Nesređene zemljišne evidencije uzrokuju znatne štete državi i lokalnoj zajednici, potencijalnim kupcima i prodavateljima i otežavaju rad agencija za posredovanje u prometu nekretnina, a jedan su od uzroka usporenog funkcioniranja tržišta nekretnina. Prema podacima studije izrađene za potrebe Projekta uvođenja Katastra zgrada u RH, na području Hrvatske postoji 3,1 milijun zgrada s 1,5 milijuna stanova vrijednih oko 10 milijardi eura.  

No, zbog nesređenih evidencija o zgradama i stanovima procjenjuje se da je prihod od komunalne naknade manji za oko 20%, što je itekako znatan gubitak novca. Na isti način ovaj se problem reflektira i na tržištu nekretnina: od deset transakcija o kojima se pregovara uspije svaka treća, a u ostalim slučajevima agencije za nekretnine suočavaju se ili s problemom neusklađenog stanja u zemljišnim knjigama i katastru, ili s još izazovnijim problemom neetažiranih nekretnina. 

Svi gube
Zbog tih problema sedam od deset potencijalnih investicija stoji, potvrđuje i predsjednica Strukovne skupine poslovanja nekretninama HGK za Zagreb i Zagrebačku županiju, Lana Mihaljinac Knežević, ujedno i direktorica agencije za nekretnine Zagreb West. "Broj nerealiziranih potencijalnih transakcija još je i veći ako se izuzmu novogradnje budući da su oba navedena problema prisutna kod starogradnje, kuća i zemljišta", kaže ona. Sve transakcije koje propadnu zato što se pokaže da nije moguće tržiti neetažirani stan, pored toga što vlasnici plaćaju nižu komunalnu naknadu, dovode i do manjih priljeva od poreza na promet nekretnina. Umanjuje se i priljev od poreza na dohodak što je  mogućnost koja bi se pojavila kod dijela prodavatelja koji time ulaze u viši porezni razred, dok manji porez radi manjeg prihoda plaćaju i agencije za nekretnine.

Zbog nerealiziranih investicija kojima je, pak, uzrok u neusklađenosti upisanih podataka u zemljišnim knjigama i katastru, na isti način svi gube, i to ovaj put zato što investitor odustaje jer ne želi kupiti zemljište koje je uknjiženo kao oranica. Kako tome doskočiti u situaciji u kojoj u cilju zaštite pravne sigurnosti investitora zakon nalaže da se provjerava vlasnički aspekt, što znači upis prava vlasništva u gruntovnici, dok ne postoji i obveza uvida u katastar? Praksa je potvrdila da je zakon manjkav, odnosno uvid u katastar pokazuje se itekako potrebnim, pa ga stručnjaci i preporučuju.

Lov na nasljednike
Problem neusklađenih očevidnika u velikom broju slučajeva izražava se kroz razlike u veličini nekretnine, što tangira i kuće u rezidencijalnim četvrtima, nekretnine na kojima se posluje u turističkom sektoru kao i tvorničke hale. Pored toga, u katastru se javlja i problem upisanih posjednika na konkretnoj parceli, koji često nisu istovremeno i upisani vlasnici u zemljišnoj knjizi. Znači, nekretnina je vlasnički čista, ali se podaci o posjedniku ne podudaraju s podatkom o vlasniku.  Ponekad se ni ne zna postoji li posjednik, a ima i slučajeva kad mu se ne može ući u trag. Kad se do njega dođe, na red dolazi kompliciran proces tzv. uparivanja pravnog stanja sa stvarnim stanjem u prostoru, a to je geodetski zadatak.

Utoliko, sam uvid u katastar u situaciji u kojoj se već pregovara o nekoj transakciji, a ispostave se navedeni problemi, višestruko loše utječe na tržište te usporava transakcije."Postoje primjeri niza kupoprodaja koje su propale jer se parcela u katastru razlikuje od one upisane u zemljišnim knjigama ili zato što je upisana primjerice kao vinograd. Dok se to ne sredi kupac ne želi nekretninu kupiti, pa transakcije i investicije u nekretnine stoje", kaže Lana Mihaljinac Knežević.Vlasnici mogu puno napraviti u pogledu usklađivanja sa stvarnim stanjem, a to uključuje utvrđivanje stvarnog stanja u prostoru, usklađivanje u gruntovnici i katastru, te u zadnjem koraku sprovođenje toga u zemljišnoj knjizi.

No, ako su zaboravili na katastar, naime, on se pokazuje kao problem u slučaju kad žele prodati nekretninu, pogotovo u slučaju zemljišta i kuća. Mnogi vlasnici znaju da moraju etažirati svoje nekretnine, ali ne postoji razvijen senzibilitet za problem neusklađenosti nekretnine u dva očevidnika. U praksi se to potvrđuje u različitim primjerima, pa tako i u slučaju potencijalne kupnje jedne atraktivne vile na elitnoj lokaciji za pola milijuna eura, što bi donijelo novac i državi i lokalnoj zajednici. Ipak, i ta je transakcija propala nakon što je kupac zatražio uvid u katastar. Ispostavilo se, doznajemo, da postoji posjednik na dijelu parcele kojemu se ne može ući u trag, i da taj dio parcele nije uknjižen u zemljišnoj knjizi. Kupac postavlja pitanje otkud tih dodatnih 200 m2 u katastru, je li vlasnik isti i tog dijela zemljišta, te hoće li susjedi potencijalno raditi probleme. 

Pitanje etažiranja
U nastojanju da se sve to utvrdi, dolazi se do podatka da je jedan posjednik umro, a ništa se ne zna o drugom posjedniku, i tada kupac želi nižu cijenu, na što prodavatelj ne pristaje pa se pregovori prekidaju.Ipak, i kad se vlasnici odluče kako bi stanje svoje nekretnine na vrijeme riješili, često nemaju novac za razne usluge stručnih osoba, primjerice, geodeta i odvjetnika. Riječ je o troškovima širokog raspona te stoga vrijedi preporuka da treba dobiti više ponuda i razgovarati s više ponuđača.Sve više problema u praksi agencija za nekretnine dolazi i od neetažiranih nekretnina, a kupci ih ne žele kupiti iz više razloga.  U prvom redu, banke ne odobravaju kredite za kupnju neetažiranih nekretnina, prvenstveno onih koje se još vode kao udjeli u cijeloj nekretnini, a oni koji raspolažu s gotovinom ne ulaze u rizik kupnje ako u zemljišnoj knjizi ne piše točno što kupuju.

Usto, trošak etažiranja i složenost posla u tom slučaju čeka kupca, koji su svjesni da s ne etažiranom nekretninom ne znaju točno što kupuju.  Za ilustraciju može poslužiti tipičan slučaj trosobnog stana na trećem katu upisanog u gruntovnici s nusprostorijama, ali u odnosu na njih ne piše ništa – ni kvadratura, ni koje su to nusprostorije, odnosno ako se to i navodi, problem je što to često ne odgovara stvarnom stanju."U našoj situaciji na tržištu, gdje su nove zgrade etažirane, odustaje se potencijalno od kupnje određenog broja stanova u Donjem Gradu ili u Novom Zagrebu jer nisu etažirani ", kaže naša sugovornica.

Kad je riječ o neetažiranim zgradama u kojima su nekretnine upisane u knjigu položenih ugovora, zadatak je geodeta da izmjeri i zgradu i svaki stan, no kod toga je velik problem taj što na to moraju pristati svi vlasnici. Trošak se plaća iz pričuve i nije mali, kreće se od pet do 50 tisuća kuna za zgradu s velikim brojem stanova, pa bi bilo preporučljivo da država to na neki način stimulira, i radi potencijalno većih prihoda i radi mogućnosti transakcija s takvim nekretninama.  Drugi korak je sastavljanje međuvlasničkog ugovora, pa potencijalno usklađenje katastra i zemljišne knjige, te na kraju upis u zemljišnu knjigu. Postoje i lakši slučajevi koji se tiču nekretnina koje su etažirane, ali s neodređenim omjerima, što znači da su one upisane u gruntovnici ali bez točne kvadrature i evidentiranih suvlasničkih dijelova. 

Polovično rješenje
Takvo tzv. etažno vlasništvo s neodređenim omjerima, pod uvjetom da se 50% vlasnika složi, za olakotnu posljedicu ima da svaki vlasnik pojedinačno može uknjižiti i precizno odrediti kvadraturu svoje nekretninu bez utvrđivanja suvlasničkih udjela u cijeloj zgradi. Ovo, iako jednostavnije rješenje, je samo polovično, jer ne predviđa određivanje suvlasništva u zajedničkim dijelovima zgrade, poput podruma i tavana, ali je uvedeno kako bi određeni vlasnici mogli odraditi barem dio procesa etažiranja.

Nakon što su milijuni utrošeni za sređivanje zemljišnih evidencija, na jednom mjestu može se dobiti uvid i u gruntovnicu i u katastar, kao i u stupanj legalnosti i izdane dozvole, no nismo se daleko pomakli u rješavanju pitanja što kad se ta dva očevidnika, katastar i zemljišna knjiga, ne poklapaju. Lana Mihaljinac Knežević ističe da na taj problem ne utječe činjenica što se očevidnicima pristupa na jednom mjestu i zaključuje:  "Država je pozvana poticati rješenja jer su očevidnici u njezinom vlasništvu, ima strateški i prihodovni interes da se katastar i zemljišne knjige napokon urede, pa bi se ona morala i pobrinuti da napokon imamo uređeno stanje!"