Predstavljanje plana poreznih promjena vezanih uz oporezivanje nekretnina, koje je ministar financija Marko Primorac bio najavio za početak ovog tjedna, stavljeno je na čekanje. Znači li to samo da se želi uzeti nešto vremena za dodatno brušenje prijedloga novog koncepta ili će se cijela priča više-manje rasplinuti, zasad se ne zna. Predviđene porezne inovacije dio su deklariranog opredjeljenja Vlade da se u poreznoj politici ide u smjeru prebacivanja dijela poreznog tereta s rada na imovinu/nekretnine i rente. Isto tako, one su dio priče o priuštivom stanovanju i stambenim politikama. Za nedavnih parlamentarnih izbora te su teme bile u fokusu svih političkih opcija jer je (ne)priuštivost nekretnina prepoznata i kao ozbiljan problem u okviru loših demografskih kretanja – kako u kontekstu priuštivosti vlastitih nekretnina tako i cijena najmova. Proteklih godina inflacija je, očekivano, značajan pečat dala i kretanjima cijena nekretnina, a Hrvatska tu, naravno, nije iznimka.

No, ako je suditi prema nekim najnovijim istraživanjima, priuštivost vlastitih nekretnina u Hrvatskoj u 2023. se u odnosu na prethodnu godinu blago povećala, a u usporedbama s drugim zemljama prema tome je nešto lošija od prosjeka, ali u dosta europskih zemalja priuštivost je manja nego kod nas. Tako barem pokazuju nalazi najnovijeg Deloitteova pregleda europskih tržišta stambenih nekretnina, odnosno njegov Indeks nekretnina 2024.

Prema tom istraživanju, u Hrvatskoj je prošle godine za kupnju 70 četvornih metara stana u prosjeku trebalo 8,3 prosječne godišnje bruto plaće, dok je godinu prije za to trebalo njih devet. Ukratko, cijene po kojima su se kupovali/prodavali stanovi porasle su manje od prosječnih plaća.

Prema tom omjeru, primjerice, Slovacima za stan te veličine trebaju 13,3 godišnje bruto plaće, a Česima 12,7. I u Srbiji, Estoniji ili Mađarskoj za takve nekretnine treba više od deset (prosječnih) godišnjih bruto plaća, a cijelo desetljeće za nekretninu trebaju raditi (ne računajući troškove života) i Litvanci.

Metropola stoji bolje

U BiH, pak za stjecanje krova nad glavom te površine lani je trebalo nešto manje godišnjih plaća nego u Hrvatskoj (7,7 naspram 8,3), što je očito rezultat veće razlike kupoprodajnih cijena stanova negoli razlike između plaća u Hrvatskoj i BiH. Obrnuto objašnjenje tih razlika je u slučaju Slovenije, u kojoj su kupoprodajne transakcije kod stanova od oko 70 “kvadrata” lani u prosjeku realizirale uz cijene koje su ekvivalentne iznosu manje od sedam godišnjih bruto plaća. Tako mjerena priuštivost vlastitih nekretnina je u Danskoj gdje ih treba manje od pet.

Promatra li se stanje u glavnim gradovima, ispada da u tom pogledu Zagreb relativno (u odnosu na druge metropole) stoji bolje od ukupne slike za Hrvatsku, premda za nekretninu iz usporednog pregleda u Zagrebu treba 8,6 godišnjih bruto plaća odnosno nešto više od ukupnog prosjeka na razini cijele države.

U komentaru rezultata istraživanja Deloitteovi analitičari ističu kako su u Hrvatskoj cijene stanova i prošle godine nastavile rasti, pri čemu su kumulativno u zadnjih pet godina u prosjeku porasle više od 60 posto. Isto tako, navodi se i da se, za razliku od cijena, broj kupoprodaja smanjio (kao i godinu prije). Prošle godine cijene su porasle za oko 12 posto, a količina transakcija pala je za oko 30 posto, pri čemu u Zagrebu za oko četvrtinu.

Kao primarna komponenta rasta cijena navodi se, slično kao i prethodnih godina, nedostatak ponude. To je rezultat više čimbenika. Uz nedovoljno razvojnih projekata na stambenom tržištu, među njima su i prenamjene stambenih objekata za kratkoročni turistički najam. Usto, izravan utjecaj na rast cijena nekretnina imao je, kažu, program državnog subvencioniranja putem APN-a, koji je u međuvremenu završen. Konačno, i u Deloitteu kao jedan od parametara nedostatka ponude navode i stanove koje njihovi vlasnici ne koriste (oko 25 posto).

Uz ostalo, nedostatak razvojnih projekata dijelom se objašnjava činjenicom da je dio građevinskih tvrtki angažiran na infrastrukturnim projektima financiranim iz EU fondova te rekonstrukcijama nekretnina oštećenim u dva velika potresa koja su prije nekoliko godina pogodila Zagreb i Petrinju.

Najamnina i anuiteti podjednaki

Dodatni pokretač cijena 2023. bio je rast potražnje na tržištu uslijed ulaska Hrvatske u eurozonu te potražnja stranih ulagača na koje otpada 37 posto ukupnih transakcija na tržištu u prošloj godini. U istom smjeru djelovala su pak ulaganja motivirana kratkoročnim najmovima, kao i sve veća potreba za stalnim boravkom stranih radnika, navodi se u Deloitteovu istraživanju.

Istodobno, ističe se i kako i dalje postoji značajan jaz između traženih i stvarnih kupoprodajnih cijena, kao i da raspoloženje na tržištu pod utjecajem cijena i kamatnih stopa ipak donekle splašnjava. No, kad je riječ o kamatnim stopama, treba ipak podsjetiti da u Hrvatskoj one za stambene kredite građanima danas među nižima u EU, tj. prijenos rasta kamata u tom segmentu bio je znatno manji nego u drugim državama članicama.

Kad je riječ o kretanjima cijena najmova, taj segment tržišta i 2023. je zabilježio značajan rast cijena, s mjesečnim iznosima najamnina i anuiteta za otplatu kredita koji su često podjednaki, napominje se u komentaru Deloittea. Povećanje cijena posebno uočljivo u Zagrebu, uz dodatne pritiske koji se odnose na privremena doseljavanja strane radne snage, status metropole kao akademskog središta Hrvatske koji generira dugoročniju potražnju (studenti), a uza sve Zagreb se sve više profilira i kao turistička destinacija, što dodatno ograničava već oskudnu ponudu.