Najznačajnije promjene oporezivanja nekretnina od početka iduće, 2015. godine, događaju se u sustavu poreza na dodanu vrijednost, te će stoga samo neizravno utjecati i na obične građane. U najtežoj situaciji, zbog potencijalnih novih gubitaka, bit će pravne osobe koje su zemljište stekle prije novog režima, a koje će ga se rješavati nakon 2015., tvrde mnogi .

• Kraj ere jeftinih stanova, zemljišta i poslovnih prostora

Od promjena koje bi mogle utjecati na to kada će pojedine fizičke ili pravne osobe kupovati ili prodavati nekretnine, dakle iz cijelog paketa izmjena koje uskoro stupaju na snagu, tri su najznačajnije.

Građevinsko zemljište postaje predmet PDV-a kada ga isporučuje porezni obveznik, zatim stare i nove građevine se više ne dijele po datumu završetka i isporuke (prije  31. prosinca 1997. i nakon navedenog datuma) već s datumom prve upotrebe, a treće je što će porezni obveznici moći opcijski oporezivati sve transfere nekretnina s PDV-om. Poručuju tako porezni stručnjaci Kristijan Cinotti i Andrija Garofulić iz tvrtke MAZARS CINOTTI, dok s aspekta sudionika tržišta zaključuju da promjene imaju  dvije implikacije. 

"Fizičke osobe i svi drugi koji nisu obveznici PDV-a trebali bi razmisliti o kupnji nekretnine prije 1. siječnja 2015., jer se uvodi PDV na građevinsko zemljište što znači da kreće porezno opterećenje 25 posto PDV-a, umjesto dosadašnjih 5 posto poreza na promet. S druge strane, obveznici PDV-a mogli bi odgoditi kupnju do 1. siječnja 2015., kada mogu stjecati i poljoprivredna zemljišta i građevine unutar sustava PDV-a", navodi Cinotti.

Sam efekt  predstojećih promjena na ionako uzdrmano tržište nekretnina u praksi će se vrlo brzo vidjeti, a za novo stanje biti će i te kako formativnog karaktera činjenica što se po novome građevinsko zemljište oporezuje PDV-om kada ga isporučuje porezni obveznik, što do sada nije bio slučaj. Ujedno to znači i da se građevinsko zemljište koje isporučuje porezni obveznik više ne bi trebalo oporezivati porezom na promet nekretnina u visini od 5 posto od tržišne vrijednosti, dok će se poljoprivredno zemljište još uvijek oporezivati porezom na promet nekretnina, ali uz novu mogućnost korištenja opcije PDV-a.

Udar prvenstveno na kupce koji nisu obveznici PDV-a

"Sve to će značiti udar prvenstveno na kupce koji nisu obveznici PDV-a, primjerice fizičke osobe, male porezne obveznike, općine i slično, jer će građevinsko zemljište faktički biti skuplje za 20 posto , odnosno za PDV od 25 posto na cijenu umjesto dosadašnjih 5 posto poreza na promet. Pitanje je posve logično koliko će zaista prodavatelji porezni obveznici biti u stanju prebaciti dodatni teret na kupce koji nisu porezni obveznici", kaže Cinotti. 

S aspekta kupca poreznog obveznika PDV-a, navodi,  riječ  je svakako o pozitivnoj promjeni.  PDV je prolazna stavka, pa će takvi kupci u pravilu "profitirati ovakvim modelom, jer će izbjeći dodatni trošak od 5 posto na porez na promet nekretnina".

Andrija Garofulić smatra da se oporezivanje nekretnina ponekad čini od životne važnosti u Republici Hrvatskoj, posebice u svjetlu uobičajenog postupanja građana koji vole imati u vlasništvu jednu ili više nekretnina. Samim time, on kaže, bilo koja promjena poreznog propisa vezanog za nekretnine zasigurno utječe i na standard građana, kao i na odabir trenutka kupnje nekretnine, pa u kontekstu predstojećeg  podsjeća i na trenutačno zakonsko uređenje oporezivanja nekretnina uređeno Zakonom o porezu na promet nekretnina i propisima o porezu na dodanu vrijednost. Naime, poseban porez na nekretnine plaća će prilikom stjecanja nekretnine (uz neke izuzetke), a isti je obveza kupca u razini do 5 posto od tržišne vrijednosti nekretnine. Garofulić napominje da kad nekretnina podliježe PDV-u, u isto vrijeme ne podliježe porezu na promet nekretnina, pa su tako ta dva poreza međusobno isključiva. Postojećem propisu o porezu na promet nekretnina uvijek podliježe zemljište – bilo poljoprivredno, bilo građevinsko –  jer ono nije predmet PDV-a, kao i takozvane stare građevine, odnosno građevine koje su gotove, dovršene, isporučene ili plaćene do 31. prosinca 997. godine. 

S druge strane, predmet PDV-a isključivo su građevine (bez pripadajućeg dijela zemljišta ispod građevine) koje su sagrađene, isporučene, dovršene ili plaćene nakon 1. siječnja 1998. godine , uz neke izuzetke uslijed značajnih rekonstrukcija.                      

Porez na promet nekretnina u pravilu izaziva probleme kada je kupac pravna osoba 

"Navedene porezne propise potrebno je razmotriti i s aspekta šireg utjecaja na promet nekretnina, pa je zanimljivo za primijetiti da porez na promet nekretnina u pravilu izaziva probleme kada je kupac pravna osoba jer svaki put tereti transfer nekretnine i podiže nabavnu vrijednost nekretnine. Tako navedenim pravnim osobama tih 5 posto predstavlja nepovratni trošak stjecanja nekretnine. Dodatno, 5 posto poreza na nekretnine u pravilu ne čini atraktivnim neke financijske proizvode kao što su „sell and lease back“ zato što se iznos financiranja kod takvog povratnog najma nepovratno podiže za iznos posebnog poreza", kaže on dodajući da će i te aranžmane uskoro čekaju pozitivne promjene.

S aspekta kupca fizičke osobe, u pravilu postojećih 5 posto također predstavlja dodatni trošak, ali i on je prihvatljiv ako se uzmu u obzir predložene promjene, zaključuju.