Predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja (HDSVIP) Melita Bestvina u razgovoru za Poslovni dnevnik govori o aktualnim pitanjima koja se tiču predstojećih promjena Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina i novog Zakona o sudskim vještacima i procjeniteljima te spornim rješenjima Zakona o izvlaštenju i određivanju naknade te novoj ulozi koju bi trebale dobiti agencije za posredovanje. 

Zbog brojnih primjedbi korisnika koji trebaju procjene vrijednosti nekretnina kao i iz procjeniteljske struke, Ministarstvo graditeljstva formiralo je Radnu skupinu čija ste članica. Da li se krenulo s radom?
Do 30. lipnja treba izraditi izmjene i dopune Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina. To znači da treba odrediti minimalne uvjeti obrazovanja koje moraju ispunjavati stručnjaci za procjenu vrijednosti nekretnina, područja koju pojedine struke smiju sukladno svojim znanjima procjenjivati, obvezno stalno stručno usavršavanje i broj sati stručnog usavršavanja godišnje koje procjenitelji moraju realizirati, način prikupljanja podataka i stvaranja kvalitetne baze. Profesije sudskih vještaka i sudskih procjenitelja su regulirane i kao dio pravosuđa moraju imati i svoju određenu tarifu – cjenik kao i odvjetnici i javni bilježnici. 

Jesu li potrebni krupni zahvati?
Da, i to tako da zakonski treba odrediti obvezno pridržavanje i primjenu europskih standarda procjene vrijednosti. Također je važna baza podataka, tj. verifikacija podataka od strane stručnjaka za procjene o podacima iz realiziranih kupoprodajnih ugovora.Tako bismo spriječili unos podataka koji su apsurdni, netočni i lažni, čemu svjedoče primjeri iz raznih dijelova RH. Njemačka ima Uredbu o utvrđivanju prometne (tržišne) vrijednosti zemljišnih čestica i Uredbu o odborima vještaka, sastavljanju pregleda kupoprodajnih cijena i orijentacijskih vrijednosti zemljišta, koeficijenata prilagodbe itd.  Riješeno je tko to statistički obrađuje, uz važnu činjenica da je baza podataka u Njemačkoj pripremana od 1954. do 1960. nakon čega je počela primjena Uredbi i smjernica o procjeni vrijednosti nekretnina.  Ne mogu osobe raznih profila s jednim članom-procjeniteljem u tzv. procjeniteljskim povjerenstvima raditi visokospecijalizirane poslove obrade podataka i izdavati razne podatke i izvješća kao stručnjaci u DSZ. 

S kojim smo standardima u raskoraku? 
U Europi se težište stavlja na odabir procjenitelja da koristi metodu sa što vjerodostojnijim podacima. To znači da su ključne i vrlo važne kvalitetne baze podataka, što mi nemamo nego sve temeljimo na bazi preuzetoj od Porezne uprave.  Velika Britanija razvila je četiri baze podataka, od čega dvije privatne, koje sve koriste tamošnji procjenitelji. S druge strane, Srbija ima dvije baze – pri katastru i svojoj Narodnoj banci. Nalazimo se na prekretnici u smjeru formiranja vjerodostojne baze podataka RH s očekivanim boljim i kvalitetnijim načinom njihove izrade i potom evaluacije.  

Koje stručnjake predlažete za taj dio rješenja? 
Naša dva člana – Leo Mršić i Igor Kaluđer su pobijedili na prvome europskom Big Data Hackathonu, čije su pokretanje inicirali Eurostat i EK. U konkurenciji 22 nacionalna tima, i oduševili su oba ocjenjivačka tima softverskim rješenjem koje korištenjem rezultata statističkih istraživanja te javno dostupnih podataka pruža uvid u obilježja tržišta rada, odnosno prikazuje regionalni raskorak u trenutačnim vještinama osoba u potrazi za zaposlenjem i potrebama pojedinih radnih mjesta širom EU-a.  Oni su već pripremali materijale za softver kojim smo htjeli pomoći MGIPU kada su se donosili propisi o procjeni vrijednosti nekretnina no, znamo kako je radna skupina raspuštena, a dva su pojedinca nastavila s djelomičnom implementacijom njemačkih propisa i austrijske knjige o troškovnoj metodi. Stoga smo sigurni da bi oni mogli izraditi vrhunski softver za bazu podataka s puno obilježja pojedinih nekretnina koju će potom obrađivati stručnjaci DZS-a koji to i rade za Sektor graditeljstva RH u svojim izvješćima. 

Ukratko, kako bi novi sustav funkcionirao?
Predlažemo korištenje brojnih podataka agencija za nekretnine; od fotografija, podataka o stanju nekretnine i svim njezinim obilježjima, blizine mora, škole, vrtića, centra, javnog prijevoza pa nadalje. Nakon realiziranih transakcija ti podaci bi se verificirali i prosljeđivali DSZ-u koji ima alate da ih obradi i klasificira i objavljuje one podatke koji budu određeni propisima.  

Koliko imamo nerealnih procjena zbog odstupanja koje struka ne tolerira?
Takvih je procjena manje od 5%. Uvijek postoji mogućnost za pogreške, npr.u Njemačkoj se tolerira razlika između procjena i do 40%.  Nema tog Etičkog kodeksa koji može spriječiti jednog procjenitelja da napravi lošu ili čak pristranu procjenu, i stoga treba uvesti predaju jednog primjerka procjene budućoj Komori sudskih vještaka i procjenitelja, gdje će struka kontrolirati ispravnost izrade procjene i proceduralno reagirati ako se utvrde nepravilnosti. 

Kad ćemo dobiti Komoru sudskih vještaka i procjenitelja? 
Zakon o sudskim vještacima i procjeniteljima treba Ministarstvo pravosuđa donijeti najkasnije do 30. lipnja. Ozakonjenjem rada sudskih vještaka i procjenitelja, što je do sada bilo regulirano pravilnicima, omogućit će se standardi i okviri za rad ovih profesija koje EU odavno ima.  Možete li vjerovati da Makedonija koja nije u EU ima zakonski osnovane Komoru sudskih vještaka i Komoru procjenitelja? Ne znamo kada će se formirati Radna skupina, kad će početi savjetovanje sa zainteresiranom javnošću, no spremni smo za kvalitetnu suradnju uz predočenje već pripremljenih materijala. Inače, Etički kodeks i stegovna odgovornost važni su pri vještačenju i procjenama da bi se izbjegla bilo kakva pristranost i nestručnost koja bi mogla naštetiti građanima i društvu u cjelini. Mora se odrediti vrednovanje našeg rada tarifom, čime bi se uklonila praksa sudova koji se kod izbora sudskih vještaka i procjenitelja rukovode kriterijem najniže cijene, što sigurno ne jamči kvalitetu. To se i dokaže u ponovnim vještačenjima i procjenama.

Kako se može stati na kraj političkim pritiscima na procjenitelje? 
Pravna struka je pokretanjem više zahtjeva za ocjenu ustavnosti postojećeg Zakona i Pravilnika ukazala na brojne protuustavne odredbe koje nisu u skladu ni s Konvencijom za zaštitu ljudskih prava i temeljnih sloboda, s obzirom na princip ostvarivanja poštene ravnoteže između zahtjeva općeg interesa i prava pojedinca na mirno uživanje svojega vlasništva u postupcima izvlaštenja. Odredba čl. 50 st. 4 Zakona o procjeni vrijednosti nekretnina ukazuje na forsiranje što manjih vrijednosti, kao i određivanje vrijeme uporabnog svojstva, dana kakvoće i dana vrednovanja. Ustav RH čl.50 određuje da je zakonom moguće u interesu RH ograničiti ili oduzeti vlasništvo uz naknadu tržišne vrijednosti dakle radi se o sadašnjoj tržišnoj vrijednosti. Nedopustivo je da su pisci zakona i pravilnika prikazivali na brojnim naplaćivanih predavanjima primjer izvlaštenja dijela parcele u Zagrebu, potpisanog od osoba bez licence sudskog vještaka i procjenitelja, radi izgradnje pristupnog puta za 4 novoformirane parcele sa 'procijenjenim' iznosom u vrijednosti za 4,7 puta više od dijela zemljišta izvlaštenika zahvaljujući kojem su formirane nove parcele i koje se izvlastilo kao poljoprivredno zemljišta. Gdje je tu ostvarena poštena ravnoteža i određena naknada korisnika izvlaštenja u odnosu na izvlaštenika? 

Koliko je naših procjenitelja međunarodno certificirano tako da se procjenjivanjem mogu baviti izvan naših granica? 
Cijela udruga je član The European Group of Valuers Associations (TEGoVE), europske asocijacije koja objedinjuje 34 države, a na zadnjoj skupštini pridružile su se Kanada i Amerika. Troje nas ima certifikat REV (Recognised European Valuer), dok status RICS  (Royal Institution of Chartered Surveyors -standardi Kraljevskog instituta iz Londona) ima koliko znam oko 12 osoba u RH. Lani smo dobili akreditaciju da HDSVIP može provoditi edukaciju za status REV koji se odobrava na 5 godina, s tim da se svake godine mora pohađati  20 sati stalnog stručnog usavršavanja.

Kakvi su rezultati nastojanja za poboljšanjem materijalnog položaja vještaka?
Nisu dobri, jer čekamo ponovno odluku Ustavnog suda Republike Hrvatske već dvije godine i tri mjeseca, nakon odbijanja prethodnog zahtjeva za ocjenu ustavnosti našeg Pravilnika u odnosu na Zakon o sudovima koji je bio neriješen 5 i pol godina. Izgovor za odbijanje 2014. godine je bio donošenje novog Pravilnika o stalnim sudskim vještacima gdje je i dalje ostala ista cijena našeg boda, umanjena za 20% u predmetima koji se plaćaju iz sredstva suda ili Državnog odvjetništva. Tako  naš sat stoji 70 kn bruto bez PDV-a, što je najniže u EU. S druge strane, još 1998., i mi i odvjetnici imali istu vrijednost sata i boda, dok oni danas imaju 500 kn bruto, odnosno 250 kn neto, što nama nije krivo, no ne može se vrednovanje rada brojnih naših struka tako i toliko dugo obezvrjeđivati. Prije desetak dana obratili smo se i novom predsjedniku Ustavnog suda Miroslavu Šeparoviću s požurnicom i molbom da se riješi predmet, jer članovi traže obraćanje Odboru za ljudska prava pri Europskoj komisiji budući da je sve to prešlo prag naše tolerancije. Vjerujemo da će predsjednik Ustavnog suda učiniti sve da se naš zahtjev za ocjenu ustavnosti riješi što prije, s obzirom na to da bi se takvim ponašanjem prema sudskim vještacima i procjeniteljima dodatno osramotilo naše pravosuđe koje, nažalost, zauzima nisko mjesto na ljestvici Europske unije. Pohvaljujemo ministra pravosuđa Antu Šprlju koji je prošle godine uvažio naša nastojanja za ozakonjenje naših profesija, no trajni je problem neriješenog vrednovanje našeg rada.  

Borba protiv dampinga

Kako biste riješili problem dampinga?
Riječ je o jednom od gorućih problema struke. Jedan slučaj pokazuje da je za procjenu velikog broja nekretnina, što je posao od barem mjesec dana, prihvaćena ponuda s 200% nižom cijenom. Upravo ste čuli da mi se obratio kolega na račun jedne obrazovne ustanove i njezinih pet zgrada (ukupno 9.665 m2 plus botanički vrt sa 11.274 m2 zemljišta, a na njemu se nalazi još desetak zgrada) gdje je ponudio cijenu od 105.000 kn + PDV. Izabrana je ponuda od 13.801 + PDV. Postavlja se pitanje što se dobiva u pogledu kvalitete? Razlog tome je i situacija na tržištu procjenitelja nekretnina jer od 3300 sudskih vještaka, polovica je u stručnim udrugama, a za ostale nije poznato kako se stalno stručno usavršavaju i osiguravaju potvrde za potrebe preimenovanja i slično. Od novog zakona zato i očekujemo da propiše koliko je sati usavršavanja godišnje potrebno da bi se moglo obnavljati licencu, da su to kontrolirana usavršavanja, gdje će se npr. konkretne primjere procjena vrijednosti prezentirati s kompetentnim predavačima koji mogu dokazati koliko su i za koga dosad izradili procjena u radnom iskustvu.