Hrvatsko tržište nekretnina se hladi, ali ne događa se ništa dramatično, kako su neki predviđali da će se stagnacija pretvoriti u drastičan pad tržišta i cijena.

O tome zašto se to u Hrvatskoj ne događa, govori Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a, najvećeg internacionalnog nekretninskog franšiznog branda, koji od dolaska u Hrvatsku 2009. razvija mrežu franšiznih ureda i agenata i upravo ulazi u novu fazu njezina širenja.

U Europi vlada trend gospodarskog usporavanja i stagnacije i u mnogim se državama posljedično to odražava i na nekretninski biznis i cijene nekretnina, a RE/MAX u Hrvatskoj širi posao. Kako to?
Imamo jasnu viziju i ciljeve gdje želimo biti u određenom trenutku te plan kako to ostvariti, a naše dugogodišnje iskustvo i iskustvo naših principala u Europi i svijetu govori nam da se s takvim pristupom bez odustajanja i uz dugogodišnji kontinuitet na kraju dolazi do rezultata.

Osim toga, jedini smo nekretninski brand u Hrvatskoj koji godinama sustavno razvija svoju mrežu franšiznih ureda i agenata, danas imamo 35 ureda i 220 agenata u 28 gradova, kojima pomažem u ostvarenju uspjeha kroz svakodnevnu potporu u poslovanju u vidu RE/MAX trening akademije koja omogućuje educiranje prema najvišim svjetskim standardima te upotrebu najnovijih IT alata nužnih za uspjeh u današnjem zahtjevnom tržišnom okruženju.

RE/MAX Hrvatska dio je najveće svjetske nekretninske mreže za prodaju nekretnina što nam jedinima u Hrvatskoj omogućuje izravnu vezu prema stranim kupcima koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj, a takvih je integracijom Hrvatske u sve procese Europske unije sve više.

Isto tako, iza nas stoji veliko iskustvo, u proteklih 15 godina prošli smo veliku svjetsku nekretninsku i ekonomsku krizu 2009., koja je u Hrvatskoj trajala nekoliko godina te smo iskusili izazove koje je Covid stavio pred nas 2019. I naučili smo iz tih situacija da poslovni život ne staje u takvim periodima, već je to prilika da se revidiraju procesi, presloži strategija i kroz dodatno širenje, otvaranjem novih franšiznih ureda i regrutiranjem novih agenata, zauzme pozicija za razdoblje potentnog tržišta koje dolazi nakon hlađenja koje trenutačno vidimo.

I u Hrvatskoj se godinama već najavljuje zaustavljanje tržišta i pad cijena nekretnina, a što se počinje događati u primjerice Sloveniji. Kakva su vaša predviđanja za Hrvatsku?
Upravo sam se vratio iz Švicarske sa sastanka Regionalnih direktora RE/MAX-a za Europu i mogu vam reći da su gotovo sve države u Europi lani iskusile lagani pad u broju transakcija. U periodu smo takozvanog hlađenja tržišta koje se dogodilo uslijed rasta kamatnih stopa, bujanja inflacije, usporavanja ekonomije i geopolitičkih previranja, što se manifestiralo kroz pad tržišta nekretnina u broju transakcija prošle godine od 12% na razini RE/MAX-a Europe.

Međutim, broj transakcija za prvih četiri mjeseca ove godine je narastao za 5%, tako da vidimo da je pred nama period oporavka. Hrvatska u dobroj mjeri prati europske trendove tako da još neko vrijeme možemo očekivati usporenu aktivnost na našem tržištu, no s najavom dobre turističke sezone, oporavkom nama važnih gravitirajućih tržišta kao što je Njemačka, vjerujem da će se u drugoj polovici godine i kod nas situacija početi okretati na bolje.

Zadnjih četiri-pet godina govorim o tome da je potražnja za nekretninama u Hrvatskoj veća od ponude, te iz toga razloga ne vidim kako bi se dogodilo veće zaustavljanje tržišta, a isto tako i veći pad cijena. Jednostavno, naše tržište će u nadolazećim godinama rasti u intervalima po svim segmentima, uz manje korekcije koje će se događati zbog već ranije spomenutih utjecaja.

Što kažu vaši podaci za hrvatsko tržište? Kakvi su kupci i što zanima domaće kupce, a što strance?
U Hrvatskoj postoji zanimanje za sve vrste nekretnina. Prodaje se sve osim nekretnina koje su precijenjene, pa nikako ne nalaze put do kupaca. Domaći kupci traže više nekretnine za stanovanje, stanove i u zadnje vrijeme zemljišta za izgradnju kuća. Stranci tipično kupuju apartmane i kuće na moru za odmor koje nerijetko i iznajmljuju u svrhu povrata investicije.

Koliko domaćih kupaca nekretnine kupuje za život, a koliko za rentanje i ulaganje?
Većina kupuje nekretnine za život, no jedan dio kupaca višak sredstava odluči uložiti u nekretnine koje onda dalje daju u najam i ostvaruju siguran dugogodišnji povrat investicije. Istovremeno, rastom cijena na tržištu nekretnina ostvaruju i rast vrijednosti uloženog kapitala.

Problem dostupnosti nekretnina za mlade aktualna je tema na razini cijele EU. Kakav savjet dajete mladima i kupcima niže platežne moći, kako da dođu do nekretnine?
Nažalost, rastom cijena nekretnina, cijena radne snage u građevini, materijala za izgradnju i kamatnih stopa, mladima postaje sve teže doći do prve nekretnine i teško je tu dati savjet koji bi pojedinačno bio primjenjiv na svakoga, jer nemaju svi istu startnu poziciju i svatko na kraju treba zasebno procijeniti kad je najbolji trenutak za kupnju.

No, unatrag nekoliko godina vidimo da se samo po sebi nameće jedno od rješenja gdje kupci sve više biraju nekretnine na lokacijama koje nisu nužno locirane u velikim gradovima, već na alternativnim, malo manje atraktivnim lokacijama u manjim mjestima koja gravitiraju većim gradovima, a koja su cjenovno značajno dostupnija.

Postat će sasvim normalno kod nas, kao što je to vani u Europi, da stanujemo na lokaciji cjenovno dostupnijoj, a radimo i primamo plaću u nekom velikom gradu, gdje su plaće veće. Osim što tržište nameće rješenja samo po sebi, bilo bi sjajno da čim prije i naša država ponudi rješenje kojim će pomoći mladima ostvariti povoljan najam, kupnju ili izgradnju nekretnine.

Jedno od rješenja koje se u zadnje vrijeme spominje u medijskom prostoru, po uzoru na druge zemlje Europe, je dugoročni najam nekretnina u vlasništvu gradova ili države kroz koji bi se mladima omogućilo potpomognuto financijski održivo stanovanje bez da moraju kupiti nekretninu. Smanjenje poreznih davanja kod kupovine i najma po uzoru na Portugal također bi moglo biti od pomoći.

REMAX je uglavnom prisutan na sjevernom Jadranu i u zagrebačkom prstenu, a sada se najavljujete širiti od Dubrovnika do mnogih kontinentalnih gradova. Znači li to i da se interes kupaca s mora i Zagreba počinje značajnije širiti i na unutarnji dio zemlje i gdje najviše?
RE/MAX u Hrvatskoj ima 35 ureda u 28 gradova, prisutni smo u svim dijelovima Hrvatske, tako i na srednjem i južnom Jadranu, ali i u Slavoniji i, recimo, Delnicama. Strateški je cilj otvoriti RE/MAX urede i u gradovima gdje ih još nemamo, kao što je Dubrovnik.

Širenje na druga područja ne baziramo isključivo na trenutačnom interesu kupaca za određene lokacije, već idemo za tim da u cijeloj Hrvatskoj na svim lokalnim tržištima ostvarimo značajan tržišni udio bez obzira koliki je ta lokacija sada zanimljiva. Ne vidimo poseban, izvan uobičajenog, interes kupaca iz Zagreba i s mora za unutarnji dio zemlje.

Cijene su trenutačno najniže u Slavoniji. Kakav je interes za tim nekretninama i kakav je njihov potencijal?
Cijene nekretnina već od ranije su među najnižima u Slavoniji, no Slavonija ima veliki potencijal, te smatram da će s njezinim razvojem, koji se nagoviješta dolaskom nekolicine internacionalnih kompanija koje pokreću tamo u zadnje vrijeme svoje poslovne operacije i značajno investiraju, rasti i interes za nekretnine te će to tržište pokazivati sve veći potencijal.

Na hrvatskom tržištu prodaje se sve i svašta i cijene su doista neujednačene. Što pokazuje praksa, koliko one odudaraju od realnih cijena?
Cijene su neujednačene jer je tržište needucirano i često prodavatelji donose odluke kod formiranja cijena vodeći se osjećajima bez da raspolažu s relevantnim realnim informacijama o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina. Zadatak je upravo agencija za posredovanje u prometu nekretninama da pomognu prodavateljima formirati realne cijene na temelju analiza i uvidom u dostupne povijesne podatke, što će posljedično rezultirati i ubrzanjem prodaje koja se često ne događa upravo zato što je prodajna cijena nerealna.

Što je sada dobra investicija na hrvatskom nekretninskom tržištu?
Brzog povrata investicije u nekretnine u pravilu nema, ali to su s druge strane sigurne investicije koje donose godišnji prinos, a i vrijednost same nekretnine kroz dulji period raste. Svaka investicija u nekretninu koja godišnje ima povrat od 6-7 % pa na više, može se smatrati zanimljivom za razmatranje.

Iz prakse vidimo da se i dalje ulaže u nekretnine koje su vezane za turizam, primjerice kuće s bazenima i apartmani, a treba spomenuti da se u zadnje vrijeme pokrenulo novo tržište smještajnih nekretnine za najam, potaknuto velikim uvozom deficitarne radne snage na našem tržištu rada.

Kako vidite nekretninsko tržište Hrvatske za 5-6 godina? Dosta se gradi, koji su savjeti ulagačima, kupcima i graditeljima?
Hrvatsko tržište nekretnina ima veliki potencijal. Zanimljivi smo svima i smatra da naše vrijeme po tom pitanju tek dolazi. Savjet svima je da kupuju i prodaju u trenutku kada njima osobno to najviše odgovara i kada su u mogućnosti realizirati transakciju. Ulaganja u nekretnine su dugoročne i nema smisla čekati jer ćete se dovesti u situaciju da nikad nije pravi trenutak.

Na što ukazujete s aspekta agenata u posredovanju nekretninama onima koji odlučuju na razini države?
Smatram da tržište najbolje regulira samo sebe. No, ne isključujem i pozdravljam sve pozitivne intervencije države kroz nove propise i izmjene zakona koje će olakšati trgovinu nekretninama, a posebno pomoći mladim ljudima u Hrvatskoj da dođu do prve nekretnine.

Obilježili ste upravo 15 godina poslovanja RE/MAX-a u Hrvatskoj. Jeste li zadovoljni prihvaćanjem franšiznog modela poslovanja i kakvi su dugoročni planovi na hrvatskom tržištu?
Izuzetno smo ponosni da je RE/MAX u Hrvatskoj ove godine proslavio 15 godina poslovanja. Kada smo kretali s uvođenjem franšiznog modela poslovanja 2009. godine, govorili su nam da to u Hrvatskoj neće funkcionirati jer je taj model do tada bio nepoznat. Međutim, poznati smo po tome da ne odustajemo i da volimo dokazati suprotno pa tako mogu reći da je tržište s vremenom prihvatilo RE/MAX-ov franšizni model poslovanja s čime smo jako zadovoljni.

U planu za hrvatsko tržište imamo otvaranje dodatnih 15-ak ureda, čime bismo nadogradili naš prodajni kanal, a ujedno želimo dodatno izgraditi našu poziciju tržišnog lidera koji putem najeduciranijih agenata pruža najprofesionalniju uslugu klijentima.