Tržište nekretnina je ključni segment ekonomske poluge, barem tako smatramo mi koji se bavimo tim tržištem. Naravno, svatko će reći da je njegovo tržište ključno, no nekretnine su ipak jako jako bitne. Kada se samo u jednome gradu u Hrvatskoj u jednome tromjesečju “okrene” više od 350 milijuna eura, onda možemo reći da je to tržište ključno.

U to tržište naše oči su uprte danonoćno. Kako i ne bi kada su u posljednjih nekoliko mjeseci nekretnine stigle u fokus medijske pozornosti. Do sada smo imali sporadične vijesti – porastao “kvadrat”, pao “kvadrat”, garaža se prodaje za “milijardu eura, tko to može kupiti”…..

No, nekretnine (a sada za ozbiljno), za razliku od ostalih gospodarskih grana, iako su trome i mnogi će reći nelikvidne, ono što svi znaju i morali bi znati, smjer tržišta nekretnina u Hrvatskoj određuje smjerove u jako puno drugih sektora.

Novi ciklus

Novi tržišni ciklus nekretnina počeo je danom kada su porasle kamatne stope i kada je prestalo subvencioniranje stambenih kredita (takozvani APN krediti). Potrebno je podsjetiti kako su APN krediti završili 2023. godine kada je tako kupljeno 5.330 nekretnina u Hrvatskoj. Tu istu 2023. godinu, kamatne stope na stambene kredite krenule su s razine od 2,68 (prosinac 2022.) i završile na razini od 3,60 posto, pokazuju podaci Hrvatske narodne banke. Ovu 2024. godinu, kamatne stope “blagoslovile” su nas sa svojim rastom i trenutno se nalaze na prosječnih 3,72 posto.

Kada smo detaljnije objasnili ova dva, prilično važna momenta, možemo se dalje usredotočiti na tržište – zagrebačko tržište. Naime, u Zagrebu, ali i šire, strmoglavo pada broj transakcija. U isto vrijeme skuplje nekretnine prodaju se kao nikada do sada, ako taj trend promatramo kroz cjenovne blokove.

Treba napomenuti da se rast cijena ponovno ubrzao nakon prvog kvartala ove godine tijekom kojega smo ipak mogli vidjeti ozbiljno usporavanje. Na temelju provedene analize, gdje je prikupljeno više od 22.025 podataka u sustavu eNekretnina koji podacima puni Porezna uprava na temelju svih kupoprodajama nekretnina u Hrvatskoj, iskočili su zanimljivi podaci. Obrađeni su podaci zagrebačkog tržišta, realizirana kupoprodaja stanova za drugo tromjesečje 2024. godine i uspoređeno s istim kvartalima 2023. i 2022. godine.

Strmoglavi pad

U prvome polugodištu 2022. godine ukupno je u Zagrebu prodano 5.417 stanova, godinu kasnije prodano je 4.967 stanova, što je devet posto manje transakcija. No zbog povećanja kamatnih stopa (i nepostojanja subvencioniranja kupnje stana) u prvoj polovici godine, imamo osjetan pad od 48 posto, odnosno riječ je o 3.355 prodanih nekretnina.

Promatramo li navedene podatke po kvartalima, u drugome tromjesečju ove godine u Zagrebu su prodane 1.643 nekretnine, što je 37 posto manje nego isto vrijeme lani, a gotovo upola manje nego 2022. godine.

Treba naglasiti da navedena razina pada možda može biti i manja s obzirom na to da Porezna uprava svakodnevno unosi nove podatke u sustav eNekretnine. No čak i da se ti podaci, taj pad, smanji za deset postotnih poena, i dalje govorimo o strmoglavom padu. Koliko će trebati vremena da se broj transakcija vrati u “normalan” ciklus, to je upitno (doduše, sada više nitko ne može ni definirati što je “normalan” ciklus, zar ne).      

S druge strane, iako prilično pada broj transakcija, na razini tržišta cijene ne slijede taj trend. Prvi kvartal ove godine ostvario je rast od tri posto u odnosu na isto razdoblje lani, dok su prosječne cijene u drugom tromjesečju 2024. godine porasle 12 posto u odnosu na drugi kvartal 2023. godine.

U ovakvim analizama uvijek je zanimljivo izdvojiti i neke dodatne podatke. Tako je zanimljivo da je ukupna vrijednost prodanih stanova u drugome tromjesečju ove godine iznosila 282,7 milijuna eura, što je prilično veliki pad od 30 posto u odnosu na isto vrijeme lani. A u prvome tromjesečju ove godine ukupni promet nekretninama iznosio je 284,1 milijun eura, što je pad od 18 posto u odnosu na isto vrijeme lani.

Zbrojimo li ta dva navedena podatka, dobit ćemo da je u prvoj polovici ove godine promet nekretninama u Zagrebu iznosio 567 milijuna eura, a lani u isto vrijeme čak 755 milijuna eura, a 2022. godine čak 785 milijuna eura. Možemo govoriti da se cijene i dalje “drže”, ali u prvih šest mjeseci ove godine u prometu sa zagrebačkim nekretninama “nestalo” je 188 milijuna eura u odnosu na godinu prije.

Promatra li se kretanje cijena na zagrebačkom tržištu, najveći rast u prvome tromjesečju zabilježen je u naseljima Podsused i Vrapče (+17 posto). I dalje u tom razdoblju vrh ljestvice s cijenom suvereno drži Donji Grad koji je jedini kvart s prosječnom cijenom iznad 3.000 eura po metru četvornom.

S druge pak strane, čini se nekada atraktivno Podsljeme strmoglavo pada. Naime, prosječna cijena strmoglavila se 33 posto čime je taj kvart postao (promatrano u prosjeku) najjeftiniji u Zagrebu. U drugome kvartalu skok cijene od 18 postao ostvaren je na Trešnjevci, dok već spomenuto Podsljeme nastavlja tonuti – jedini je kvart s negativnim predznakom.

Bilo kako bilo, zaključak je jednostavan – transakcije strmoglavo padaju, promet nekretninama klizi prema dolje, a cijene se i dalje drže na visokim razinama. Zanimljivo zar ne?