U provedbu Nacionalnog plana stambene politike u sljedeće tri godine planira se uložiti 530,3 milijuna eura, otkriva Akcijski plan njezine provedbe koji je Ministarstvo prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ovih dana uputilo u javno savjetovanje. Upućivanjem u javnu raspravu država i aktivno, prvi put, kreće u provođenje stambene politike koja ima vrlo širok utjecaj na društvo i gospodarstvo.

No, temeljno je pitanje može li veliki broj mjera koje se predlažu rezultirati onime što je osnovni cilj Nacionalnog plana: omogućiti priuštivo i održivo stanovanje svim svojim građanima? Neki smatraju da može, a drugi u njegovu efikasnost nemaju baš nikakve vjere.

Priuštivo stanovanje, ono koje podrazumijeva da ne trošimo više od 30 posto dohotka na stanovanja, građanima Hrvatske je sve teže ostvarivo. Samo u posljednjih 12 godina (od 2010. do 2022.) cijene nekretnina u Hrvatskoj porasle su 79,9 posto, mnogo više nego na razini EU-a (48 posto).

No kreatori politika uvjeravaju da imaju rješenje za problem zbog kojeg će, pokazuju istraživanja, mladi odgoditi odluku o zasnivanju obitelji i zbog kojeg će češće razmišljati o odlasku iz zemlje. Ipak, na vidljive pomake u području priuštivog stanovanja morat ćemo pričekati jer će u sljedeće tri godine, prema akcijskom planu, većina novca (401 milijun, odnosno 75 posto), biti uložena u energetsku učinkovitost.

Tek 14 posto novca (76,3 milijuna) otići će na priuštivo stanovanje. Kroz Program priuštivog najma, jednu od najvećih novina javne politike u području stanovanja, država bi u funkciju ove godine treba staviti tek 150 stanova. Sljedeće godine njih još tisuću, a 2027. još dvije tisuće.

Dubravko Ranilović, predsjednik HGK-ovog Udruženja poslovanja nekretninama te direktor i suvlasnik agencije Kastel nekretnine, prema predloženim mjerama ima vrlo pozitivan stav. Gojko Bežovan, profesor sa zagrebačkog Pravnog fakulteta koji se desetljećima bavi socijalnim politikama, što uključuje i problematiku priuštivog stanovanja, zaključuje da predstavljeni Plan ne donosi suvislu analizu kojim bi se konkretno problemima stanovanja trebali baviti i kako bi ih trebali riješiti.

“Nazovi eksperti, ili oni koje je Vlada angažirala nisu, primjerice, u tom dokumentu objasnili što je zapravo priuštivo stanovanje i kako ono pogađa pripadnike različitih slojeva u našem društvu”, kaže Bežovan upozoravajući i na način na koji je dokument donesen.

Problem praznih stanova
“Ekspertize koje je Vlada naručila nisu javno dostupne, ne znamo niti koliko ih je platila, a hvale se participativnošću”, ističe dodajući da je njegov tim upravo završio Marie Curie projekt “Priuštivo i održivo stanovanje u Europi”, no svejedno ih nitko ništa nije pitao. Kada su temelji loši, teško da ono što se na njima gradi može dugoročno biti uspješno, sažetak je komentara tog profesora s Pravnog fakulteta.

Dubravko Ranilović ne dijeli njegove stavove. “Država je vrlo dobro uočila probleme koji negativno utječu na priuštivost stanovanja. To je prije svega problem da se stambene nekretnine ne koriste za stanovanje. Zatim, problem praznih stanova, ali rastućeg turističkog najma koji gotovo nije bio oporezovan. U skladu s tim su i predložene mjere. Zaključak je da se nastoji povećati ponuda stanova za najam i prodaju, a nikako potražnja kako ne bismo dodatno poticali rast cijena što je bio slučaj s prošlim subvencijama”, ističe Ranilović.

Na strani ponude ministarstvo na čijem je čelu Branko Bačić predlaže već spomenuti Program priuštivog najma kojim bi se na tržište stavile državne i privatne nekretnine. Privatni vlasnici bi prazne nekretnine dali na raspolaganje Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) za određenu naknadu. Usto, priuštivom bi stanovanju trebali ubuduće služiti i neiskorišteni i napušteni prostori, a gradit će se i nove višestambene zgrade…

Na strani potražnje, kroz poreznu politiku, uvest će se dvije mjere. Budući kupci bit će oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina (3 posto) te će im retroaktivno biti vraćeno 50 posto PDV-a za kupovinu prve stambene nekretnine. Priuštivosti bi trebao doprinijeti i porez na nekretnine.

Mjera povrata 50 posto uplaćenog PDV-a jedini je prijedlog s kojim se Ranilović ne slaže. “Zaista ne vidim kome bi se tu pomoglo. Svakako ne osobama koji si ne mogu priuštiti nekretninu. Možda bi trebalo ograničiti ukupnu cijenu nekretnina koje bi mogle ući u mjeru. Kada bi država oslobađanjem PDV-a potaknula unaprijed investitore, da se recimo obvezuju graditi stanove za najam i slično, onda bi to imalo smisla”, ističe Ranilović.

Tko još vjeruje državi?
Bežovan, s druge strane, ima primjedbu na gotovo sve predložene mjere. Za Program priuštivog najma sumnja da će biti uspješan. “Taj se koncept u Budimpešti, Ljubljani, Bratislavi i Barceloni nije pokazao uspješnim. Da bi građani dali na upravljanje svoje nekretnine mora postojati određena razina povjerenja, a tko u Hrvatskoj još vjeruje državi”, ističe Bežovan dodajući da smo trebali uvesti program subvencioniranja najamnina i troškova stanovanja podstanarima.

Pita se i kako konkretno država planira potaknuti gradnju priuštivih nekretnina. “Udruga developera nedavno je upozorila da će najavljene izmjene GUP-a u Zagrebu osporiti bilo kakva nastojanja Vlade po pitanju priuštivog stanovanja. Naime, ako privatni investitor želi graditi kuću ili stambenu zgradu u Zagrebu mora izgraditi i svu potrebnu infrastrukturu te je darovati gradu i HEP-u. Taj trošak ulazi u tržišnu cijenu stana. To je apsurd, a nitko taj problem ne tematizira u Nacionalnom planu”, ističe Bežovan.

Apsurd je, upozorava, i održiv koncept najamnih stanova s 25 posto PDV-a. “Taj porez treba smanjiti na pet posto, no ni o toj temi, o kojoj se raspravlja na razini EU-a, nema niti riječi”, kaže. Dodaje i da smo “trebali napraviti analizu prethodnih programa stanogradnje, izračunati udio mladih samaca, mlađih obitelji s djecom te starijih osoba koje traže priuštiv stan. Mi smo pak analizirali manjak stanova u državi. Uostalom o svemu bi trebalo nešto pitati i građane”, upozorava Bežovan apostrofirajući da bi se toj temi trebala povesti šira društvena rasprava, a eto o prvom programu stambene politike neće se raspravljati ni u Hrvatskom saboru.