Tržište nekretnina uvijek je aktivno, zbog situacija koje utječu na potražnju, no to nije slučaj samo s Hrvatskom, već i u mnogim drugim državama Europe i svijeta.

Ali, realno je očekivati da će ponuda u jednom trenutku zadovoljiti potražnju, inflacija uzrokovati rast kamatnih stopa što će usporiti rast potražnje.

Smatra tako Ivan Varat, vlasnik zagrebačke agencije za nekretnine San Patrik, koja se ističe kao ‘boutique’, jer je specijalizirana s fokusom na klijenta i efikasnost u cijelom procesu kupoprodaje nekretnine. Za Poslovni dnevnik Varat govori i o utjecaju eura na cijene stanova i nekretnini kao dobroj investiciji.

Što utječe na porast potražnje za nekretninama?
Trenutačna potražnja za stambenim nekretninama koju vidimo u Hrvatskoj rezultat je nekoliko faktora. Mi smo prošli šest godina recesije od posljednje velike krize 2008. godine i u tom se razdoblju vrlo malo gradilo. To je dovelo je do manjka ponude. Kada smo napokon 2015. izašli iz recesije ponuda jednostavno ne može zadovoljiti potražnju.

No, potražnja se još konstantno povećava zahvaljujući rekordno niskim kamatnim stopama na stambene kredite. A tu je i APN, državno subvencioniranje kredita za mlade do 45 godina. Zbog potresa je dodatno porastao interes za stanovima u sigurnim novogradnjama. I na sve to inflacija i niske kamatne stope na štednju još više motiviraju ljude da novac s računa u bankama investiraju u nekretnine.

Također, tržište nekretnina je uvijek aktivno jer postoje neplanirane životne situacije koje utječu na potražnju: rođenje djeteta, rastave, smrti ili starost zbog čega se mijenjaju potrebe i kriteriji za stambene nekretnine.

Stvara li se opet nekretninski balon i što to znači?
O tom se pojmu sve češće piše, evo prilike da razjasnimo što je to uopće. Pojam balona nekretnina odnosi se na neosnovani i brzi rast cijena nekretnina nakon kojeg zbog raznih čimbenika dolazi do naglog pada cijena, tzv. pucanja balona što dovodi do sloma određenog tržišta.

Osnovni princip balona nekretnina leži u činjenici da se vrijednost nekretnina ne dovodi u vezu s realnim okolnostima kao što su primjerice razvoj i povećanje broja stanovnika.

Savjet HNB-a je lani suptilno upozoravao da se na nekretninskom tržištu napuhuje balon. Ova situacija s povećanom potražnjom i rastom cijena stanova nije specifična samo za Hrvatsku nego se događa i u velikoj većini zemalja svijeta među kojima prednjače Kina (5-godišnji rast cijena 111%), Hong Kong (94%), Izrael (55%)…

Postoji rizik da se dogodi crni scenarij i tržište nekretnina doživi nagli slom. No, realno je očekivati da će ponuda u jednom trenutku zadovoljiti potražnju, inflacija uzrokovati rast kamata što će usporiti rast potražnje.

Tako bismo se nakon faze ekspanzije u kojoj smo trenutačno ušli u sljedeću fazu tržišta nekretnina, tzv. fazu povećane ponude u kojoj potražnja pada i izjednačuje se s ponudom, a cijene zaustavljaju rast. No, prema svim pokazateljima i projekcijama 2022. bi trebala biti još jedna godina ekspanzije.

Koliko je realno da je cijena kvadrata i 10.000 eura? Ima primjera u Zagrebu.
Cijene od 8 do 10 tisuća eura za kvadratni metar stana u Zagrebu koje su punile novinske stupce izvučene su iz konteksta. Radi se o nekoliko vrhunskih novogradnji na atraktivnim lokacijama u strogom centru i s obzirom na specifičnu tržišnu nišu imaju kupce.

Realna slika u Zagrebu je da se dodatno zbog straha nakon potresa povećala potražnja za novogradnjama, cijene rastu, novogradnje se prodaju i prije nego se izgrade te u Zagrebu prosječna cijena kvadrata stana prema Crozilli iznosi 2271 EUR.

Naravno cijene se razlikuju od kvarta do kvarta. Iako laicima sve novogradnje izgledaju isto, to nije tako i zato je važno provjeriti bonitet investitora, njegove reference te opremu i ugrađene materijale.

Starogradnje u Zagrebu prate cijenu novogradnje i tu možemo vidjeti primjere nerealno visokih cijena jer osim lokacije cijenu određuje stanje zgrade, bilanca pričuve, opremljenost stana, kvaliteta gradnje i troškovi adaptacije. Ovdje je važna uloga agencija koje bi činjenicama i brojkama trebale objasniti realnu cijenu i savjetovati vlasnike.

Hoće li cijene i dalje rasti?
Hrvatska narodna banka izradila je projekciju rasta hrvatskog gospodarstva u 2022. od 4,1%. Ako se to ostvari bez dodatnih šokova zbog korona ili neke druge krize, cijene nekretnina će nastaviti s trendom rasta, vjerojatno blažim nego u 2021.

Prema najavama Europske centralne banke (ECB) u 2022. kamate će ostati na istom nivou što znači da će se kupci i dalje moći povoljno zaduživati za stambene kredite. To također znači da će ljudi povlačiti štednju s banaka gdje je prinos 0,02-0,05% i ulagati u nekretnine gdje su prinosi 4-5% godišnje.

Hrvatski građani na štednim računima imaju 240 milijardi kuna i za očekivati je da će se dio novca preliti u nekretnine jer novac na štednju svaki dan gubi vrijednost uz niske kamate i visoku inflaciju.

Proteklu godinu obilježila je još jedna specifična situacija u građevini koja je dodatno utjecala na rast cijena nekretnina – veliki rast cijena sirovina i opreme, 30 – 40% u prosjeku u odnosu na 2020. Predviđanja stručnjaka iz građevinske industrije govore da će se u 2022. zadržati postojeće cijene sirovina uz visoke cijene energije.

Kako će na to utjecati uvođenje eura i ulazak u Schengen?
Ulazak Hrvatske u eurozonu, uvođenje eura kao službene valute što HNB najavljuje za 1. siječanj 2023. te ulazak u jedinstveni gospodarski prostor EU tzv. Schengen tijekom 2022. godine imat će za posljedicu jednostavnije procedure, olakšavanje putovanja i poslovanja te samim time pozitivne posljedice i rast broja transakcija nekretninama u Hrvatskoj. Pretpostavlja se da će utjecaj eura i Schengena najviše osjetiti tržište nekretnina na obali.

Je li stan/kuća onda dobro ulaganje?
Već tradicionalno na našim prostorima štedi se “u cigli” što nam govore i novi podaci Eurostata prema kojima 91% hrvatskih građana živi u nekretnini čiji su vlasnici što nas svrstava na 3. mjesto u EU iza Rumunjske i Slovačke.

Niske kamate na štednju uz inflaciju, tj. rast cijena dobara i usluga motivira kupce na ulaganje u realnu (fizičku) imovinu koja u takvoj situaciji ne gubi vrijednost. Veliki broj ljudi se zato odlučuje investirati u nekretnine jer ipak nisu vični ulagati u dionice, fondove ili kriptovalute.

Nekretnina je dobra investicija, no ako se ljudi odlučuju investirati u nju, savjet je da se kupuju kvalitetne i likvidne nekretnine na atraktivnim lokacijama, odnosno one koje se u kratkom roku mogu ponovno pretvoriti u novac.