Prije je bilo bolje. Tu frazu s prizvukom nostalgičnosti za nekim boljim vremenima koja se bez puno promišljanja prigodno koristi za široki raspon tema, od političkih do ekonomskih, sve se češće upotrebljava i u raspravama o nekretninama, kada se želi prikazati da nikada nije bilo teže doći do krova nad glavom. Odnosno, da je prije to bilo puno lakše. Osobito u posljednje vrijeme kada se rastu cijena nekretnina pridružio i priličan rast kamatnih stopa.

Danas je ipak lakše

Floskuli “nekada je bilo bolje” ne trebaju dokazi, ona se prihvaća bez podloge ili računice, ne određujući točno kada je, odnosno koje godine bilo to “prije” kada je bilo bolje. Tu mantru koja se bespogovorno prihvaća moguće je jedino demantirati ili potvrditi uz usporedbu cijena stanova, kamatnih stopa i dohotka. Je li zaista bilo teže doći do stana 2008. ili 2013. godine nego danas?

S obzirom da više od polovice Hrvata do nekretnine dolazi putem stambenog kredita, odlučili smo usporediti koliki je postotak plaće ranije trebalo izdvojiti za otplatu anuiteta, naravno uz tadašnje kamatne stope i cijene nekretnina, a koliki danas. U analizi su korišteni podaci Državnog zavoda za statistiku i Hrvatske narodne banke, a usporedba je napravljena za kupnju stana u Zagrebu, budući da je riječ o najvećem tržištu u Hrvatskoj.

Prosječna cijena stana u Zagrebu 2013. iznosila je 1474 eura po m2, a posljednji podaci, za prvo polugodište 2023. pokazuju da se od tada povećala visokih 79 posto – na 2633 eura. U isto vrijeme, prosječna zagrebačka plaća porasla je za 53 posto, sa 854 na 1309 eura. Brzi, ali ujedno i pogrešan zaključak bi bio da je to evidentan i neoboriv dokaz one teze s početka teksta da je prije definitivno bilo bolje.

Vrag leži u detalju, a detalj koji u ovom slučaju čini ogromnu razliku jest kamatna stopa. Prije deset godina, ona je za nove stambene kredite iznosila 5,27 posto, dok je prema podacima HNB-a u kolovozu bila 3,46 posto. Uključimo li taj bitan detalj u kalkulaciju, za stan veličine 70 četvornih metara vrijedan 2013. oko 103.000 eura, mjesečni anuitet kredita podignutog na 25 godina iznosio bi 619 eura, odnosno 73 posto tadašnje prosječne zagrebačke plaće. Takav bi stan danas stajao 184.000 eura te bi mjesečni anuitet činio 70 posto plaće. Dakle, manje nego prije deset godina.

Doduše, kada se uspoređuje udio mjesečnog anuiteta kredita u prosječnoj plaći, u periodu od 2013. do danas bilo je i boljih godina. Ali i lošijih. Gledano po tom kriteriju, u posljednjih deset godina najteže je bilo kupiti stan 2015. godine – cijene su već bile narasle za oko 150 eura po kvadratu u odnosu na 2013., ali još nije bilo došlo do značajnijeg pada kamatnih stopa (snižene su sa 5,26 na 5,15 posto). Stoga je te godine bilo potrebno izdvojiti čak 79 posto prosječne zagrebačke plaće za anuitet.

A da može biti i gore, pokazuje računica za kriznu 2008. godinu – cijene stanova bile su na vrhuncu, a prosječna kamata na kredite s valutnom klauzulom bila je 5,78, pa prosječna plaća od 816 eura nije ni mogla pokriti anuitet za kredit. Te je godine trebalo čak 106 posto plaće za podmirivanje kredita.

S druge strane, za kupce u Zagrebu najbolji omjer plaće i anuiteta bio je 2021. godine. Prosječna cijena stana bila je viša za oko 500 eura u odnosu na našu referentnu 2013., ali su kamate prepolovljene na samo 2,65 posto te je zahvaljujući tome bilo potrebno “samo” 57 posto prosječne zagrebačke plaće za plaćanje stambenog kredita. Sličan postotak, 59 posto plaće, trebalo je dati za kredit 2019. godine. Izuzev ove dvije godine, od 2016. do danas za stan od 70 četvornih metara trebalo je utrošiti između 61 i 69 posto prosječne plaće.

Bolje nego u Europi

Evidentno je da je danas ipak potrebno izdvojiti manji postotak plaće nego 2008., 2013. ili 2015. godine. Glavni razlog za to je činjenica da su kamatne stope na kredite niže nego tada, iako u većini banaka trenutno prelaze četiri posto. No, tek kada bi prosječna kamatna stopa narasla na 4,6 posto, ‘vratili’ bi se u 2015. godinu, odnosno anuitet bi iznosio 79 posto prosječne zagrebačke plaće (uz uvjet trenutnih cijena nekretnina). Ako već uspoređujemo uvjete kreditiranja danas i prije 10 ili 15 godina, bitno je napomenuti da je ovo područje znatno bolje uređeno nego tada te da zahvaljujući zakonskim odredbama više nisu moguće proizvoljne i skokovite promjene kamatnih stopa. Osim toga, banke trenutno nude isključivo fiksne kamatne stope na stambene kredite, čime je anuliran rizik od rasta mjesečnih anuiteta. A iako zvuči pomalo nevjerojatno, po visini kamatnih stopa Hrvatska danas stoji bolje nego većina EU zemalja, odnosno ima niže kamate.

To naravno ne znači da je u Hrvatskoj lakše kupiti nekretninu nego u nekom drugom europskom gradu. Po tom pitanju situacija je prilično šarolika diljem Europe. Prema podacima sa stranice Numbeo, do stana je najteže doći u Pragu – za kupnju stana od 90 četvornih metara potrebno je čak 22 godišnja prihoda kućanstva (izračunatih kao 1,5 godišnjih prosječnih plaća). Na drugom mjestu ove neslavne ljestvice je Beograd, gdje stan košta 21,4 godišnja prihoda kućanstva, dok se na visoko treće mjesto pozicionirao i naš Dubrovnik (20,9 godišnjih prosječnih prihoda kućanstva). Od 184 analizirana grada, Zagreb je 33. (potrebno je 14,7 godišnjih prosječnih prihoda). Lakše je doći do stana u Amsterdamu (na 134. mjestu) ili Madridu (na 164. mjestu) nego u Splitu, Zagrebu, Rijeci, pa čak i Osijeku.

Bolje pozicije nekih europskih gradova na ovoj ljestvici tek su dijelom rezultat viših plaća, a u većoj mjeri su odraz stambene politike pojedinog grada i države. S obzirom da Beč ima značajan dio stambenog fonda koji iznajmljuje po povlaštenim cijenama, utječući tako na cijene nekretnina, jasno je zašto taj grad na ljestvici priuštivosti stoji bolje od Zagreba.

Za utjehu svima koji trenutno razmišljaju o kupovini stana, situacija na tržištu i pad kupoprodaja u prvom polugodištu ove godine upućuju da su cijene dosegnule plafon te da njihov rast nije izvjestan. U isto vrijeme, analitičari očekuju nastavak rasta plaća u ovoj i sljedećoj godini, pa bi se u narednom razdoblju udio anuiteta za kredit u prosječnoj plaći ipak trebao smanjivati (pod uvjetom da ne dođe do novog rasta kamatnih stopa).