Nema idealnog trenutka u životu, ni za koju radnju niti akciju. U marketingu postoji vrijeme kada se plasiraju pojedine informacije kako bi što bolje došle do ciljane publike. Također, u prodaji je tajming jako važan element jer ne želi svaki kupac baš u svakom trenutku kupiti nešto pa tako trgovci ciljaju određene dane u godini kako bi ih što više privukli.

Kako stvari stoje u politici? Jasno je kao dan je da je tajming jedan od važniji elemenata djelovanja jer u konačnici bitno je da se većina građanstva slaže sa smjerom kretanja određene politike. Naravno, pored tajminga nikako se ne smije zaboraviti ni komunikacija (primjerice, vlade diljem svijeta umalo su padale zbog loše komunikacije, pitajte Kanađane).

Svjedočili smo kako je tijekom nedavne izborne kampanje jedna od tema bila i stambena politika odnosno nepriuštivost stanovanja u Hrvatskoj. Shodno tome razumno je očekivati kako će se nova Vlada pozabaviti sa spomenutom temom. Trenutna situacija na hrvatskom tržištu nekretnina na kojemu rapidno opada broj transakcija, isključivo ukazuje na to da je nepriuštivost u Hrvatskoj na visokoj razini te koliko je sada trenutak za pokretanje i uvođenje kvalitetne stambene politike.

Kako bi mogla izgledati ta stambena politika? Možemo li samo preslikati modele stambene politike drugih država ili trebamo ipak sve prilagoditi našem tržištu i uvjetima? To je ključno pitanje na koje ne postoji jednoznačan odgovor. Idealan odgovor je uzeti najbolje od drugih, prilagoditi i uvesti kod sebe. No, kada je stanovanje u pitanju, tada treba biti kirurški oprezan.

Istražujući stambene politike diljem svijeta, može se zaključiti da su one Austrije, Njemačke, Irske i Španjolske vodeće politike stanovanja. Svaka na svoj način daje određene rezultate. Definitivno se ističe Irska kao zemlja koja ima najinovativniju i najmoderniju stambenu politiku koja, ako se mene pita, još i daje najbolje rezultate.

Poticajni porezi

Sve stambene politike pokrivaju najam i kupoprodaju. Najuspješnije su one stambene politike koje su uključile “poticajne poreze” koji su rezultirali što manje praznih nekretnina. Jasno, svaka država ima problem sa zastarjelim stambenim fondom i praznim nekretninama, no zato i služi kvalitetna stambena politika – da potakne vlasnike kako bi nekretnine stavili u opticaj.

Njemačka ima razvijen sustav socijalnog stanovanja i različite mjere za kontrolu najamnina. Programi socijalnog stanovanja pružaju subvencionirane stanove osobama s nižim primanjima, dok stambeni dodaci (Wohngeld) pomažu u pokrivanju troškova najma. Mjera “Mietpreisbremse” ograničava povećanje najamnina u područjima s visokim najamnim stopama, čime se nastoji spriječiti prekomjerni rast cijena najma. Unatoč tim mjerama, Njemačka se suočava s izazovom regionalnih razlika, gdje su prazni stanovi koncentrirani u ruralnim područjima, dok su urbana područja suočena s nedostatkom stanova i visokim cijenama.

Austrija je često hvaljena zbog svoje stambene politike, posebice modela socijalnog stanovanja. Općinski stanovi (Gemeindebauten) i neprofitne stambene udruge nude pristupačne najamnine. Subvencije za obnovu stanova dodatno potiču vlasnike da obnove i iznajmljuju svoje nekretnine. Ovaj model osigurava široku dostupnost kvalitetnih i pristupačnih stanova, što je posebno vidljivo u Beču, poznatom po svojoj uspješnoj stambenoj politici.

Španjolska se suočava s velikim brojem praznih stanova, što je rezultat nekretninskog balona iz prošlog desetljeća. Nacionalni stambeni plan (Plan Estatal de Vivienda) pruža subvencije za obnovu i najam stanova, posebno ciljajući mlade ljude i obitelji s niskim primanjima. Porezne olakšice i regionalni programi dodatno potiču vlasnike da iznajmljuju svoje nekretnine, čime se nastoji smanjiti broj praznih stanova i povećati dostupnost pristupačnog stanovanja.

Irska se ističe inovativnim pristupom poticanju vlasnika stanova da iznajmljuju svoje nekretnine, posebno kroz programe poput Repair and Leasing Scheme (RLS). Ovaj program pruža financijsku pomoć vlasnicima za obnovu napuštenih ili neiskorištenih nekretnina, uz uvjet da te stanove iznajmljuju lokalnim vlastima za socijalno stanovanje na minimalno pet godina. Program pokriva troškove obnove do 40.000 eura po nekretnini. Ovim pristupom povećava se ponuda socijalnog stanovanja, a vlasnici dobivaju sigurnu najamninu tijekom trajanja ugovora.

Poticaj na investiciju

Pored RLS-a, Irska ima i druge programe poput Buy and Renew Scheme, gdje lokalne vlasti kupuju i obnavljaju napuštene nekretnine koje zatim koriste za socijalno stanovanje. Dugoročni najam (Long-Term Leasing Scheme) također omogućava vlasnicima da iznajmljuju svoje nekretnine lokalnim vlastima na razdoblje od 10 do 20 godina, osiguravajući stabilan prihod i povećanje dostupnosti socijalnog stanovanja.

Iako svaka od ovih zemalja ima svoje specifične pristupe, Irska se ističe svojim inovativnim programima koji uspješno potiču vlasnike stanova na obnovu i iznajmljivanje svojih nekretnina. Kroz financijsku pomoć i dugoročne ugovore o najmu, Irska povećava ponudu socijalnog stanovanja i poboljšava uvjete stanovanja za svoje građane. Ovakvi programi predstavljaju dobar primjer kako učinkovita stambena politika može odgovoriti na izazove priuštivog stanovanja.

Sve nabrojane zemlje već imaju uveden godišnji porez na nekretnine. No imaju i porez na prazne nekretnine, ali ne linearno, već pojedine županije/kantoni/regije po potrebi razrezuju porez na prazne nekretnine.

Zanimljiva je kombinacija u kojoj država ili županija daje izbor vlasniku nekretnine: želi li plaćati porez na praznu nekretninu ili možda uložiti u nju novac koji će mu dati država i još imati dodatnu zaradu od svega. Ne moramo puno razmišljati da bismo zaključili koji je bio rezultat takve stambene politike – ogromni priljev nekretnina na tržištu. Jasno je da nikada nećemo moći ugoditi svima.

No, potrebno je uvesti mjere koje će omogućiti veći broj stanova na tržištu, a što bi usporilo brzinu rasta cijena. Takvu mjeru će sigurno pozdraviti mladi ljudi koji radi rekordne nepriuštivosti iz dana u dan vode bitku sami sa sobom ostaju li u Lijepoj Našoj ili se iseljavaju. Trenutno je na hrvatskom tržištu prazno oko 600.000 nekretnina. Stambena politika u kojoj bi se samo jedan posto praznih stanova aktivirao na tržištu bila bi pun pogodak.

Vlada je sastavljena, tajming postoji, modeli postoje. Hrvatski stručnjaci i konzultanti su već osmislili hrvatski model priuštivog stanovanja te koje su mjere potrebne kako bi se obogatio hrvatski stambeni fond. Ove godine dosad bilježimo rekordni pad transakcija na tržištu nekretnina. No sve to moglo bi se promijeniti ako se napokon pojavi dugo očekivana hrvatska stambena politika koja će nakon pet godina turbulencija primiriti tržište nekretnina.

Vladajući su je najavili, nadajmo se da će se uskoro pojaviti. Ono što sigurno možemo reći jest da neće biti savršena, ali ako riješi jedan ili dva problema, ona će biti uspješna.