Cijene nekretnina u zadnjih nekoliko godina su u padu, a sve se više pojedinaca i dalje odlučuje na prodaju svojih nekretnina (stanova, zemljišta, kuća). U ovom članku su obrađeni aspekti poreza na dohodak prilikom prodaje nekretnina, te su posebno istaknute činjenice na koje treba paziti ukoliko želite (zakonski) „izbjeći“ plaćanje poreza po ovoj osnovi ili želimo platiti manje poreza.

Prije svega, potrebno je definirati da se otuđenje (prodaja, zamjena i drugi prijenos) nekretnina oporezuje porezom na dohodak od imovine. Dohotkom od imovine smatra se još i iznajmljivanje nekretnina. Uz navedeno, zakonski propisi „poznaju“ i dohodak od imovinskih prava (ustupanje autorskih prava, prava industrijskog vlasništva i drugih imovinskih prava), ali će se u okviru ovog članka obraditi isključivo oporezivanje prilikom otuđenja nekretnina.

Oporezivanje pri otuđenju nekretnina

Kako je prethodno navedeno, otuđenjem se smatra prodaja, zamjena i drugi prijenos nekretnine. Zakonom je propisano da se dohodak od otuđenja nekretnina oporezuje ako je otuđeno više od tri nekretnine iste vrste u razdoblju od pet godina.

Dakle, prodaja prve tri istovrsne nekretnine u razdoblju unutar 5 godina jest neoporezivo. Što se događa kada prodamo četvrtu istovrsni nekretninu unutar 5 godina? U tom slučaju, predmet oporezivanja nije samo posljednja nekretnina već su oporezive sve četiri nekretnine.

Postavlja se pitanje, što se smatra nekretninama iste vrste. Kod zemljišta, istovrsnim nekretninama smatraju poljoprivredna, građevinska, šumska i druga zemljišta. Nadalje, istovrsnim građevinama se smatraju stambene, poslovne i druge zgrade, te dijelovi zgrada (garaže, spremišta i sl.).

Bitno je skrenuti pozornost na bitnu činjenicu, a to je da ako se otuđuje zgrada s više stanova ili poslovnih prostora, te s druge strane, ako se otuđuje građevinsko zemljište ili više zemljišnih čestica, jednom nekretninom smatra se svaki stan, poslovni prostor, gradilište ili zemljišna čestica. Drugim riječima, ako se prodaje zemljište koje je podijeljeno na npr. tri čestice, smatra se da se da je prodano tri nekretnine.

Porezna osnovica prilikom otuđenja nekretnine je razlika između tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku otuđenja i nabavne vrijednosti uvećane za rast proizvođačkih cijena industrijskih proizvoda (inflacija). Na tako dobivenu osnovicu se zaračunava porez od 25%.

Kako platiti manje ili zakonski „izbjeći“ plaćanje poreza?

Porez na dohodak od imovine se ne obračunava ukoliko prodajemo nekretninu koja nam je služila za stanovanje. Također, nema oporezivanja ako je otuđenje izvršeno između bračnih drugova i srodnika u prvoj liniji, npr. „na relaciji“ roditelji – djeca.

Ukoliko prodajete zemljište koje se sastoji od više čestica, preporučamo da ga prethodno okrupnite te ga prodate kao jednu nekretninu. Na taj način ćete moći prodati još 2 zemljišta unutar 5 godina, a da Vam isti ne budu oporezivi u okviru poreza na dohodak.

Nadalje, ukoliko ste prethodno prodali 3 istovrsne nekretnine u razdoblju od 5 godina, a planirate daljnju prodaju, savjetujemo da, ukoliko ste u mogućnosti, odgodite istu dok od prodaje prve nekretnine ne prođe 5 godina.

Bitno je istaknuti da se u tri istovrsne nekretnine ne ubrajaju nekretnine koje Vam je otuđila država (izvlastila) radi šireg društvenog interesa (prilikom gradnje autoceste, bolnica i sl.)

Snažno Vam savjetujemo da izbjegavate poslovne konstrukcije kao što su neoporezivo darovanje nekoliko nekretnina djeci i supružniku „u prvom koraku“, te „u drugom koraku“ daljnju prodaju istih nekretnina jer će Porezna uprava to sigurno okarakterizirati (i lako dokazati) kao prividni pravni posao kojim se želi izbjeći plaćanje poreza.

Zaključak

U svjetlu više rashodovne strane i deficitu državnog proračuna, naglasak se, među ostalim, stavlja na povećanje prihodovne strane proračuna. Stoga, pojačana je aktivnost Porezne uprave kojoj je jedan od ključnih zadataka prikupljanje poreza. Porez na dohodak od imovine možda nije „najaktualniji“, ali je svakako predmet kontrole Porezne uprave.

Građanska dužnost je plaćati poreze i svakako preporučamo da se držite zakonskih propisa koji nalažu oporezivanje prilikom određenih poslovnih transakcija. Ipak, naš zadatak je da platite državi točno onoliko je potrebno, odnosno da ne platite više od toga, te nam je želja da Vas u našim člancima upoznamo sa Vašim obvezama, ali i „pravima“ prilikom plaćanja poreza.

Članak napisao Mazars Cinotti Consulting

Mazars Cinotti Audit, Mazars Cinotti Consulting i Mazars Cinotti Accounting su specijalizirana društva koja počivaju na principima profesionalnosti, te pružanja vrijednosti za novac našim klijentima.

Društva Mazars Cinotti su specijalizirana za pružanje revizijskih, poreznih, financijskih te računovodstveno – knjigovodstvenih usluga. Pokrivamo cijeli spektar usluga s navedenih područja te za iste posjedujemo potrebne licence te višegodišnje međunarodno i domaće iskustvo. Mazars Cinotti društva su članovi Mazars grupe. Mazars je međunarodna, neovisna organizacija specijalizirana u područjima poreza, revizije, računovodstva te pravnog i poslovnog savjetovanja (www.mazars.hr i www.mazars.com).

Tekstovi su informativnog karaktera te se isti ne bi trebali koristi za donošenje poslovnih odluka.