Ni pandemija ni potresi nisu usporili zamašnjak domaćeg tržišta nekretnina. Brzina rasta cijena od 40 posto u zadnjih pet godina, dodatno pojačana zbog inflacije, napuhava nekretninski balon otvarajući pitanja koje bi posljedice za kupce, prodavatelje, građevinare, banke i društvo u cjelini donijelo njegovo eventualno pucanje.

U posljednjih godinu dana tražene cijene porasle su 4,05 posto za stanove i 7,73 posto za kuće, sličnom dinamikom kao i prije godinu dana, pokazuje Njuškalov pregled tržišta nekretnina. Prosječna tražena cijena za kvadrat stana u Zagrebu sada iznosi 2297 eura, a za kvadrat kuće 1441 euro.

Kvadrati stana i dalje su najskuplji u centru grada, gdje prodavatelji traže više od 2500 eura, a tražene cijene ispod 2000 eura za kvadrat stana u Zagrebu prosječno se mogu naći u rubnim četvrtima grada, Brezovici, Podsusedu i Sesvetama.

Lani je svaki treći upit bio za stanove površine između 50 i 60 kvadratnih metara, samo 5 posto potencijalnih kupaca pretraživalo je stanove od 100 metara kvadratnih.

U metropoli se najviše traže životni prostor od 60 kvadratnih metara, no velik je interes i za stanovima od 40 i 50 kvadrata. Stanovi te veličine traži gotovo polovica kupaca (45 posto), no na prodaji ih je tek 31 posto. Istovremeno, stanova od 80 kvadratnih metara oglašeno je osjetno više nego za to njih ima interesa.

Rizik pregrijavanja
Analiza tržišta nekretnina, koju je provela Hrvatska narodna banka koja je već upozorila na rizike njegovog pregrijavanja, ističe da je lani prodano 9 posto više stambenih nekretnina nego u pretpandemijskoj 2019., njih oko 45 tisuća. Pritom je razina cijena premašila je rekordne vrijednosti iz 2008. za 12 posto. Svaku desetu nekretninu kupili su stranci (u Istri su oni kupci u čak 42 posto transakcija), zbog čega na obali cijene brže rastu nego u kontinentalnom dijelu zemlje.

Kad su kuće u pitanju, najtraženije su one od 100 do 150 kvadratnih metara kojih u ponudi imala manje nego ih se traži, dok se najmanje traže kuće između 300 i 500 kvadratnih metara površine.

Zagrebački i petrinjski potresi ipak su ostavili danka na tržištu jer je pao udio nekretnina za prodaju u epicentru bližim dijelovima Zagreba, kao i interes za nekretnine u tim dijelovima zemlje. Taj se trend nakon ljeta 2021. promijenio pa sve više potencijalnih kupaca opet potražuje nekretnine na tim lokacijama iz čega se može zaključiti da potresi dugoročno nisu utjecali na cijene.

Obje analize ilustriraju široku lepezu problema domaćeg nekretninskog tržišta koja zahtijeva ozbiljnu diskusiju svih sudionika. Kontinuirani rast cijena kao posljedica manjka gradnje, posljednjih mjeseci dodatno je pogurala inflacija jer su se ulagači u strahu za svoj novac, a u nedostatku ulagačkih alternativa, dodatno fokusirali na nekretnine.

Razvidno je da je kupovna moć današnje generacije primjetno niža nego u razdoblju kada su stanovi površine 80-ak i više kvadratnih metara bili uobičajena pojava. Dok si domaći kupci sve manje mogu priuštiti nekretnine po aktualnim cijenama, koje dobrim dijelom gura potražnja stranaca, ne treba čuditi da mnogi odlaze na periferiju urbanih središta.

Dio njih vjerojatno se vodi željom za odmakom od gradske vreve, no u hrvatskim prilikama većinu na to prisiljavaju (pre)visoke cijene. O problemu sve manje priuštivosti nekretnina za domaće stanovništvo, posebice građanima s prosječnim plaćama, govorio je svojedobno guverner Boris Vujčić upozoravajući na društvene reperkusije te pojave.

Prošle godine u Hrvatskoj je završeno manje od 12 tisuća novih stambenih objekata, od čega tek 3000 u Zagrebu, dok su troškovi gradnje samo lani povećani 10 posto, a otada su dodatno narasli. Prokurist Kamgrada Dragutin Kamenski manjak ponude objašnjava činjenicom da je nakon financijske krize 2008. nastupio dug period bez pripreme projekata.

“Očito nitko nije očekivao takav bum u stanogradnji. Potom su niske kamatne stope štednju usmjerile u nekretnine i odjednom je enormno porasla potražnja što je generiralo rast cijene”, kaže Kamenski. Dodaje da je na sve to došla inflacija koja je dodatno povećala apetit za nekretninama.

Svaku desetu nekretninu kupili su stranci zbog čega na obali cijene brže rastu
nego u kontinentalnom dijelu zemlje/D. Marušić/PIXSELL

Prepreka da se više gradi danas je aktualni rast cijena troškova gradnje, ali i neizvjesnost dugoročnog planiranja u takvim okolnostima. Hoće li i u kojem vremenskom periodu doći do stabilizacije nekretninskog tržišta ovisit će se smirivanju svjetskih prilika, kaže osnivač Kamgrada.

“Nakon pandemije došlo je do globalnih poremećaja cijena materijala, sirovina i njihove dobavljivosti koji su dodatno ojačani agresijom Rusije na Ukrajinu. S postojećom situacijom troškova materijala ne možete jeftino graditi. Tek kada i ako se ona stabilizira, moći ćemo govoriti o stabilizaciji tržišta”, kaže Kamenski.

Da je teško predviđati tržišna kretanja u ovom trenutku slaže se i Josip Tica sa zagrebačkog Ekonomskog fakulteta. Iako građevinari ističu snažan rast troškova gradnje, Tica napominje da oni nemaju direktne veze s kupoprodajnim cijenama nekretnina, već je njihovo kretanje okvirno.

Cijene na više gura manjak ponude budući da se gradi oko 50 do 60 posto manje nekretnina nego 2008. godine. Istodobno, moguće je da će se interes za nekretninama, posebice inozemna potražnja koja dominira tržištem na obali, ohladiti kada počne zatezanje monetarne politike podizanjem kamatnih stopa.

“Cijene određuje količina gradnje i interes kupaca, ne možete podignuti realizirane cijene ako nema kupovne moći”, kaže. Na pitanje boji li se pucanja balona kaže: “Nazvali ga balonom ili ne, mi smo u rizičnoj fazi tržišta. Ako pogledate postojeće stope rasta cijena na 10 godina, jasno je da su neodržive.

Samo je pitanje načina kako će se dogoditi korekcija. Očekujem da će se interes za nekretninama smanjiti kad porastu kamatne stope, a tu je i društveni problem cijele generacije ljudi koji ne mogu riješiti stambeno pitanje što je osnovna ljudska potreba i za što je potrebno osmisliti javne politike. Vjerujem da će ti faktori usmjeriti tržište nekretnina u budućnosti”, smatra Tica.

Neadekvatna ponuda
Njuškalova analiza upućuje na to da dio kupaca sve više razmišlja o preseljenju u manje sredine. U prošloj su godini Zagrebačka, Krapinsko-zagorska i Virovitičko-podravska županija zabilježile najveću razliku između ponude i potražnje, u kojoj potražnja za kućama nadmašuje njihovu ponudu.

Potražnja veća od ponude prisutna je i u Karlovačkoj županiji te u samom Gradu Zagrebu. Među navedenima, Karlovačka je županija zabilježila rast cijene kvadrata kuće unazad dvije godine za 21 posto, iako je on i danas vrlo povoljan te se prosječno traži 657 eura.

Dragutin Kamenski/Dusko Jaramaz/PIXSELL

“Ovdje valja pojasniti da nije riječ o doslovnom nedostatku kuća na tržištu, već da one ne zadovoljavaju uvjete potražnje. Primjerice, u Gradu Zagrebu i Zagrebačkoj županiji iznimno su tražene kuće od 100 kvadrata, na njih otpada 12 posto cijele potražnje, dok je u istoj kategoriji tek 6 posto ponude.

Općenito, gotovo polovica (43%) kupaca u ovom području traže kuće od 75 do 150 kvadrata, kakvih je od ukupne ponude kuća na prodaju tek jedna četvrtina. Manje su zainteresirani za kuće od 200 kvadrata na više, kakvih je u prodaji i više nego što se traže”, navodi se u analizi.

S druge strane, na tržištu je dostupno više kuća od potražnje za njima u priobalnim županijama, izuzev Dubrovačko-neretvanske, i u dijelu unutrašnjosti, a u Slavoniji potražnja za kućama tek je neznatno veća od ponude.

Njuškalov okrugli stol
Trend se ne odražava na tražene cijene pa su Dubrovačko-neretvanska, Splitsko-dalmatinska i Istarska i dalje županije s najskupljim kvadratima kuća. Cijene su u predsezoni 2020. kratkotrajno pale, no već krajem ljeta iste godine uglavnom nastavile rasti.

U samom Dubrovniku za kvadrat se prosječno traži čak 4151 euro, u Splitu 2033 eura, a u Rovinju 2620 eura. Među navedenim gradovima, Dubrovnik unazad dvije godine bilježi blagi tražene cijene za kvadrat kuće, u Splitu ona u istom periodu raste, a Rovinj je čitavo vrijeme stabilan.

Tražene cijene stanova na obali rastu; za kvadrat stana u Splitu prosječno se traži 2974 eura po kvadratu (+11,2%), u Zadru 2398 eura (+12,3%), u Rovinju čak 3336 eura (+28,2%), a u Dubrovniku koji među njima jedini bilježi pad ipak se prosječno traži najviše, odnosno 3575 eura (-6,6%). Tražene cijene stanova rasle su u Rijeci za 22 posto unazad dvije godine pa se sada za kvadrat prosječno traži 1879 eura.

O aktualnoj situaciji s kojima se suočava domaće tržište nekretnina i o njegovim perspektivama raspravljat će se na okruglom stolu “Izazovi i prilike na tržištu nekretnina”, koja će se održati u Zagrebu 8. Lipnja u organizaciji Njuškala.

Diskusija će okupiti niz stručnjaka Josipa Ticu s Ekonomskog fakulteta, Dubravka Ranilovića iz Kastel Zagreba te Dragutina Kamenskog iz Kamgrada, pod moderatorskom palicom člana Uprave Erste nekretnina Roberta Pokrovca.

Josip Tica, profesor na Ekonomskom fakultetu u Zagrebu/Boris Scitar/Vecernji list/PIXSELL