destinacija i cijene u tim destinacijama.

Mi smo našli tu svoju zlatnu sredinu, no svako razvijanje destinacija putem hotela će omogućiti i nama kvalitetnima da uđemo u taj val.

Uvijek će biti ljudi koji preferiraju komotniji smještaj, onih koji vole neovisniji smješaj, onih koji ne moraju pet puta dnevno pozdravljati recepcionera u hotelu. Radi se o komplementarnim segmentima turizma, a animoziteti postoje samo kod onih koji nemaju vjeru u sebe.

U Beču imate samo dva apartmana, gdje je zapelo? Kako funkcionira Beograd?

U Beču smo prije tri godine otvorili tvrtku kćer, no u Beču apartman da bi bio legalan za iznajmljivanje mora dobiti suglasnost svih stanara. Taj zakon su izlobirale hotelske kompanije kako bi zaustavile val Airbnb smještaja.

Nakon ove sezone ćemo se posvetiti Beču gdje ćemo tražiti cijele zgrade za najam, ili vlasnike zgrada koji će samostalno moći odlučiti hoće li nama dati na upravljanje cijelu zgradu ili nekoliko etaža da napravimo prenamjenu u apartmane za turizam.

Beograd funkcionira na istom principu kao i Hrvatska, zakonski je jako slično, imamo središnju lokacju s recepcijom i garažom, 17 apartmana, a tamo smo krenuli 2014. godine.

Koje su nove destinacije u koje će se širiti Irundo?

Gledamo potez od sjeverne Italije, Milano i možda još neki manji grad, Ljubljana, plan je dizanje Beča i još nekog manjeg grada u Austriji, potom Budimpešta, Sarajevo, a možda i šire. Razvija se tržište i razvija se regija i to želimo iskoristiti i u tome sudjelovati. Cilj je zauzeti stratešku poziciju i postati regionalni lider,no za to trebamo stvoriti neke nove uvjete.

Kako mislite realizirati te ambiciozne ciljeve?

Mi smo se do sada organski razvijali zahvaljujući vlastitoj snazi i predanom radu i tako ćemo se i dalje razvijati, ali za velike strateške ciljeve u regiji trebat će nam kvalitetan strateški partner.

U budućnosti smo otvoreni za strateškog partnera za realizaciju tih i možda još nekih većih planova.

Ono što će biti naša prednost je činjenica da mi, iako smo krenuli kao mlada startup firma na nerazvijenom tržištu, radimo na jako visokoj razini poslovanja.

Pratimo slične projekte na mnogo razvijenijim tržištima, imamo neke uzore, i s vremenom smo shvatili da oni nisu ništa bolji od nas, u nekim smo detaljima i napredniji.

Razlikujemo se jedino po tome što recimo jedan Onefinestay u Londonu, središtu investicijskog svijeta. Oni su dobar primjer jer ih je prije dvije godine kupila grupacija AccorHotels i omogućila im proboj na još mnogo destinacija u svjetu, te su s tadašnjih 250-300 smještajnih jedinica danas došli na preko tri tisuće. v