U posljednje vrijeme sve češće može se čuti pitanje “gdje sigurno uložiti novac”? Naravno, pitanje je, u ovim vremenima možda suludo, svakako legitimno, ali i apstraktno. Stoga bi takav trebao biti i odgovor. No, ako radiš u prodaji, kao i ja gotovo cijeli život, onda su potpitanja prilično važna, a ona u konačnici štede ono najkorisnije – vrijeme!

Da se razumijemo, apsolutno sigurna investicija ne postoji. Najbliže tome su državni vrijednosni papiri, obveznice i trezorski zapisi. Do prošle godine građani ni nisu mogli ulagati u to, a oni koji se malo više razumiju u investicije, takve su papire koristili u svojim modelima diversifikacije jer su prinosi niži nego oni koje bi mogli ostvariti na rizičnijim poljima.

No, u posljednjih nekoliko godina rapidno rastu ulaganja u nekretnine koje se koriste za “proizvodnju novca”.

Cijene stanova u Zagrebu i na obali su toliko odletjele u orbitu da za stan od 120 metara četvornih u novogradnji, u nešto boljem kvartu, morate platiti 600.000 eura. Takav stan može ostvariti prinos od oko 3,5 posto, što je prilično mali prinos s obzirom na visinu investicije. Za tu količinu novca imao bih puno bolji prijedlog.

Prema podacima Porezne uprave, koliko sam uspio izbrojati, na našoj obali prodane su 233 vile po cijeni većoj od milijun eura. Prosječna cijena vile iznosila je 1.583.938 eura što znači da je ukupan volumen prodanih vila bio oko 369 milijuna eura.

Stoga nije ni čudo da je ulaganje u takve vile čista pozitivna matematika s velikim prinosom. Za to se pobrinuo i prilično niski porez (za sada). No i kada porez naraste neće biti opasnosti za visinu povrata investicije jer je taj povrat toliko brz i velik da straha nema.

Isplati se i ‘ključ u ruke’

Poigrajmo se malo s brojevima. Primjerice, zemljište na otoku koje se nalazi tik do mora, a prodaje po cijeni od 130.000 eura. Bankarska (najsigurnija) kalkulacija cijene kvadrata u gradnji je trenutno na 1500 eura po m2 (otoci). Stoga ako gradimo vilu od 200 m2 dolazimo do računice od 430.000 eura koliko iznosi cijena gradnje i zemljišta za izgradnju vile koja bi se nalazila u drugom redu do mora.

Naravno, moramo još ukalkulirati popratne troškove poput izrade projekta i projektne dokumentacije, građevinske dozvole, svih priključaka, bazena i namještaja za koje bi trebali izdvojiti dodatnih 850 eura po m2. Kada se to sve zbroji, ukupni trošak se penje na oko 600.000 eura.

U Hrvatskoj je takva vila, u prosjeku, iznajmljena 90 dana u godini. Naravno to ovisi na kojem djelu obale se nalazi, no ako je u blizini aerodrom možemo vrlo lako pretpostaviti da je ‘bukirana’ i više od tih 90 dana. Svakako na popunjenost jako utječe i to ima li vila unutarnji bazen i dodatne sadržaje poput spa dijela koji definitivno produljuje sezonu.

Vila više klase prema dostupnim podacima na svima poznatoj stranici booking.com iznajmljuje po cijeni od oko 850 eura po danu. Ako sve navedeno zbrojimo, ta vila ostvaruje prihod od oko 80.000 eura godišnje. Oduzmemo li sve popratne troškove poput troškova režija, održavanja, poreza, i slično koji čine oko 10 posto uprihođenog iznosa, tada je matematika jasna – 72.000 eura je godišnji povrat investicije (u najgorem slučaju). To pak znači da smo za 100 mjeseci isplatili uloženi novac. Nakon toga imamo vilu koja nam stvara, proizvodi ‘čisti’ novac.

Naravno da je navedeni izračun prilično pojednostavljena verzija realnosti, ali brojevi su tu. Ako ćemo računati ROI (dakle godišnji prihod od najma minus godišnji troškovi podijeljeno ukupna trošak nabave nekretnine puta 100), dobit ćemo da je ROI 12 posto.

Suludo, no takva nekretnina se isplati kupiti i kao ‘ključ u ruke’. Vjerojatno ćemo platiti oko 300.000 eura skuplje, no i u tom slučaju imamo vrlo isplativ povrat investicije koji čini tu priču jako profitabilnom.

U potonjem slučaju ROI bi iznosio (dakle isti brojevi, samo je cijena nabave nekretnine 900.000 eura) impresivnih osam posto. Samo usporedbe radi, smatra se da je ROI u nekretninama od 3,5 do 4 posto umjeren povrat, a posljednji podaci portala Global Property Guide pokazuju da je prosječni godišnji prinos od najma u Hrvatskoj oko 4,5 posto.

Ne biste vjerovali koliko iz godine u godinu u Hrvatskoj raste potražnja za takvim vilama. Osobno sam imao slučaj prodaje jedne takve vile – video pozivom. Doduše, kako i ne bih kada je kupac iz Češke, a kod njih se za 1,1 milijuna eura ne može kupiti ni prosječna kuća, a da ne spominjemo da im nedostaje i prekrasno more.

Inače, u 2023. godini na hrvatskoj obali je prodano vila u vrijednosti od oko 515 milijuna eura. U rasponu od 500.000 do milijun eura prodano je 211 vila, milijun do dva milijuna 188 objekata, a u rasponu od dva do četiri milijuna njih 45. Najskuplja prodana vila bila je kod Dubrovnika u mjestu Zaton. Cijena, prava sitnica, nevjerojatnih 10.000 eura po m2, točnije za ukupno pet milijuna eura.

Sve je u ponudi i potražnji

Prva pomisao mi je bila da je ta vila prodana ili sagrađena za fizičku osobu. No, uvidom u malo detaljnije podatke primijetio sam da se radi o tvrtki koja se bavi najmom te iste vile. Naravno, vlasnik tvrtke je nerezident. Dakle, ako se trebamo odlučiti između kupnje stana od 120 m2 na zagrebačkoj Trešnjevci i vile u okolici Zadra, svakako da će se onaj tko gleda na kvalitetno uložen novac s dobrim prinosom odlučiti na vilu.

Opet govorimo o odnosu ponude i potražnje. Potražnja za stanovima je velika, a ponuda s obzirom na potražnju mala. Kod vila nije takav slučaj. Konkretno potražnja postoji, no nije velika. Ponuda postoji, pogotovo u Istri gdje se planski grade naselja koja se sastoje gotovo u potpunosti od vila visoke vrijednosti. Zato je i Istra po prodanim i novoizgrađenim vilama u Hrvatskoj predvodnik.

Zaključno, ulaganje u pasivni prihod poput vile na moru jedna je od isplativijih i boljih investicija u nekretnine trenutno na tržištu. Potražnja postoji, no nije prevelika i stoga je cijena pristojna s obzirom na to kolika je cijena stanova u glavnim gradovima.