S rastom cijena stanova, snažnom potražnom za skladišnim i uredskim prostorom te stotinama milijuna eura investicija u turizmu, nekretninsko tržište u punom je zamahu, a s očekivanjem rasta rejtinga Hrvatska se vraća i na investicijsku kartu "mainstream" ulagača.

Idući tjedan u Zagrebu počinje sajam nekretnina Rexpo, na kojem se prvi put očekuju investicijska imena iz Indije, Kine, Japana, Bliskog istoka… Što se promijenilo na tržištu u godinu dana, stoje li zaista hotelski brendovi u redu za ulaganja u turizmu, pomaže li država subvencioniranjem stambenih kredita ili stvara "balon", neke su od tema o kojima razgovaramo s Vedranom Likan, direktoricom Colliers Internationala u Hrvatskoj. 

Uskoro počinje sajam nekretnina Rexpo – što se konkretno promijenilo na tržištu u posljednjih godinu dana i što su danas glavne teme?
Hrvatsko tržište unazad godinu dana postalo je vrlo dinamičan prostor. Investicije se događaju na dnevnoj razini. Pritom mislim na kupnju i prodaju stanova, kao i transakcije na velikim projektima poput hotela ili uredskih zgrada. Drugačije nego lani danas je to što je Hrvatska odabir investitora, ne samo iz tradicionalnog germanskog kruga, šireg europskog pojasa ili Amerike, već smo dio investicijskog plana i nekolicine Indijaca, Kineza, Arapa, Japanaca… Upravo ovogodišnji Rexpo će otvoriti i te teme, ugostiti i reprezente investicijskih grupacija, ali i pojedinačnih investitora i omogućiti tržištu da čuju njihovu priču. Neupitno, turizam i dalje ostaje glavni motor našeg gospodarstva, i vjerujem da će dugo i ostati, naročito uzimajući u obzir dugo očekivani plasman portfelja državnih nekretnina koje, u apsolutnom dugogodišnjem izostanku greenfield ulaganja, ostaju gotovo jedina opcija za značajniji brownfield investicijski ciklus. Tome u prilog ide i podatak o volumenu investicija, prvenstveno u nekretninama u turizmu i trgovačkim prostorima, koji je u prvoj polovici ove godine s ukupnih 600 milijuna eura premašio ukupni volumen cijele 2017. 

U posljednje vrijeme rastu cijene stanova, možemo li govoriti o oporavku tržišta ili o stvaranju novog 'balona'?
Glavni razlozi rasta cijena na nekim područjima Hrvatske – prvenstveno u Zagrebu i na obali, su makroekonomski: oporavak, bolja stopa zaposlenosti, rast plaća i bolji sentiment na tržištu. Uslijed kontinuiranog pozitivnog trenda i rasta već 17. kvartal zaredom, atmosfera na tržištu stambenih nekretnina je puno bolja, ljudi su se opustili i troše više, mnogi koji su i mogli kupiti nekretninu za vrijeme krize to nisu činili zbog sveopće depresije, straha i negativne atmosfere. Rast cijena ima uporište u jačem rastu potražnje u odnosu na ponudu. Rast novogradnje je ograničen zbog (pre)visokih cijena zemljišta i općenito nedostatka zemljišta ili zgrada za obnovu/prenamjenu ili novu izgradnju, te nedostatka većih developera – mnogi su propali u krizi, neki su u predstečajnoj nagodbi.  Iako se pokazalo nepopularno najavljivati novi rast cijena, odgovorno izjavljujem da možemo očekivati da će cijene još neko vrijeme rasti, ali sporijim tempom i ne za sve lokacije isto. Ostaje otvoreno koliko ima prostora za srednjoročno održivi rast cijena i volumena jer imamo ograničen broj kreditno sposobnih građana, postrožili su se uvjeti kreditiranja i dio akumulirane potražnje se već 'potrošio'.

Kako gledate na program subvencioniranih stambenih kredita? 
Hrvatska je izrazito malo tržište i samim time vrlo podložno i najmanjim utjecajima. U vrijeme krize i stagnacije te sveopće nesigurnosti na građevinskom tržištu kao ogromnom udjelničaru BDP-a, subvencije su bile ključan pozitivni kotačić: pružile su mladim, društveno i ekonomski ugroženim obiteljima da uz državne olakšice kupe prvu nekretninu i u njoj nastave podizati svoju mladu obitelj te pokrenule građevinsko i tržište stambenog prostora. No, danas kad imamo kontinuirani pozitivan trend u većini bitnih ekonomskih pokazatelja nekoliko proteklih godina, program subvencija stambenih kredita nema tržišno opravdanje. Dapače, takva mjera destruktivno utječe na tržišnu dinamiku, no njezin pozitivan utjecaj i dalje može i trebao bi biti na demografske trendove. Stoga, protekla iteracija subvencija nije imala direktan negativan utjecaj i osim kratkoročno, nije uznemirila tržište. Za to su dva  razloga; prvi, potražnja je i dalje veća nego što je program obuhvatio. Drugi je da se program orijentirao na dijelove tržišta s manjom dinamikom (manji gradovi) i time fokusirano, namjerno ili ne, pokušao intervenirati u područje demografske slike.

Kad je u pitanju retail tržište, u posljednjih godinu-dvije bilo je dosta preuzimanja (Supernova, Centar Cvjetni, Garden Mall…) Arena Centar i City Center One imaju nove vlasnike. Da li je završila faza konsolidacije? Što će se dalje događati?
Osim Supernove, koja je unazad godinu dana preuzela većinu trgovačkih centara koji su tržišno bili pozicionirani kao 'top shopping' destinacije, a istovremeno i potpali u kategoriju loših potraživanja kod banaka, na tržištu se dogodio zanimljiv obrat i na stvarnim 'prime shopping' destinacijama. Arena centar i oba City Centar One u Zagrebu dobili su nove većinske vlasnike, i to iz Južne Afrike. Otvorenjem IKEA Designer outleta zaokružen je čitav jedan ciklus na retail tržištu, i sada se nalazimo na početku novog razvojnog vala. Na njegovom početku dogodilo se proširenje Arena centra gdje s novih 6000 kvadrata trgovačkog prostora Arena akomodira već akumuliranu potražnju za tim prostorom i gotovo da nema potrebe tržišno nastupati i tražiti zakupce. Pioniri novog ciklusa su novi trgovački centri; Max City Pula, koji je s procijenjenih 400 milijuna eura najveća investicija u retail u Hrvatskoj, te najavljeno oživljavanje trgovačkog centra u Španskom u Zagrebu s planiranim otvorenjem krajem 2019. 

Spomenuli ste IKEA outlet, koliko ima prostora za nove shopping centre? Bilo je dosta traženja dobitnog koncepta, još više promašaja – je li se on pronašao, kako izgleda?
Dolaskom ovih novih kvadrata na već saturirano tržište nameće se potreba za redefiniranjem iskustva kupovine. Trgovački centri sve više postaju mjesta susreta, druženja i zabave, a trgovačka ponuda postaje sekundarni sadržaj, ali i nadalje ostaje primarni generator financijskih rezultata. Potrošnja u Hrvatskoj ide upravo tome u prilog; ona je u kontinuiranom rastu što prepoznaju ne samo investicijski fondovi koji vide prilike u kupnji i srednjoročnom povećanju vrijednosti te vrste imovine, već i novi retail brendovi koji snažno ekspandiraju na našem tržištu. IKEA Designer outlet je vrlo pametno promišljen koncept. Plasiran je na tržište u izvrsnom trenutku, uslijed višegodišnjeg porasta raspoloživog dohotka i potrošnje. Konceptualno prati potrebe našeg tržišta i pruža ponudu koju domaći kupac na toj adresi može tražiti: poznate brendove po značajno povoljnijim cijenama. Trgovcima je ovaj koncept omogućio je na 'prime' lokacijama veći i brži obrtaj robe što u potpunosti odgovara današnjem trendu 'fast fashiona' te održavanje cijena uz minimalne izvansezonske popuste. Postojanjem outleta ove veličine i sinergijske snage s IKEA blue-boxom, u interesu i kupaca i trgovaca diverzificira se mogućnost izbora, uz fleksibilnost cijene, a sve po ključu dostupnosti i brzog obrtaja. 

U nekim sektorima najavljuju se investicije s obzirom na očekivani povratak investicijskog rejtinga i povratka Hrvatske na kartu 'mainstream' investitora? Čini se da s 'vacancy rateom' ispod 2,5% za skladišne prostore i 4,5% za urede, barem u Zagrebu, potražnje ne nedostaje? Kakav je interes ulagača za pojedine segmente tržišta? 
Sve relevantne rejting agencije dodijelile su nam pozitivne ocjene, a Svjetska i Europska banka predvidjele stabilizaciju i daljnji rast. Posljedično, u ovom trenutku ne postoji nijedan segment komercijalnih nekretnina za čiji novi razvoj ne postoji interes domaćih ili stranih investitora. Po atraktivnosti prinosa – na 'prime' nekretninama u uredskom dijelu on je na 7,5%, retail na 7%, a hoteli na 6,5% – prednjačimo pred usporedivim zemljama poput Slovačke, Mađarske ili Slovenije. Interes investitora prioritetno se orijentira na morski i gradski turizam, uredske zgrade u Zagrebu te logističke centre. Isto vrijedi i za investicije u postojeće nekretninske produkte, uz dodatak segmenta retaila. Banke su voljne pratiti nove projekte i kreditirati kupnju postojećih. Hotelski brendovi gotovo da stoje u redovima, očekujući nove investitore ili rebranding postojećih. Na većim hotelskim transakcijama aktualni su pregovori s investitorima iz Koreje, Kine, Emirata, Singapura. Novi investitori i developeri na tržištu postaju ljudi čiji primarni biznis nisu nekretnine. Drugim riječima, dinamika na tržištu je vrlo intenzivna. 

Kakva su vaša očekivanja u narednih godinu dana?
I dalje očekujemo trend rasta investicijskog volumena. Već polovicom godine premašili smo čitavu 2017., što znači da ova godina ima mogućnost biti rekordna. Prinosi će ostati stabilni i na istim razinama, dok povećanje dinamike očekujemo u segmentu uredskog prostora i u turizmu. Zagreb će kroz godinu-dvije dana dobiti nekoliko novih suvremenih uredskih zgrada na Slavonskoj aveniji, u Paromlinskoj i Radničkoj. I dalje nam desperatno nedostaju suvremeni logistički centri i skladišta, no i tu bilježimo snažan prodor stranih investitora i operatera.  Iako najsnažniji doprinositelj našem gospodarstvu, turizam i dalje ima najveću boljku, nedostaje nam značajna greenfield investicija sa snažnim međunarodnim investitorom koja može ustabiliti Hrvatsku na investicijskoj karti i uliti povjerenje investitorima da je moguće probiti se kroz sve barijere po kojima smo poznati i koje nam uporno stavljaju stigmu nekonkurentnosti.  Pred nama je i monetiziranje interesa investitora sa Srednjeg i Dalekog istoka, jer zbog aktualne nove 'podjele karata' na trgovinskim rutama, u naftnom biznisu i uslijed nove geopolitičke sheme u nastanku, upravo iz tog dijela svijeta možemo očekivati snažan prodor novca u Europu.

Zašto ne znamo zadržati ulagače

Kažete da interesa investitora ima. Pa gdje je onda problem?
On je oduvijek isti i svodi se na tri ključne točke: nedostatak kvalitetnih nekretninskih proizvoda, nerealnost prodavatelja u pogledu očekivanja na vrijednosti i administrativne barijere; počevši od neusklađenosti katastra i zemljišnih knjiga, izrazito zahtjevnog procesa donošenja odluka, rješenja i dozvola, te netransparentnosti i neučinkovitosti javne uprave. Upravo na tim instancama Hrvatska i dalje neumorno gubi prilike da zadrži investitore koje je uspjela privući.