Zakon ponude i potražnje temeljni je zakon svakog tržišta, to ne treba uopće objašnjavati. To smo svi naučili ili u školama ili na poslu ili u životu. Jednostavno rečeno, kada nečega ima, cijena je niska, a kada nečega nema odnosno ima ga malo, tada je cijena viša. Da, svi to znamo, ali ponavljanje je majka znanja.
Tako je i na tržištu nekretnina. Iako je ovo tržište iznimno specifično (naravno, svi će u svojoj branši to reći za svoje tržište), ali uistinu je to tako na tržištu nekretnina. Primjerice, rekli bismo da je Zagreb jedno tržište. Međutim nije. Svako naselje, svaki kvart je drugačiji i vrijede drugačija pravila igre. Svaki kvart tržište je za sebe.
Svjedočimo visokim cijenama nekretnina u posljednjih nekoliko godina, njihovome, neki će reći nezaustavljivome, rastu i svi se pitaju zašto je to tako. Koji je uzrok? Je li to ponuda? Ili interes investitora kojima ovo odgovara?
Problemi investitora
Glavni je problem u tome što je ponuda mala, naravno. Investitori ulažu u projekte na dobrim i atraktivnim lokacijama na kojima mogu ostvariti velike marže gdje im je rizik daleko manji nego, primjerice, ulaganje u okolnim dijelovima Zagreba. Naime, važno je to u slučaju krize ili sličnih poremećaja jer je oscilacija cijena puno manja. Naravno, gdje postoji veća zarada, rizik je (u načelu) manji.
Zato svi biraju popularne lokacije te nerijetko moraju rušiti stare kuće i objekte te graditi nove, što pak znači da je do takvih parcela i teže (čitaj skuplje) doći. S druge pak strane, sva velika zemljišta u Zagrebu su u vlasništvu grada, koji i nije baš blagonaklon prema privatnim investitorima. Kada se prvo i drugo napisano spoji u jednu jednadžbu, dobijemo deficit stanova.
Naravno da je investitorima prije svega važno zaraditi, a ako želi zaraditi, mora i graditi. Investitorima nije u interesu ne graditi već naprosto nema dovoljno prostora prikladnog za velike projekte. A manji investitori, pak, imaju problem s visokim ulaznim troškovima investicije, manjeg broja stanova koje mogu prodati i u konačnosti isplativosti cijeloga poduhvata.
Ovdje pričamo o novogradnji, o interesu kupaca za novim stanovima na dobrim i atraktivnim lokacijama. U tome segmentu postoji deficit na tržištu. Međutim, pojavio se odnedavno još jedan problem, odnosno izazov. Otkad je u javnost izašla informacija da prema podacima HEP-a na zagrebačkom tržištu postoji više od 50.000 nekretnina koje su prazne, logična je i nužna mjera uvođenje godišnjeg poreza na nekretnine. U tom slučaju nekretnina koja se ne koristi postaje najskuplja nekretnina što znači da bi većina vlasnika tih stanova stavila svoje nekretnine na tržište što bi itekako utjecalo na tržište. Na koji način? Pogledajte prvu rečenicu teksta. U svim europskim zemljama slično nešto odavno postoji – Njemačka ima porez i do 6,5 posto. Dakako, za svakog građana porez se računa prema njegovim primanjima, broju djece te nizu ostalih parametara.
U svim zemljama u kojima je uvedena takva vrsta oporezivanja određeni broj nekretnina plasiran je na tržište. To nije rješenje naših problema s ponudom, no takva mjera države bi vrlo brzo imala učinka. Svakako ne smijemo zaboraviti ni na gradove koji mogu, ako imaju mogućnosti, biti oni koji će regulirati i tržište novogradnje jer gore spomenuta mjera utjecat će samo na tržište starije gradnje.
Što bi se riješilo?
Opće je poznato da su gradovi vlasnici velikih zemljišta. No često nedostaje znanja i političke hrabrosti da se pokrene neki kvalitetan projekt. Javno-privatno partnerstvo u Hrvatskoj nije popularno zbog grešaka iz prošlosti, no u većini europskih zemlja itekako su popularna. Zato, ne trebamo “izmišljati toplu vodu” nego primijeniti najbolja iskustva Njemačke, Austrije, Slovenije i sličnih država. Namjerno sam napisao “primijeniti najbolja iskustva”, a ne kopirati jer nije kod spomenutih država sve idealno.
Kako sam na početku ovoga teksta jasno rekao da tržište nekretnina nije homogeno, tako imamo i specifične probleme na Jadranu. Da, na Jadranu se “nemilice gradi”, to je točno. No, izuzetno veliki portfelj nekretnina koristi se samo za turističke svrhe te njih mogu kupiti investitori po visokim cijenama, dok lokalno stanovništvo nema tih mogućnosti.
U tom problemu prednjači svakako Dubrovnik jer se cijene “penju” i do 8000 eura po m2. Zbog toga imamo slučajeve da jako puno ljudi koji žive na Jadranu tijekom zime dolaze raditi u Zagreb jer nema stanova za dugoročni najam, a cijene nekretnina koje se prodaju su izuzetno visoke.
Spomenuti porez na nekretnine i ovu bi situaciju riješio. Ako uzmemo u obzir da stranci u svojoj matičnoj državi plaćaju porez u skladu sa svojim primanjima, Hrvatska je za njih po tom pitanju porezni raj. Troškova za održavanje nekretnine tijekom zimskih mjeseci gotovo da i nemaju, nekretnine su prazne, dok s druge strane lokalno stanovništvo nema gdje živjeti.
Unatoč svemu, optimističan sam. Stiže jedno izazovno razdoblje u sektoru nekretnina koji će na kraju uz sve mjere i trud države, gradova, a na kraju krajeva i nas kao pojedinaca, rezultirati iskorakom naprijed i boljim sutra.
