U Njemačkoj više od 83 milijuna stanovnika živi na području od ukupno 357.580 četvornih kilometara. Od toga manje od polovice živi u vlastita četiri zida, piše Deutsche Welle.

Prema podacima europskog statističkog zavoda Eurostat, 2022. godine 47 posto njemačkih građana živjelo je u vlastitoj nekretnini, a ostalih gotovo 53 posto u podstanarstvu, što Njemačku stavlja na apsolutno dno u Europi, ako se izuzme Švicarska. Najvišu stopu vlasništva nekretnina imaju Rumunjska, Slovačka, Hrvatska, Mađarska i Crna Gora. U tim zemljama više od 90 posto stanovništva živi u vlastitoj kući ili stanu. Ali zašto su razlike toliko velike?

Industrijske konurbacije i „kasarne za stanovanje”

Njemačka ima tako nisku stopu vlasništva u usporedbi s jugom i istokom Europe prije svega zbog povijesnih razloga. Oni sežu u 19. stoljeće nakon francusko-pruskog rata i osnutka Njemačkog carstva 1871. U to se vrijeme Njemačka razvila iz kasnofeudalne poljoprivredne zemlje u industrijsku naciju. A to znači da su ljudi selili sa sela u gradove kako bi tamo pronašli zaposlenje. Dakle, trebalo je izgraditi brzo mnogo jeftinih stanova.

Između 1880. i 1900. diljem Njemačke nastaju veliki industrijski centri. Upravo iz tog vremena potječe pojam “kasarni za stanovanje” što je opis za krajnje spartanski i vojnički životni standard koji je tamo prevladavao. Pojam je označavao i stambenu bijedu u Njemačkom carstvu gdje su velike mase u gradovima poput Berlina ili u Rurskoj oblasti živjele u katastrofalnim uvjetima.

Nakon Drugog svjetskog rata pritisak na stambeno tržište se zbog ratnih razaranja dodatno povećao. Uništeni su infrastruktura, kuće i brojni stanovi. Pritom treba dodati i milijune prognanika iz istočnih krajeva Njemačke koji su nakon rata pripali Poljskoj. Gotovo 21 milijun ljudi tražilo je novi dom neposredno nakon završetka rata, a nedostajalo je oko 5.5 milijuna stanova.

Milijuni beskućnika nakon Drugog svjetskog rata

Nova vlast je onda s jedne strane pokušavala brzo stvoriti novi životni prostor i to uz pomoć niza mjera. Istodobno se htjelo spriječiti eksplozivan rast stanarina zbog nestašice stambenog prostora.

Zato je stanogradnja proglašena apsolutnim prioritetom. “Gradnja stanova je najvažniji uvjet kako bismo njemački narod odveli prema političkom i gospodarskom, ali i etičkom i kulturnom oporavku”, rekao je tadašnji kancelar Konrad Adenauer u veljači 1950. govoreći o stambenoj krizi.

„Četvrtina stambenog fonda je bila izgubljena u ratu“, kaže Konstantin Kholodilin iz Njemačkog instituta za ekonomska istraživanja (DIW) u razgovoru za ARD. U nekim gradovima stupanj oštećenja je bio znatno viši. Stanogradnja je proglašena nacionalnim prioritetom.

Boom stanogradnje u pedesetima

Godine 1950. konačno je donesen tzv. prvi Zakon o stanogradnji. Kao rezultat donesenih mjera, u godinama nakon rata izgrađeno je više od pet milijuna novih stanova. Nestašica stanova bila je velika i u Istočnoj Njemačkoj. Istodobno s prvim Zakonom o stanogradnji na Zapadu, i u DDR-u je donesen tzv. Zakon o obnovi kako bi se potaknula stanogradnja.

Ovaj zakon je sredinom pedesetih potaknuo montažnu gradnju stambenih blokova sovjetskog tipa, tipičnih za istok Europe.

“U pedesetim i šezdesetim godinama su pretežito građeni stanovi za iznajmljivanje u vlasništvu građevinskih zadruga. Kao rezultat toga, postojao je visok udio podstanara”, objašnjava profesor specijaliziran za povijest gradnje Günter Vornholz. Od tada se situacija tek neznatno promijenila. Neke zgrade su prešle u vlasništvo tvrtki za nekretnine, ali u stanovima su ostali podstanari.

Raznoliko tržište nekretnina za najam

Michael Voigtländer iz Njemačkog ekonomskog instituta (IW) navodi razlog zašto manje od polovice svih njemačkih kućanstava živi u svoja četiri zida, a mnogi i u socijalno financiranim državnim stanovima: „U Njemačkoj nikad nije bila izrazito poticana kupovina nekretnina.“

Na njemačkom stambenom tržištu postoje i posebnosti koje se ne temelje samo na povijesti. Ponuda najma je vrlo raznolika, kaže Voigtländer.

“Činjenica da zapravo mogu unajmiti obiteljsku kuću ili stan visoke kvalitete različitih veličina ne postoji u drugim zemljama.” Osim toga, u Njemačkoj stanovništvo ne živi isključivo u velikim gradovima kao npr. u Francuskoj. Stanovništvo je u Njemačkoj relativno dobro raspoređeno.

Visoki troškovi kupnje i izgradnje

I Vornholz smatra da na tržištu unajmljivanja stanova vladaju dobri uvjeti. Zaštita stanara u Njemačkoj je relativno visoka. Istodobno, uvjeti da sami dođete do nekretnine nisu baš dobri.

Zbog masivne konstrukcije i raznih strogih građevinskih propisa troškovi izgradnje nekretnine relativno su visoki, a to vrijedi i za dodatne troškove pri kupnji nekretnine, poput poreza na promet, koji u Njemačkoj sada iznosi čak 6.5 posto.

Za usporedbu: u SAD-u je porez na promet nekretnina samo 0.3 posto. Osim toga, u Njemačkoj su i usluge javnih bilježnika i posrednika za trgovinu nekretninama osjetno skuplje. Voigtländer i popratne troškove pri kupnji nekretnine u Njemačkoj smatra „vrlo velikom preprekom“.

“Samo za ove troškove morate imati ušteđeno oko deset do dvanaest posto iznosa kupoprodajne cijene”, kaže ovaj stručnjak. Mnogi zato nemaju pristup tržištu nekretnina jer, prema statistikama, samo oko 15 posto svih podstanara raspolaže ušteđevinom od 60.000 eura. Popratne troškove kupovine banka ne pokriva kreditom nego kupci moraju raspolagati tom svotom.

Uravnoteženo tržište nekretnina u Njemačkoj

Stopa vlasništva u konačnici također ovisi o regiji u Njemačkoj. Ona je posebno niska u većim njemačkim gradovima: primjerice u Berlinu manje od 14 posto. Slično je i u metropolama Frankfurtu, Hamburgu, Kölnu i Münchenu. U ruralnim sredinama, pak, znatno više ljudi živi u svoja četiri zida, nešto više od polovice.

Najveće stope vlasništva su u Baden-Württembergu i Donjoj Saskoj. Sa stajališta ekonomista Kholodilina, činjenica da u Njemačkoj ima relativno malo vlasnika nije nužno loša stvar. U inozemstvu Nijemcima zavide na još uvijek kvalitetnom tržištu nekretninama.”Ni 100 posto podstanara niti 100 posto vlasništva nad nekretninom nisu korisni za društvo i gospodarstvo”, smatra Kholodilin.

U nekim je zemljama jedini način da se živi u gradskim područjima kupnja nekretnine. Ako si to ne možete priuštiti, na kraju ćete morati smanjiti druge troškove ili putovati daleko na posao. Osim toga, stambeno tržište je nestabilnije kod tržišta s visokom stopom vlasništva. “Cijene rastu i sve više fluktuiraju, što ne pridonosi pod svaku cijenu stabilnosti tržišta”, kaže Kholodilin.