Uoči 31. ožujka, dana “d” za porez na nekretnine, stručnjaci otkrivaju kako će se utvrđivati visina poreza, što s pravnim osobama kojima su nekretnine biznis i zašto većina ljudi uopće neće trebati podnijeti zahtjev za utvrđivanje i naplatu poreza?
Tko će plaćati 0,60 eura, a tko 8 eura po četvornom metru korisne površine; tko može biti oslobođen od plaćanja ovog poreza i, najvažnije, kako će to utjecati na cijene nekretnina na tržištu, “vruće” su tema konferencije “Porezna reforma na djelu – Nekretnine, Fiskalizacija 2.0 i Transferne cijene” koja je održana u organizaciji tvrtke Andersen Hrvatska, odvjetničkog društva Kallay & partneri d.o.o. i Hrvatske zajednice računovođa i financijskih djelatnika.
Porez na nekretnine, koji je uveden 1. siječnja 2025., nastao je kao transformacija dosadašnjeg Poreza na kuće za odmor i to, kako je pojasnila mr. sc. Marijana Vuraić Kudeljan, zamjenica ravnatelja Porezne uprave, zbog tri razloga: priuštivog stanovanja, koje je velik problem u Hrvatskoj; želje za prebacivanjem težišta oporezivanja s rada na imovinu te prevelikog broj nejasnoća u dosadašnjem poreznom opterećenju.
Iako je kuća za odmor po definiciji nekretnina koja se povremeno koristi, do sada su “na meti” poreza jedinica lokalne samouprave bile mahom kuće koje su se koristile u turističke svrhe. U Zakonu o nekretninama naglasak je na riječi “svaka”, odnosno porez za tekuću godinu odnosi se na svaki stambeni prostor (uz nekoliko izuzetaka) i svaku osobu koja na dan 31. ožujka u svojem vlasništvu ima dodatnu nekretninu, bez obzira je li ona prazna, u najmu ili ju koristi na neki drugi način.
Podaci kažu da 10,1% kućanstava u Hrvatskoj ima drugu nekretninu. U Hrvatskoj je i 600 tisuća nekretnina koje se ne koriste, a istovremeno imamo i problem da mlade obitelji ne mogu riješiti stambeno pitanje zbog visokih cijena stanova, što za kupnju, što za najam. Svi znamo prvo ekonomsko pravilo ponude i potražnje: ako povećamo ponudu na tržištu, za očekivati je da će se dogoditi smanjenje cijena, a upravo to i očekuju iz Porezne uprave.
“Jedinice lokalne samouprave moraju brinuti o svojim lokalnim prihodima, a njihovi glavni izvori prihoda su komunalna naknada, porez na dohodak i lokalni porez. Namjera Zakona o nekretninama je prebaciti težište oporezivanja s rada na imovinu. Naime, više od 20 godina porez na kuće za odmor funkcionirao je u nepromijenjenom obliku i naplaćivao se od 5 do 15 kuna po metru kvadratnom ili 0,6 do 1,99 eura kad smo prešli na euro. Prvi iskorak napravljen je 1. siječnja 2024., kad je podignut gornji limit na pet eura.
Jedinice lokalne samouprave tada su mogle propisivati cijene od 0,6 do 5 eura i većina ih je išla u veće oporezivanje kuća za odmor. Također, nije bilo jasno što se oporezuje i na kraju je ispalo da su to bili prostori koje se koriste za turistički smještaj, iako je po definiciji kuća za odmor sve što se povremeno koristi. Upravo zbog nerazumijevanja te definicije, to je bio jedan od razloga zbog kojeg smo napravili transformaciju iz poreza za kuće na odmor u porez na nekretnine”, pojasnila je mr. sc. Vuraić Kudeljan.
Do ove promjene došlo je kroz izmjene zakona o lokalnim porezima; prije su jedinice lokalne samouprave mogle određivati žele li ga uvesti ili ne, a porez na nekretnine je obvezan. Jedinice lokalne samouprave imaju raspon u kojem, ovisno o fiskalnim i socijalnim politikama svog područja, mogu odrediti koliko će iznositi pojedini porez na nekretninu. Visina poreza određuje se prema kvadraturi i lokaciji, koje su i inače glavni vrijednosni elementi. Taj iznos se može uvećati ili umanjiti za starost objekta i za neke dodatne sadržaje poput bazena.
Tko je sve izuzet od plaćanja poreza na nekretnine?
Predmet oporezivanja nisu jedino prateći objekti koje prate stambene prostore, garaže, prostori za smještaj poljoprivrednih strojeva i sl. U Hrvatskoj često unutar stambenog prostora imamo, primjerice, odvjetnički ured ili stomatološku ordinaciju. Tehnički gledano, to više nije stan ukoliko je takav prostor uredno prijavljen u sustav komunalne naknade, odnosno prijavljen da se u njemu obavlja poslovna djelatnost. U tom će slučaju jedinice lokalne samouprave utvrditi koeficijent kao za poslovni prostor i takav stan bit će izuzet iz poreza na nekretnine. Ali, ako to nije slučaj, ako to nije regulirano, onda se i za takav prostor plaća porez na nekretnine.
Sve nekretnine koje služe za stalno stanovanje, pa i one koje osoba iznajmljuje za dugoročan najam, ne podliježu porezu. Ugovor o stalnom stanovanju prema Zakonu o najmu mora trajati minimalno 10 mjeseci u godini. Kako se dokazuje stalno stanovanje? Prema prijavi prebivališta i boravišta, bez obzira jesu li vlasnički povezane osobe ili je riječ o ugovoru o najmu.
Porez na nekretnine ne odnosi se ni na nekretnine koje nisu za uporabu: bilo da je privremena (zbog, primjerice, prirodne nepogode) ili je riječ o nekretninama u kojima je u potpunosti narušena mogućnost stanovanja (derutne nekretnine).
Porez se ne plaća ni na nekretnine namijenjene za institucionalno stanovanje
Pravne osobe koje imaju nekretnine namijenjene za prodaju, ako su nekretnine u toj poziciji manje od šest mjeseci na dan 31. ožujka, također nisu podložne porezu za tekuću godinu. Međutim, ako se nekretnina ne stavi u funkciju do 31. ožujka iduće godine, nekretnina postaje predmetom poreza.
Jedna od čestih nedoumica građana je moraju li sami prijaviti podatke bitne za oporezivanje. Odgovor je “ne”, jer Porezna uprava ima podatke iz stambenog fonda lokalne samouprave koji je upisan unutar komunalne naknade. Prijavu podataka nisu dužni podnijeti ni građani za nekretnine za koje imaju prijavljeno prebivalište, kao ni za nekretnine koje se iznajmljuju na temelju ugovora o najmu ili zakupu koji je prijavljen Poreznoj upravi radi plaćanja poreza na dohodak od imovine. Uz sve te podatke, teško će biti eskivirati zakon, premda Hrvati po svom dobrom starom običaju to pokušavaju.
“Od uvođenja poreza na nekretnine sve se više ispituju modeli na koji način ga smanjiti, izbjeći ili ga uopće ne platiti, a posljedično dolazi do migracija nekretnina između fizičkih osoba unutar obitelji, izvan obitelji, prodaje nekretnine, gašenja društava, izuzimanja nekretnina na vlastito ime, spajanja društava… Dakle, to je ono što se kod nas otvara kao najveće pitanje, a po savjet nam dolaze i domaći i strani klijenti.
Niz je pitanja koja se moraju pokriti iz poreznog i pravnog sektora i tu se baš dobro nadopunjavamo, jer činjenica je da tako složenih ureda kao što je naš, gdje imate one stop shop uslugu, nema baš u Hrvatskoj”, rekao je Ivica Milčić, univ. spec. oec., predsjednik uprave Andersen porezno savjetovanje d.o.o., napominjući kako je po njegovom mišljenju Zakon o nekretninama razumljiv, međutim, uvijek postoji otpor plaćanju poreza. Na pitanje što misli hoće li doći do smanjenja cijena na tržištu nekretnina nakon uvođenja poreza, kaže:
“Usudio bih se reći da sam propis neće utjecati na tržište nekretnina, možda jedino kao neki kratkotrajni šok. Na tržište nekretnina više će utjecati kretanja u financiranju, kao i znatno velika ponuda nekretnina na tržištu”, smatra Ivica Milčić. Inače, na panelu o pravnim i ekonomskim učincima izmjena o oporezivanju nekretnina, koji je održan u sklopu konferencije, stručnjaci su upozorili i na to da treba razlikovati ostvaruje li osoba zaradu od nekretnine ili je koristi na vlastite potrebe. Naime, ulaganje u nekretnine postalo je popularno, a cijene su od 2015. do danas rasle čak 60%, najviše u 2022-oj, kad je rast bio 14%, što je svakako potentan prostor za zaradu.
Inače, prva rješenja o iznosu poreza na nekretnine građani mogu očekivati u rujnu. Minimalni iznos od 0,60 eura/m2 prema podacima Porezne primjenjuje 119 gradova i općina, dok najveće porezno opterećenje od 5,00 do 8,00 eura/m2 propisalo je njih 73. U usporedbi s porezom na kuće za odmor u 2024., to konkretno znači da je 215. općina i gradova u 2025. povećalo iznos poreza na nekretnine, 54 ih je smanjilo, dok je 284 općina i gradova zadržalo je isti iznos kao i lani.
eRačunom do veće transparentnosti
Novi prijedlog Zakona o fiskalizaciji trenutačno je na javnom savjetovanju, a od 1. siječnja 2026. predviđa uvođenje obvezu izdavanja eRačuna za sve u poslovnom prometu , bez obzira na način plaćanja. Zakon će donijeti ne samo administrativnu obvezu, nego i lakšu razmjenu podataka, uštedu vremena, uštedu novaca ( jer više nema papira i papirne arhive), priliku za digitalizaciju poslovanja za one koji to još nisu učinili, bolje planiranje, uklađenost sa zelenom politikom… Mr.sc. Marijana Vuraić Kudeljan, zamjenica ravnatelja Porezne uprave, na konferenciji “Porezna reforma na djelu” pojasnila je kako će izgledati nova razmjena eRačuna.
“Netko izdaje eRačun i šalje ga primatelju i došlo je do razmjene eRačuna. Nevezano za taj postupak, radit će se fiskalizacija i to na način da, kad izdavatelj eRačuna pošalje račun, on će temeljem softverskog rješenja kojeg koristi iz tog računa izdvojiti set podataka i poslati fiskalizacijsku poruku poreznoj upravi i ona će potvrditi primitak. Kad primatelj primi račun opet ima neko softversko rješenje koje će iz tog računa izdvojiti set podataka i poslati ih u sustav fiskalizacije. Često nas pitaju zašto tražimo da jedna i druga strana to rade? EU je došla do podatka da je čak 99 milijardi eura iznosio nenaplaćeni PDV u 2020.-oj u Europskoj uniji. Softversko rješenje donijet će transparentnost i odraditi sve bez ljudske reakcije”, pojasnila je Vuraić Kudeljan. Osim obvezne razmjene eRačuna, Fiskalizacija 2.0 donosi i integriranu e-Arhivu i online knjigovodstvo.
„Fiskalizacija 2.0 donosi značajan iskorak u transparentnosti interkompanijskih transakcija, omogućujući Poreznoj upravi direktan uvid u detalje svake transakcije. U kombinaciji s novim poreznim propisima koji stupaju na snagu 2025. godine – uključujući strože zahtjeve za dokumentaciju, precizniju segmentaciju transakcija i usklađivanje s OECD smjernicama o transfernim cijenama – jasno je da će nadzor transfernih cijena biti detaljniji nego ikad.
Uz to, izmjene u Općem poreznom zakonu omogućuju znatno dulje rokove nadzora transfernih cijena, što dodatno povećava važnost pravovremenog i točnog usklađivanja s regulatornim zahtjevima.” – izjavila je Petra Bulić, članica uprave Andersen.
Na konferenciji je bilo riječi i o transfernim cijenama, tj. cijenama po kojima trgovačko društvo prenosi fizička dobra i nematerijalnu imovinu ili pruža usluge povezanim društvima. Promjene na području transfernih cijena donose usklađivanje regulative s OECD smjernicama o transfernim cijenama, stroža pravila i nove obveze dokumentiranja, što predstavlja izazov za sve poduzetnike koji posluju s povezanim stranama. Ključna pitanja koja se postavljaju odnose se na znatno detaljnije zahtjeve u dokumentaciji o transfernim cijenama te obvezu izrade i posjedovanja Master File dokumenta, kao i dokumentaciju o poslovanju tuzemnog društva (local file). Politika transfernih cijena u Hrvatskoj temelji se na Zakonu o porezu na dobit i Pravilniku o porezu na dobit.
„Veliko mi je zadovoljstvo istaknuti iznimnu suradnju između odvjetničkog društva Kallay & partneri d.o.o., Andersena u Hrvatskoj i Hrvatske zajednice računovođa i financijskih djelatnika, koja se još jednom pokazala ključnom na našoj poreznoj konferenciji. Kroz otvoreni dijalog i razmjenu stručnih mišljenja, zajednički doprinosimo razvoju pravne sigurnosti i učinkovitijeg poreznog sustava u Hrvatskoj.
Posebno mi je drago što u Andersenu imamo pouzdane partnere s višegodišnjim iskustvom u području poreza i transfernih cijena – Ivicu Milčića, Petru Bulić i Dražena Nimčevića, koji svojim znanjem i predanošću doprinose kvaliteti naših analiza i rješenja. Ova suradnja potvrđuje koliko je važno povezivanje stručnjaka iz različitih sektora kako bismo zajedno gradili transparentno i predvidljivo poslovno okruženje. Radujemo se nastavku uspješne suradnje i budućim inicijativama koje će dodatno unaprijediti našu poslovnu zajednicu.“ – ističe Marko Kallay, osnivač odvjetničkog ureda Kallay i partneri d.o.o.
* Sadržaj omogućio Andersen Hrvatska
