Iako je u Hrvatskoj, posebice u Zagrebu, pao promet stambenim nekretninama u 2023., njihova cijena je u istom razdoblju porasla dvoznamenkasto. Temeljeno na podacima porezne uprave promet stambenim nekretninama u glavnom gradu 23%, uspoređuju li se prva polugodišta 2022. i 2023. Podaci Državnog zavoda za statistiku pokazuju da su cijene nekretnina u RH ove godine 73,6% veće nego 2015. Gledano po regijama, najveće poskupljenje u tom razdoblju, čak 93,3%, imale su nekretnine u Zagrebu. To znači da su se cijene stambenih kvadrata u metropoli od 2015. godine praktično udvostručile, i to unatoč potresu koji je 2020. teško oštetio dijelove grada, uključujući i centar.

Tisuće praznih stanova

Velik rast cijena od 2015., za 66,7%, imale su i nekretnine na Jadranu, gdje su već odavno stranci glavni kupci. U velikoj su se mjeri u tom razdoblju povećale i cijene nekretnina u ostatku zemlje, i to za 54,2%.

Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK, te direktor agencije Kastel nekretnine pojašnjava da je u prvom polugodištu 2022. ukupno prodan 5731 stan dok je u prvoj polovici 2023. prodano 4440 stanova. To je očekivana posljedica svih faktora koji su utjecali na tržište nekretnina u RH. Prvi je uzrok je rast kamatnih stopa u eurozoni kako bi se usporila inflacija, što dovodi do smanjene potražnje. “Svjedoci smo da se za pojedine nekretnine traži cijena koja nikad nije bila realizirana kod sličnih nekretnina. Kako se u javnosti ističu uglavnom tražene cijene, tako i vlasnici nekretnina svoje želje projiciraju u traženi iznos. Razlika između tražene i realizirane cijene već u praksi uglavnom doseže 15 posto”, kaže Ranilović. Gospodarstvo se kreće u ciklusima, pa i tržište nekretnina, tako da uvijek dolazi do promjena koje su gotovo u pravilnom ritmu od 7-8 godina. Tržište nekretnina ne može vječno padati, ali ni rasti. Događaju se ispuhivanja kako bi tržište uopće moglo funkcionirati. U 2023. je na većim europskim tržištima došlo do usporavanja gradnje te prodaje nekretnina zbog rasta kamata, dok u Hrvatskoj cijene i dalje rastu, a primjećuje se i blagi rast gradnje novih stambenih zgrada. Istovremeno je na tisuće praznih stanova – procjene su da je samo u Zagrebu njih 54.000, a zbog čega je nedavno najavljeno da i država sada ide u izradu stambene strategije. Radi li se samo o predizbornom pamfletu ili želji za sređivanje stanja u kaotičnom sektoru nekretnina, pokazat će vrijeme.

Iz uvida poznavateljice prilika na tržištu, suvlasnice i direktorice zagrebačke agencije Sky nekretnine Martine Naletilić, očituje se koliko one ne ide na ruku domaćim kupcima.

“Po zadnjim podacima DZS-a, u drugom tromjesečju 2023. cijene stambenih objekata bile su u prosjeku više za 3,5% u odnosu na prvo tromjesečje 2023. Dakle, rast se nastavlja, čime Hrvatska i dalje drži prvo mjesto u EU u porastu cijena nekretnina. Kao jedan od glavnih razloga navela bih omjer ponude i potražnje pri čemu potražnja uvelike nadmašuje ponudu, posebno kad je riječ o novogradnji. Nadalje, kamatne stope na stambene kredite i dalje su niske u odnosu na većinu drugih zemalja EU. Ulazak u Schengen te u eurozonu povećali su interes stranih kupaca, u pravilu bolje kupovne moći od domaćih kupaca, što također utječe na formiranje cijene nekretnina. Ukratko, tržište u Hrvatskoj je vrlo aktivno i u sljedećih šest mjeseci ne očekujemo značajne promjene, pa ni pad cijena nekretnina. Eventualno stagnaciju”, kaže Naletilić.

Što sa studentima?

Porast plaća hrvatskih građana, ističe, u disbalansu je s porastom cijena nekretnina, što teoretski otežava kupnju i proces kreditiranja od strane banaka. No tu su brojni drugi faktori koji utječu na stanje na tržištu. Navedeni val novih kupaca bolje kupovne moći od prosječnog hrvatskog građanina, koji dolaze iz ostalih zemalja EU, ali i šire, tako već uvelike utječe na formiranje cijena nekretnina, no rast cijena gurat će i sve veća potražnja za nekretninama u vidu investicija radi bavljenja vrlo isplativim turističkim najmom na određenim lokacijama, a sve više i na kontinentu. Tu je i konstantan deficit koji je osjetan i u ponudi novogradnje. To su faktori koji znatno utječu na stanje na tržištu, tvrdi direktorica Sky nekretnina. Rast cijene novca kao faktor koji inače dovodi do smanjenja broja kupoprodajnih transakcija čini se da ovdje ne igra veliku ulogu: naime, gledajući unazad zadnjih godinu dana, sigurno 60% transakcija odnosi se na kupovinu gotovinom, a Naletilić očekuje da će se taj trend nastaviti.

Što se trendova dugoročnog i kratkoročnog odnosno turističkog najma tiče, u razgovoru s vlasnicima agencija koje se bave dnevnim najmom te u svom portfelju imaju i vlastite i nekretnine drugih vlasnika koje daju u podnajam, Naletilić tvrdi da je u Zagrebu zamjetan jedan novi trend. Turistički najam sve više se širi izvan granica strogog centra, pa čak i na udaljenije lokacije odnosno rubne dijelove grada.

“Iznajmljivači rade onoliko dobro koliko je kvalitetna razina usluge koju pružaju. U svakom slučaju, potražnja je i u tom segmentu velika i Zagreb je turistički vrlo atraktivna destinacija”, navodi Naletilić dodajući da je u Zagrebu, ali i u ostalim većim hrvatskim gradovima, osjetan deficit stambenih objekata za najam, što automatizmom utječe i na porast cijene najamnina. Stoga je i ona svjesna da Hrvatska na državnoj i lokalnoj razini nužno treba razviti učinkovitu stambenu politiku koja će unijeti balans na tržište te omogućiti jednostavniji i jeftiniji pristup nekretninama za najam.

“Kao gorući problem navela bih i zabrinjavajuću brojku od 3000 zagrebačkih studenata koji nisu uspjeli ostvariti pravo smještaja u studentskim domovima ove akademske godine – to je samo jedna od skupina građana koja zahtijeva na neki način zaštitu i pomoć države i grada u rješavanju stambenog problema”, upozorava Naletilić.