Premda je ministrica graditeljstva Anka Mrak-Taritaš za kraj travnja najavljivala završetak pregovora s bankama o novom modelu prodaje neprodanih stanova, pregovori još traju. Bruse se navodno posljednji detalji novoga modela društveno poticane stanogradnje (POS).

Za razliku od POS-a koji je svojedobno pokrenuo tadašnji ministar graditeljstva i infrastrukture Radimir Čačić, u kojem su se iz temelja razvijali novi projekti stambenih zgrada i cijelih naselja, novi će se POS orijentirati ponajprije na postojeće neprodane stanove sagrađene u klasičnim tržišnim uvjetima. Zlobnici će reći da će za razliku od Čačićeva POS-a, koji je pomagao građanima da dođu povoljnije do stana, ovaj POS biti poticaj, prije svega, bankama koje se već godinama ne mogu riješiti vlasništva nad 20-ak tisuća novih stanova. Mnogobrojni građevinari koji su se u problemima našli dijelom i zbog pada tržišta stanova uglavnom su već ionako u nekom obliku  stečaja i njihovu su imovinu preuzele banke.Prema postojećem Zakonu o POS-u, maksimalna cijena kvadrata stana prema tom modelu može biti 1125 eura za kvadrat. Kako su gotovo svi postojeći neprodani stanovi sagrađeni po komercijalnim uvjetima, i s višom ciljanom cijenom kvadarata, jasno je da će država morati pokriti razliku. 

Banke na dobitku
Cijeli bi se posao trebao obaviti preko Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN). Do isteka roka, koji je bio 15. travnja, APN je zaprimio više od 1500 zahtjeva građana koji su diljem Hrvatske aplicirali za stanove po modelu poticane stanogradnje. Do sredine svibnja trebala bi biti poznata i rang lista. Najviše zahtjeva, više od 80 posto, stiglo je iz Zagreba i Zagrebačke županije. U APN-u kažu da se prijavilo najviše građana koji nemaju krov nad glavom, a potom onih žive kod roditelja. Najviše prijavljenih je u dobi od 26 do 45 godina, a većina je samaca, oko 38 posto. Prema Zakonu o POS-u, kredit, za koji bi kamata bila 5,45 posto, vraća se najdulje 31 godinu, pri čemu najviše 29 godina banci, a preostale dvije državi. Prema klasičnom POS modelu, kad država gradi stanove na otkupljenom zemljištu, ili na zemljištu koje je na korištenje dala jedinica lokalne samouprave, novcem iz državnog proračuna osigurava se 25 posto cijene građenja po četvornom metru korisne površine stana, veći dio daje banka, dok kupac sam osigurava učešće od najmanje 15 posto vrijednosti stana (osim branitelja i obitelji s troje ili više djece).

Po istom će se principu kupovati i gotovi, uknjiženi neprodani stanovi na tržištu. Jer, kako kaže Zakon o POS-u, tim se modelom mogu rješavati i "poremećaji na tržištu nekretnina i u području stanogradnje". To znači da će država u pregovorima s bankama limitirati cijenu četvornoga metra koji se kupuje po povoljnijim uvjetima, a dio sredstava sama posuditi građanima za kupnju stana na kredit, tako pomažući i građevinarima, ali u konačnici i bankama. Moguće je očekivati da država, kao u POS-u, osigura 25 posto etalonske cijene građenja po četvornom metru, što za stan od 60 četvornih metara iznosi 12.000 eura.Bude li stan od 60 četvornih metara u POS plus modelu stajao najviše 1100 eura po kvadratu, za gotovinu će ga se moći kupiti za 66.000 eura, i tu će sigurno mnogi profitirati kupujući više stanova kojima će kasnije moći mešetariti. Oni koji budu kupovali na kredit, a mogu izdvojiti od 15 do 20 posto učešća, imat će ratu od oko 260 eura, pri čemu će državi njezin novac, dakle oko 12.000 eura za 60 kvadrata, vraćati na kraju otplatnog roka. Građani će tako stanove kupiti povoljnije, građevinari će moći krenuti u nove projekte, a ruke će nesumnjivo trljati i banke.

Prazan svaki 11. stan 
Je li, međutim, POS pravo rješenje za stabilizaciju hrvatskoga tržišta nekretnina? Maruška Vizek s Ekonomskoga instituta u Zagrebu smatra da nije. "U Hrvatskoj je prazan gotovo svaki 11. stambeni prostor. Dakle, nije problem samo neprodana novogradnja nego stambena politika općenito", kaže Vizek. Nije optimistična ni kad je riječ o prodaji postojećih stanova po POS cijenama. To je, ističe, izvedivo ako bi se svi uključeni u lanac gradnje odrekli dobra dijela zarade, a nije sigurna koliko je to realno."Cijena od 1200 eura nije POS cijena. Danas možete pronaći stanove po toj cijeni u slobodnoj prodaji. Poticana cijena morala bi biti na razini 800-850 eura da bismo mogli govoriti o POS-u", smatra Vizek. Takva bi cijena, dodaje, zasigurno oslobodila tržište neprodanih nekretnina jer bi i ljudi koji imaju riješeno stambeno pitanje, a imaju višak novca, vjerojatno zbog tradicije štednje kroz nekretnine uložili svoj novac. Vizek ne očekuje tržišni uspjeh ni POS gradnje koju je najavio gradonačelnik Milan Bandić u zagrebačkoj Klari. Procjenjuje da će stanovi na toj lokaciji biti na cjenovnoj razini rabljenih stanova na puno atraktivnijim mjestima u gradu, što će vjerojatno odbijati potencijalne kupce. 

Koprivnička Šparna hiža uzor
Maruška Vizek smatra da bi rješenje za velik broj praznih stanova, bili oni neprodani ili samo nekorišteni, moglo biti u energetskoj učinkovitosti. Kad bi se, naime, u takve stanove uložilo po pitanju njihove uštede energije, vjerojatno bi bili puno atraktivniji tržištu.S njom se slaže i Vedran Uran, stariji savjetnik u konzultantskoj tvrtki GreenMax, koji kao pozitivan primjer navodi gradnju Šparne hiže u Koprivnici po principu POS-a. U budućnosti očekuje sve veći broj takvih zgrada. "Prema zakonu, svaka nova zgrada mora imati istaknutu energetsku iskaznicu (kao što je imaju električni uređaji poput hladnjaka, perilica…), a da bi mogli privući kupce, očekuje se veća gradnja objekata s višim energetskim klasama (klasa A ili B), što odgovara niskoenergetskim zgradama. S obzirom na tržište nekretnina, razlika u cijeni običnih zgrada i niskoenergetskih ne bi trebala biti značajna. Procjenjujem da je gradnja takvih zgrada 20-ak posto skuplja od standardnih. Istodobno je energetska ušteda i do 200 posto", navodi Uran.

Bandićev promašaj težak 300 milijuna eura

Prazno još 600-tinjak stanova

Bandićev model socijalne gradnje Sopnica Jelkovec, koji je završen 2008., dostigao je cijenu od 300 milijuna eura i smatra se jednim od najvećih investicijskih promašaja u povijesti metropole. Sopnica Jelkovec ima 2713 stanova, a njih 1265 bilo je namijenjeno tržištu. Stanovi su se prodavali po prosječnoj cijeni od 1200 eura te je većina manjih stanova prodana već i prije nego što je naselje bilo sagrađeno. Ostale stanove koristi Grad Zagreb za socijalne slučajeve. Većina stanova namijenjenih tržištu prodana je još za vrijeme bivšeg predsjednika Uprave Holdinga Slobodana Ljubičića. Kasnije su mnogi građani, koji su već bili uplatili kaparu, odustali od kupnje stanova jer oni nisu htjeli živjeti blizu Roma koje je gradonačelnik Milan Bandić naknadno uselio u socijalne stanove. U gradskoj upravi i u Holdingu nije bilo moguće dobiti podatak o dinamici prodaje stanova u posljednjih godinu dana. Procjenjuje se da u tom naselju ima još 600-tinjak praznih stanova.