Uz prve znakove da ekonomija izranja iz recesije, tržište nekretnina podignulo je glavu pa predviđanja za 2016. nakon dugo vremena odišu optimizmom te se očekuju rekordne transakcije. Još lani investitori su pokazali aktivni interes za domaće tržište zahvaljujući kombinaciji oporavka, povijesno niskoj cijeni novca u eurozoni te boljoj poslovnoj klimi pri čemu je u fokusu bio segment hotela. U konzultantskoj kući Colliers International očekuju niz novih razvojnih projekata i transakcija.

"Nakon nekoliko godina niske likvidnosti u 2016. će se realizirati velike investicijske transakcije, posebice u retail i sektoru urednih prostora. Cijene su se smanjile što je otvorilo prilike za veće prinose", stoji u analizi Colliersa. U mozaiku koji ocrtava dobru perspektivu lokalnog tržišta je i činjenica da je ono u sredini investicijskog ciklusa. U Europi je zbog niskih kamatnih stopa sve manje ulagačkih prilika,   a u Hrvatskoj, u kojoj vrijede europska pravila, prvi ešalon investitora već je odradio inicijalne projekte, pa za one uspješne interes danas pokazuju dominantno strani ulagači. Riječ je o najvišoj klasi poslovnih zgrada, trgovačkim centrima te hotelima.

"Sve su to sazreli produkti čija je najvažnija odlika da ih je moguće prodati", ističe Vedrana Likan iz Colliersa. U retail sektoru već su najavljene velike transakcija za ovu godinu, čak šest centara mijenja vlasničku strukturu. Morgan Stanley finišira akviziciju City Centara Zagreb One East te West. Južnoafrički fond Tower Property planira kupnju četiri Konzumove nekretnine za 66,4 mil. eura, u Dubrovniku, Zagrebu i Velikoj Gorici. Sama činjenica da na tržište ulaze strani ulagači dobar je pokazatelj i dokaz povjerenja u hrvatske investitore i kvalitetu, što otvara vrata i drugima. Unatoč mlakom oporavku povratku domaćeg tržišta na investicijsku kartu, doprinijeli su pozitivni makropokazatelji i rast trgovine na malo. Lokalno je tržište izašlo iz inicijalne developerske faze i ušlo u razdoblje u kojem konzervativniji profil investitora traži stabilne prihode iz postojećih projekata, pa je dobro vrijeme za jačanje investicijske pozicije. "S nadolazećom ponudom koju pokreću uglavnom banke, očekujemo zaključenje nekoliko transakcija ove godine koje će 2016. učiniti rekordnom godinom po obujmu investicijskih prodaja", ističe Colliers.  

S rekordno niskom cijenom novca aktivno se traže alternativni oblici ulaganja pa bruto prinosi na nekretninskom tržištu nisu zanemarivi. Najviša klasa uredskog prostora trenutno donosi 8,5 posto povrata, isto kao top klasa retail nekretnina, a uz bok su i hoteli s 8 posto. Viši povrate nose jedino ulaganja u industrijske i logističke nekretninske projekte od 11 posto. Od ukupnih volumena transakcija prošle godine 69% odnosilo se na hotelske nekretnine, 29% na uredske prostore, i preostala 2% na retail. Tržište uredskih prostora koncentrirano je uglavnom u Zagrebu u kojem predstvništva imaju gotovo sve strane kompanije prisutne u Hrvatskoj. Značajnije kvadrature nalaze se u Splitu i Rijeci. Krajem 2015. u Zagrebu je bilo oko 1,28 milijuna kvadratnih metara A i B klase uredskih prostora, no ponuda je i dalje ograničena na površine između 1500 i 2000 kvadratnih metara. Prošle godine ponuda je porasla za 18.500 kvadrata dovršenjem top klase ureda u VMD Kvartu u Zagrebu i trenutna stopa nepopunjenosti na tržištu iznosi oko 14 posto pri čemu je posebnost da je najmanje praznih prostora upravo u najvišoj klasi.

Lov na zakupce
Cijene mjesečnog najma u Zagrebu proteklih nekoliko godina su stabilne i kreću se u rasponu od 14 do 15 eura po metru kvadratnom. Trend klizanja cijena posljednjih godina zaustavio se na prosječno 12 eura mjesečno za A klasu ureda. Zahvaljujući prognoziranom rastu gospodarstva te ograničenom broju projekata koji su u planu u skoroj budućnosti, očekuje se postepeni rast cijene najma A klase.  Kad je u pitanju niža klasa uredskog prostora, mjesečni najam stoji u rasponu od osam do 10 eura po kvadratu. U starijim zgradama ili onima na gradskoj periferiji očekuje se daljnji pritisak na cijene. Privlačenje najmoprimaca stoga se i dalje snažno oslanja na poticanje najvećih zakupaca. Dio vlasnika nudi opremanje prostora prema potrebama zakupaca, a uobičajeno je i odobravanje gratis perioda od jednog do tri mjeseca za najam preko tri godine. Na zagrebačko tržište ove godine stiže 26.300 novih kvadrata.

Riječ je o 10.800 metara kvadratnih Poslovnog centra Adris, 9500 Conditum projekta od preostalih 6000 na Vrbanima. Poslovni centar Adris u koji će useliti kompanija bit će prva uredska zgrada na hrvatskom tržištu s međunarodnim zelenim certifikatom Leed Gold. "Kao posljedicu veće ponude očekujemo rast aktivnosti uz stagnaciju ili male promjene popunjenosti. Budući da je većina uredskih zgrada smještena u poslovnim četvrtima, gradskom centru i istočnim dijelovima Zagreba, očekujemo nove greenfield projekte U Novom Zagrebu te zapadnom dijelu grada", kažu u Colliersu. S druge strane, u Splitu je u 'pipelineu' 50.000 kvadratnih metara Westgate projekta na kojem su radovi počeli, a u jedan od dva planirana tornja uselit će SG Splitska banka. Kad su u pitanju šoping centri, u prošloj i prvom kvartalu ove godine otvoreno je nekoliko većih lokacija. U Dubrovniku SUB City, prvi moderni šoping centar na tom području s 12.000 kvadrata spremnih za iznajmljivanje.

Nakon niza odgoda u Splitu je otvoren Mall of Split, jedan od najvećih centara površine 61.700 kvadratnih metara S više od 200 trgovina. Na zagrebačkom tržištu otvoreni su Super Konzum u Radničkoj te Klik Konzum distribucijski centar za online šoping od 5000 metara kvadratnih na Vrbanima. U Samoboru je otvorena Shopping Gallery s 12 trgovina na 8500 kvadratnih metara. I za 2016. i kasnije, u pripremi je nekoliko većih retail projekata. Global Port Holding i Bouygues potpisali su preliminarni ugovor za razvoj kombiniranog projekta u Dubrovniku na kojem bi radovi trebali startati ove godine. On će se sastojati od novog terminala za kruzere, šoping centra s 14.000 kvadratnih metara površine, 77 trgovina, garažom i glavnom međunarodnom autobusom postajom. MID Europa fond planira gradnju šoping centra u Puli, posljednjem većem domaćem gradu bez trgovačkog centra.  Centar će biti izgrađen na 30.000 metara kvadratnih i 90 trgovina, a radovi počinju tijekom ove godine. Nakon ljeta vrata će otvoriti i novi trgovački centar u Imotskom koji će na tržište donijeti novih 6900 kvadrata površine i 40-ak trgovina.

Rast cijena najma
U Colliersu predviđaju rast cijena najma koji se u top centrima u Zagrebu kreću od 20 do 25 eura po metru kvadratnom mjesečno, a relativno nedavno dotaknule su dno. Najam lokacija u 'high-end' ulicama, poput zagrebačke Ilice, splitske Marmontove ili Straduna u Dubrovniku gdje je popunjenost iznad 90 posto, ovise o mikro lokaciji i kreću se od 25 do 100 eura po kvadratu. Novih prilika i dalje ima iako su Zagreb i okolica zasićena kvadratima trgovačkih centara, a njih analitičari vide u retail parkovima uglavnom u tzv. sekundarnim i tercijarnim gradovima. Rekordne turističke brojke o broju gostiju i noćenjima, jadransku obalu pozicioniraju na vrh karte nekretninskog tržišta. U 2015. otvoreno je 25 hotela na obali, a uglavnom se radilo o obnovi postojećih objekata. Najveća investicija među njima bila je 80 milijuna eura vrijedno ulaganje HUP Zagreba u u Dubrovnik Riviera hotele kojim je otvoren hotel Sheraton s pet zvjezdica, a nakon obnove, svoje četiri zvjezdice dobio je i hotel Astarea.

Turska Dogus grupa uložila je 25 milijuna eura u greenfield investiciju D-Resort u Šibeniku. Očekuje se da će buduće razdoblje u sektoru hotelskih nekretnina najviše obilježiti projekti u Dubrovniku i okolici. Investicija u projekt Kupari procjenjuje se na najmanje 100 milijuna eura. Njome na tržište ulazi Ritz Carlton pod palicom Avenue grupe ruskog investitora Sergeja Gljadelkija. Potencijalno najvredniji nekr etninski projekt u Hrvatskoj, vrijedan više od milijardu eura, golf tereni i vile na brdu Srđ iznad Dubrovnika, i dalje je je neizvjestan zbog otpora lokalne zajednice unatoč pribavljenim prvim dozvolama. Država je raspisala natječaj za privatizacije dubrovačke hotelske grupacije Maestral za koje je pristiglo 15 ponuda, a pokrenuta je i procedura za prikupljanje interesa za Muzil čija se vrijednost procjenjuje OD 150 i 200 milijuna eura. "Investicijska aktivnost u segment hotela će rasti, pogotovo kad je u pitanju ulaganje u postojeće. Moguće je očekivati nova imena na tržištu, posebno međunarodne hotelske brendove", prognozira Colliers.