Autor: Zagreb nekretnine d.o.o., Unicredit Group

Općenito govoreći, likvidnost tržišta stambenih nekretnina u odnosu na prethodne godine značajno je smanjena krajem 2008. uslijed globalne ekonomske krize, te od tada do danas ponuda nadmašuje potražnju. Usljed toga, razlika između traženih i ostvarenih cijena značajna je, proces prodaje dug, a pregovori vrlo zahtjevni.

Brzina utrživosti stambenih nekretnina osjetno je smanjena, a tome dodatno doprinose sve stroži uvjeti financiranja od strane banaka (i za investitore novih projekata i za potencijalne kupce), te općenito nedostatak kapitala na tržištu.

No, budući da je usljed navedenog, tijekom prethodne 3 godine došlo i do smanjenja proizvodnje novih nekretnina, od kraja prošle godine bilježimo blago poboljšanje u smislu brzine utrživosti nekretnina, no isključivo nekretnina na kvalitetnim lokacijama, te s logično i tržišno opravdano projektiranim komercijalnim miksom.

S druge strane, tržište je dobro razvijeno u smislu da su informacije o ponudi lako dostupne, da je uloga svih sudionika u prometu nekretnina jasno definirana i regulirana zakonom, a i prijenos vlasništva se provodi znatno brže i efikasnije u odnosu na prethodne godine.  Negativnim parametrima razvijenosti tržišta nekretnina smatramo nedostupnost nekih bitnih podataka o tržištu (točna vrijednost tržišta, ukupan broj kupoprodaja i sl), objavu službenih podataka sa značajnim vremenskim odmakom te tržište najma stambenog prostora koje se gotovo u potpunosti odvija u sivoj zoni. 

Odobrenja za građenje

Najveći broj odobrenja za građenje u posljednjih nekoliko godina u Hrvatskoj, ukupno 13.818, izdan je 2005. Do kraja 2011. slijedio je konstantan pad od cca 5% godišnje, uz iznimku 2010. godine kada je pad u odnosu na prethodnu godinu iznosio cca 14%.

U 2012. godini dogodio se novi značajniji značajniji pad – broj izdanih odobrenja za građenje u 2012. je cca 13% manji od broja izdanih odobrenja za građenje u 2011. godini, a  pad u odnosu na rekordnu 2005. iznosi i preko 40%.

Od ukupnog broja izdanih odobrenja u 2012. cca 80% odnosi se na zgrade, dok se preostalih 20% izdanih odobrenja za građenje odnosi na ostale građevine. 

Tablica 1 / Graf 1 – Broj izdanih odobrenja za građenje 

Izvor: DZS

Završeni stanovi

 Podaci o završenim stanovima pokazuju izrazito negativan trend: u 2011. godini u Republici Hrvatskoj završeno je približno dvostruko manje stanova nego 2008. godine, dok je broj završenih stanova u Gradu Zagrebu u istom razdoblju pao za čak 73%. 

Graf 2 – Broj završenih stanova u Republici Hrvatskoj od 2008.do 2011.

Graf 3 – Broj završenih stanova u Gradu Zagrebu od 2008.do 2011.

Izvor: DZS

 Cijene stanova

 Najveća prosječna cijena prodanih novih stanova u proteklih 5 godina u Zagrebu zabilježena je 2008. uslijedio je blagi pad 2009. te nešto veći pad 2010. Od 2010. do prve polovice 2012. cijene su relativno stabilne, no još uvijek su cca 15% manje u odnosu na 2008. 

 Prosječne cijene prodanih novih stanova u ostalim naseljima nešto su promjenjivije – najniža cijena zabilježena je 2010., a najviša u prvoj polovici 2012., kada je prosječna cijena porasla za 13% u odnosu na 2010.  

Iako je trend broja završenih stanova izrazito negativan, ostvarena prosječna cijena prodanih novih stanova na području Republike Hrvatske u prvom polugodištu ove godine na razini je maksimalne cijene ostvarene 2008., što pokazuje da investitori unatoč negativnim pokazateljima kretanja tržišta još uvijek nisu spremni dovoljno spustiti cijene novih stanova.

Tablica 2 / Graf 2 – Prosječne cijene prodanih novih stanova po (kn/m2)

Izvor: DZS

Iznos uplaćenog poreza na promet nekretninama

Iznos uplaćenog poreza na promet nekretnina ukazuje na pad vrijednosti tržišta nekretnina: u posljednjem desetljeću najveći porez na promet nekretnina naplaćen je 2008. kada je iznosio 1,59 milijarde kuna, 2009. smanjen je za čak 17% (1,33 milijarde kuna), 2010. za dodatnih 13% (1,11 milijardi kuna), na otprilike jednakoj razini zadržao se i 2011. godine (cca 1,12 milijarde kuna), dok je, prema podacima za prvih 11 mjeseci 2012., u 2012. ponovno uslijedio pad od dodatnih cca 13%.

Graf 4 – Iznos uplaćenog poreza na promet nekretninama (milijarde kuna)

Izvor: Ministartsvo financija

Očekivani trendovi

–               bitno smanjeni volumen izgradnje novih rezidencijalnih nekretnina;

–               daljnja segregacija tržišta u smislu kvalitete, s time da postoji potražnja za kvalitetnom novogradnjom na dobrim lokacijama;

–               rast cijena istinski kvalitetnih građevinskih zemljišta u većim gradovima (posebno Zagreb i Split), s obzirom na malu ponudu takvih nekretnina, te s obzirom na to da u vremenima krize cijena zemlje uobičajeno raste (najsigurnija investicija);

–               daljnji pad cijena prosječnih nekretnina;

–               sve manje gradnje rezidencijalnog prostora za masovno tržište (niži srednji sloj), tu će ulogu investitora morati preuzeti Država, lokalne uprave i JPP-i, a privatni sektor sve će se više okrenuti stabilnijem višem srednjem sloju tržišta, ali uz kvalitetno pripremljene projekte s adekvatnim omjerom cijene i kvalitete.