Za mjesec dana država otvara ovogodišnji prvi krug prijava za subvencionirane stambene kredite, tzv. APN program. Ove godine program subvencioniranja vrijedan je oko 9,3 milijuna eura, no sve je izglednije da bi taj, za mnoge stručnjake kontroverzni program, službeno mogao okončati u 2023. Ostvari li se taj scenarij, on neće bitno smiriti tržište stambenih nekretnina. To može učiniti samo porez na nekretnine – vrući politički krumpir koji vlast zasigurno neće uvoditi u predizbornoj godini.
Je li država konačno čula apele struke da se umjesto subvencioniranja kredita novcem poreznih obveznika osmisli drugačiji model koji neće aktivno raditi štetu ionako pregrijanom nekretninskom tržištu, o čemu se sve glasnije spekulira u javnosti, nije sasvim sigurno. U Ministarstvu prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine nisu decidirano odgovorili na upit o budućnosti APN programa, iako potvrđuju da je planiran samo u ovoj godini.
“Prema trenutno važećem Zakonu raspisivanje natječaja za ovu mjeru stambenog zbrinjavanja predviđeno je do 31. prosinca 2023., a o daljnjem nastavku ove mjere ili neke druge mjere stambenog zbrinjavanja zainteresirana javnost bit će pravovremeno obaviještena”, kažu u resornom ministarstvu.
Do vile uz APN i gotovinu
Slika tržišta stambenih nekretnina, naizgled nezaustavljivo napuhavanje cijena, brine stručnjake već neko vrijeme. Kupci s nevjericom listaju oglasnike, prodavatelji zadovoljno trljaju ruke, jednako kao i većina agenata na konto ostvarene provizije, no svima je jasno da se tempo rasta cijena ne može nastaviti. Broj transakcija tijekom pandemije najprije se smanjio, cijene blago usporile na valu jeftinog novca, spomenutih subvencija i robusnog tržišta rada, no potom je došla inflacija. Ako je i postojala nada o smirivanju strasti na tržištu nekretnina, nestala je preko noći.
U okolnostima kada u Hrvatskoj nema alternativa za ulaganje, tržište kapitala godinama stagnira s tek pojedinačnim svijetlim primjerima novih izdanja. Kamatne stope na milijarde natiskanih eura u bankama tek su blago iznad nule i neizbježno je da se štednja u strahu od nagrizanja inflacije još intenzivnije počela prelijevati u nekretnine.
Pritom je domaće tržište iskusilo dvostruki efekt; ne samo lokalnu već i inozemnu potražnju. Naglašeno je to, posebno, u pojedinim jadranskim regijama. U Istri, primjerice u kojoj u više od 40 posto transakcija sudjeluju stranci koji jednako kao i domaći kupci pokušavaju za svoj kapital pronaći sigurnu luku od inflacije.
Pokaže li se istinitim da država gasi subvencioniranje kredita, nekretninski stručnjaci za njim neće žaliti. “Mislim da bi to bilo odlična odluka jer je APN loš za tržište i nema nikakvog smisla posebno kada cijene divljaju”, kaže Vedrana Likan iz Colliersa. “Nije dobro ni za proračun jer se novac može potrošiti pametnije ni za tržište jer svi plaćaju višu cijenu kvadrata nego što bi bez toga.
Ne pomaže se socijalno ugroženima, ni ciljanim skupinama poput znanstvenika. Ima slučajeva da se dio transakcije realizira subvencioniranim kreditom, a drugi u gotovini, pa se kupuju vile, što nema veze s namjenom programa”, kaže. U dva navrata, u proljeće i jesen uoči objave natječaja, primjetno je da tržište ulazi u fazu vakuuma – čekanja, obilazaka i predbilježbi. Oni koji žele prodati, pričekat će APN da dobiju cijenu što bliže traženoj, a oni koji kupuju čekaju da mogu realizirati željene kvadrate.
”S obzirom na splet faktora koji podgrijavaju nekretninsko tržište, prvenstveno puno veću potražnju od ponude, ukidanje APN-a neće biti jezičac na vagi smirivanja tržišta, ali jest pomak u pravom smjeru”, kaže Likan. Ni perspektive tržišta ne pokazuju da bi ono moglo izaći iz hiperaktivne faze u skorije vrijeme.
Potražnju će i dalje gurati kupci iz inozemstva nakon uvođenja eura i ulaska u područje Schengena koje pristup domaćim nekretninama čine još jednostavnijima uz još snažnu potražnju za novogradnjom nakon potresa. “Tome treba pridodati najnovije prognoze makroekonomskih kretanja da recesije neće biti, solidno tržište rada i visoku inflaciju”, kaže.
(Ne)dostupnost stana
Ostaje otvoreno koliko bi tržište mogao ohladiti val podizanja kamatnih stopa. Premda je cijena novca oštro skočila od lanjskog ljeta i nastavit će rasti barem do ljeta 2023., stambeni krediti još uvijek se odobravaju povoljnije nego prije desetak i više godina. Bankarima stambeni krediti nisu samo unosan posao, sa ili bez subvencija, nego često prvi izbor jer nose nižu penalizaciju kapitala (30 posto, u odnosu na 100 posto u slučaju gotovinskih kredita), a i siguran su plasman zbog vrlo visoke stope naplate. Udio “loših” kredita u portfelju stambenih iznosi tek 5,5 posto.
”Ne mislim da će kamatne stope bitno smanjiti potražnju jer one nisu porasle koliko se očekivalo i, drugo, većina transakcija i dalje se realizira iz štednje. Jedina prekretnica za smirivanje tržišta u srednjem roku bio bi porez na neaktivne nekretnine čiji bi se efekti osjetili i na tržištu najma”, zaključuje naša sugovornica.
Dok se iščekuje državu da se napokon krene baviti problemom (ne)dostupnosti stambenih nekretnina, par tisuća kupaca do 20. ožujka moći će podnositi svoje zahtjeve. Poziv zainteresiranim bankama za sudjelovanje u natječaju, pri čemu konačna kamatna stopa ne smije prijeći 3,75 posto, objavljen je 15. veljače nakon čega će kreditori u idućih osam dana odlučiti žele li ostati u programu i pod kojim uvjetima.
Kako bilo, svakako će biti zanimljivo vidjeti kako će interes i cijene odražavati zaoštravanje uvjeta financiranja i činjenicu da kreditori mogu, bez puno napora, papirologije i potpuno bez rizika, kod središnje banke dobiti 2,5 posto (od ožujka i 3 posto). Usporedbe radi, stambeni kredit u prosincu odobravao se u prosjeku po 3,1 posto. Iz resornog ministarstva na čijem čelu je odnedavno Branko Bačić, treći ministar u zadnjih godinu dana, poručuju da bi od 3. ožujka na internetskih stranicama trebao biti objavljen popis odabranih banaka, a pet dana kasnije će građani u svojim bankama moći podnositi zahtjeve za kredite.
”Javni poziv za građane bit će otvoren oko mjesec dana, odnosno do utroška osiguranih državnih sredstava, a procjenjuje se da će za ovu godinu biti potrebno izdvojiti oko 9,3 milijuna eura, što odgovara broju od oko 5800 zahtjeva”, kazali su nam u Ministarstvu. Model subvencioniranih stambenih kredita na snazi je od 2017., a dosad je tu mjeru iskoristilo “27.700 mladih obitelji”.
Da nisu samo mlade obitelji profitirale od direktnog uplitanja države u tržište nekretnina otkrivali su mediji posljednjih godina; bilo je tu direktora APN-a (u međuvremenu smijenjenog) Krešimira Žunića, referenata, ugovora “sređenih” rodbini… U isto vrijeme, onima koji nisu “upali” na liste ostalo je da nekretnine traže po tržišnim cijenama.
Manja vrijednost za novac
One su lani u trećem tromjesečju porasle 14,8 posto na godišnjoj razini što problem (ne)dostupnosti gura u prvi plan. Prosječna tražena cijena po metru kvadratnom u prosincu prošle godine u Zagrebu je iznosila 2400 eura, u Splitu 3200 eura, u Rijeci 1900 eura, a u Osijeku se za kvadrat stana ili kuće tražilo 1300 eura. “S obzirom na broj izdanih dozvola za građenje u prvih 11 mjeseci 2022., u planu je izgradnja 15.499 novih stanova, 11 posto više na godišnjoj razini”, ističe se u izvješću pri čemu se povrati investitora na rezidencijalne nekretnine kreću od tri do šest posto.
Broj transakcija pao je u Hrvatskoj lani oko 20 posto, u Zagrebu 15 posto, jer se “potencijalni kupci muče s priuštivošću i(li) manjom vrijednošću za novac zbog manjka ponude”, ocjenjuje Colliers u redovnom pregledu tržišta. Premda pad cijena nije izgledan, u Colliersu smatraju da bi one mogle dosegnuti vrhunac “osim u obalnim destinacijama u kojima je velik udio stranih kupaca”.
APN mjeru (do iskorištenja alociranog iznosa) mogu koristiti svi građani Hrvatske mlađi od 45 godina i koji u svom vlasništvu nemaju stan ili kuću, a ispunjavaju uvjete banke za dobivanje stambenog kredita. Subvencioniranje kredita odobrava se za kupnju stana ili kuće, odnosno gradnju kuće do najviše 1500 eura po metru kvadratnom odnosno do najvišeg iznosa kredita od 100.000 eura pri čemu rok otplate kredita ne smije biti kraći od 15 godina.
Subvencija države dodjeljuje se za prvih pet godina otplate, uz mogućnost produženja od dvije godine za svako rođeno ili usvojeno dijete u periodu subvencioniranja.Produženje subvencija za dodatnu godinu po svakom djetetu omogućeno je i za obitelji koje već imaju djecu u trenutku podnošenja zahtjeva, kao i u slučaju da je podnositelj zahtjeva ili član obiteljskog domaćinstva utvrđenog invaliditeta većeg od 50 posto tjelesnog oštećenja. Visina subvencije ovisi o indeksu razvijenosti mjesta na kojem se nekretnina kupuje, odnosno gradi, te se kreće od 30 do 51 posto iznosa rate kredita.
