Vladimir Žerjavić, regionalni direktor najveće franšize tvrtki za nekretnine u svijetu RE/MAX, govori o trendovima na nekretninskom tržištu, razlikama u ponuditi i potražnji u različitim hrvatskim regijama te o regulatornom okviru za posredovanje u prometu nekretninama u našoj zemlji i iskustvima u inozemstvu.

Hrvatsko tržište nekretnina je godinama bilo u recesiji. Da li je došlo do oporavka i koji su danas glavni trendovi?

Tržište je u procesu oporavka. Pozitivan trend vidimo kroz porast broja upita za kupnju i prodaju stambenih i poslovnih nekretnina u zadnjih godinu dana. Taj trend prati i rast cijena nekretnina, iako još nisu na razini otprije 5-6 godina. Nakon mnogo godina kupci su ohrabreni pozitivnim ekonomskim rastom i padom kamatnih stopa pa su potrošački optimističniji prilikom donošenja odluke da krenu u rješavanje stambenog pitanja.

No, za potpuni oporavak tržišta potrebna nam je dugoročno bolja ekonomska situacije u zemlji, jer upravo je to faktor s najvećim utjecajem na rast nekretninskog tržišta. Na tržištu nedostaje kvalitetnih stanova na dobrim lokacijama udaljenih par minuta od gradskog prijevoza po pristupačnim cijenama kvadrature od 60 do 80 m2 s minimalno dvije spavaće sobe, što su prepoznali investitori koji u zadnje vrijeme sve više traže građevinska zemljišta za tu namjenu. I dalje je prisutan interes za kupnju starih stanova za adaptaciju u užem centru grada koje investitori kupuju s ciljem da ih ponude kroz dnevni najam sve većem broju turista koji posjećuju naš glavni grad i gradove na obali. Znakovito je da stranci, koji su godinama na obali naši redovni kupci, sve više pokazuju interes za investiranje u kuće za odmor s bazenima koje koriste sami, ali ih i daju u ponudu agencijama koje ih za njih iznajmljuju turistima.

Koliko je tržište nekretnina danas uređeno, a koliko prepušteno stihiji kroz kupoprodaju putem raznih oglasnika i neovlaštenih osoba i tvrtki?

Zakonski okvir postoji kao i tijela koja reguliraju licenciranje novih agenata i agencija te upis istih u registar pri HGK. No, opće je poznato u branši da postoji sivo tržište gdje razni subjekti bez propisane licence i bez da su ispunili zakonske uvjete posreduju kod kupoprodaja nekretnina i aktivno oglašavaju nekretnine iz njihove ponude na portalima što znači da te transakcije nisu nigdje registrirane i samim time država tu ne ubire svoj dio kolača, a agencije koje rade po pravilima su suočene s nelegalnom konkurencijom. Da ne govorimo da kod takvih transakcija klijenti nemaju pravnu sigurnost i profesionalnu uslugu.

Na koji način vidite da bi se tržište moglo regulirati?

Kroz edukaciju tržišta, od strane strukovnih udruženja, oglašivača kao i od strane agencija za posredovanje koje legalno djeluju na tržištu. Kada svi zajedno podignemo svijest o tome da je jedino regulirana, profesionalna, kvalitetna usluga koju nude licencirane agencije prihvatljiva norma na tržištu, tada će klijentima postati uobičajeno da upravo te ovlaštene tvrtke s licencom angažiraju kod kupnje i prodaje svojih nekretnina.

U javnosti se često barata traženim cijenama kstambenih kvadrata. Koliko one odudaraju od realiziranih?

U nekim slučajevima i više od 25%. Iz našeg iskustva vidimo da za nekretnine koje su precijenjene do 15% ima upita i kod tih nekretnina se vrlo često kroz proces pregovora s kupcima i prodavateljima dolazi do dogovora o končanoj cijeni i uspješno se sklapa kupoprodajni posao. S druge strane, za nekretnine koje su 25% iznad realne tržišne cijene često nema upita mjesecima i naš savjet prodavateljima je da se prilikom određivanja prodajne cijene svojih nekretnina konzultiraju s profesionalcima u agenciji koji će ih savjetovati kako odrediti prodajnu cijenu da se transakcija realizira u očekivanom vremenskom okviru.

Koliko izostanak državne strategije stanogradnje, i stambenog zbrinjavanja uopće, otežava posao tvrtkama koje se bave posredovanjem u nekretninama?

Svaka subvencija, porezna olakšica ili takva slična mjera od strane države je poticajna i obično je impuls koji pokreće kupoprodajne transakcije na tržištu. Takva državna strategija je nužna ne bi li se pomoglo našim sugrađanima koji nisu riješili stambeno pitanje. Tvrtke koje se bave posredovanjem u nekretninama pozitivno gledaju na takve inicijative jer kada uslijed poticajnih mjera krenu kupoprodajne transakcije, dio kupaca i prodavatelja koji su osvijestili da je bolje povjeriti kupnju ili prodaju svoje nekretnine profesionalnoj agenciji za posredovanje koja pruža kompletnu uslugu i nudi pravnu sigurnost, angažira upravo te tvrtke koje tada imaju direktnu korist jer će za obavljen posao naplatiti posredničku proviziju.

Kako posluje franšiza RE/MAX i tvrtke pod tim brendom u Hrvatskoj?

RE/MAX u Hrvatskoj drži vodeću poziciju sa 16 otvorenih franšiznih ureda, više od 110 agenata i gotovo 10.000 nekretnina u ponudi. U odnosu na prošlu godinu u prvih devet mjeseci 2017. bilježimo rast u broju prodajnih transakcija od 22,35%, a ukupna provizija ostvarena od posredovanja je veća 49,64%. Dio samo internacionalnog RE/MAX sustava koji djeluje u više od 100 zemalja i najveći je sustav agencija za posredovanje u prometu nekretnina u svijetu.

Na hrvatskom tržištu prisutni smo od 2009. od kada radimo na razvoju sustava primjenjujući znanja prikupljana kroz 44 godina postojanja RE/MAX-a globalno. Cilj je u nadolazećim godinama kroz otvaranje dodatnih franšiznih ureda u gradovima gdje još nismo prisutni ojačati tržišnu poziciju.

Koliko se razlikuje hrvatsko tržište od onih razvijenih u Europi?

Teško se uspoređivati, razvijena tržišta u Europi već godinama bilježe konstantan rast. Na većini njih niske kamatne stope su doprinijele rastu potražnje i cijena. Tako su, primjerice, u Finskoj i Italiji cijene stambenih nekretnina porasle od 0,5 do 1,8%, dok su u Austriji i Francuskoj cijene u proteklih 12 mjeseci zadržale istu razinu. U Njemačkoj, Portugalu i Turskoj rast je veći od 10%.