Strani državljani sve više kupuju nekretnine u RH i na taj način ulažu svoj kapital. Kupljene nekretnine, osim za razonodu stranci, sve više koriste kao izvor dodatne zarade, sve više s kupljenim nekretninama obavljaju usluge iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima.

Usluge smještaja mogu obavljati samostalno ili preko posrednika. Radi li se o obavljanju usluga smještaja preko posrednika, kao najčešći posrednici javljaju se putničke agencije. Prije početka pružanja usluga smještaja strane fizičke osobe dužne su regulirati u RH svoj porezni status. Njihov porezni status ovisi o načinu pružanja usluga smještaja, o tome da li su porezni obveznici u zemlji rezidentnosti, te je li riječ o osobama iz drugih država članica EU ili trećih zemalja.

Određivanje rezidentnosti
Određivanje rezidentnosti u RH podliježe odredbama nekoliko zakona. Prema odredbama Općeg poreznog zakona određivanje rezidentnosti određeno je prebivalištem ili uobičajenim boravištem. Nadalje, odredbama Zakona o porezu na dohodak nerezidentima se smatraju osobe koje na području RH nemaju ni prebivalište ni uobičajeno boravište a u RH ostvaruju dohodak koji se oporezuje sukladno odredbama Zakona o porezu na dohodak. Kako bi se odredila rezidentnost državljana, odnosno kako bi se odredilo koja država ima pravo oporezivanja predmetnog dohotka od pružanja usluga smještaja, potrebno je također proučiti relevantne odredbe Ugovora o izbjegavanju dvostrukog oporezivanja.

Nerezidenti iz drugih članica
Nerezidenti iz drugih država članica EU i država članica Europskog gospodarskog prostora (EU nerezidenti) uslugu smještaja mogu obavljati pridržavajući se odredbi Zakona o ugostiteljskoj djelatnosti te relevantnih poreznih propisa. Prije početka obavljanja djelatnosti potrebno je ishoditi sve potrebne dozvole od strane nadležnog ureda za turizam. Također, najkasnije 8 dana prije početka obavljanja usluga smještaja, EU nerezidetni dužni su se upisati u registar poreznih obveznika (RPO) poreza na dohodak od imovine te plaćati porez u paušalnom iznosu ili po rješenju Porezne Uprave (PU) po stopi od 12 % uz priznavanje 30 % izdataka.

Navedeno vrijedi ukoliko međunarodnim ugovorima koji su na snazi u RH nije drugačije određeno. Utvrđivanjem dohotka na način koji je propisan za samostalne djelatnosti, dužni su do kraja veljače tekuće godine za prethodnu kalendarsku godinu podnijeti godišnju prijavu poreza na dohodak na tzv. DOH obrascu nadležnoj PU te u njemu iskazati samo dohodak koji je ostvaren u RH. Bitno je napomenuti da EU nerezidenti mogu podnijeti zahtjev za plaćanjem poreza na dobit umjesto poreza na dohodak. U tom slučaju moraju najkasnije četiri mjeseca nakon isteka poreznog razdoblja podnijeti godišnju prijavu poreza na dobit na tzv. PD obrascu nadležnoj PU te u njemu iskazati samo prihode koji su ostvareni u RH.

Također, EU nerezidenti dužni su 15 dana prije početka obavljanja usluga smještaja kupcima fizičkim osobama koje nisu u sustavu PDV-a podnijeti zahtjev za upis u PDV registar, tj. zahtjev za izdavanjem hrvatskog PDV identifikacijskog broja. U slučaju da su u državi članici rezidentnosti već upisani u registar obveznika PDV-a, a u RH vlastite nekretnine iznajmljuju hrvatskoj putničkoj agenciji ili su s istom ugovorili pružanje usluga smještaja na način da agencija posluje u svoje ime, a za račun EU nerezidenta, tada se isti ne treba registrirati za potrebe PDV-a u RH. U tome slučaju EU nerezidenti obveznici su paušalnog poreza na dohodak od pružanja usluga smještaja.

Kako bi nadležna PU za strane iznajmljivače moga dodijeliti zatraženi PDV identifikacijsku broj, potrebno je osobno ili preporučeno poštom dostaviti određenu dokumentaciju. Uz Zahtjev za izdavanjem PDV Identifikacijskog broja, odnosno P-PDV obrazac, nerezidenti EU koji u državi članici rezidentnosti nisu porezni obveznici, moraju dostaviti i potvrdu Porezne uprave države u kojoj imaju sjedište da su registrirani kao porezni obveznici ili potvrdu o registraciji kod nadležnog tijela te države; izjavu ili drugi dokaz o namjeri obavljanja isporuka dobara i usluga na području RH; punomoć ili ugovor o poreznom zastupanju.

Treće zemlje
Nerezidenti iz trećih zemalja usluge smještaja u RH mogu pružati tek nakon što Hrvatskoj osnuju obrt, te utvrđuju dohodak kao razliku između primitaka i izdataka prema podacima iz poslovnih knjiga; ili osnuju trgovačko društvo, te plaćaju porez na dobit, osim ukoliko međunarodnim ugovorima koji su na snazi u RH nije drugačije određeno. Ukoliko međunarodnim ugovorima o socijalnom osiguranju nije drugačije propisano u RH su obvezni i plaćati doprinose.

Međutim, nerezidenti trećih zemalja, koji u zemlji rezidentnosti nisu upisani u registar obveznika PDV-a, a usluge smještaja u RH obavljaju preko putničke agencije, nisu dužni u RH osnovati obrt niti trgovačko društvo. U tom slučaju obveznici su poreza na dohodak od imovine, pa stoga ako međunarodnim ugovorima koji su na snazi u RH nije drugačije propisano, 15 dana prije početka obavljanja usluga smještaja moraju podnijeti zahtjev za izdavanjem hrvatskog PDV identifikacijskog broja.

Osnivanjem obrta ili trgovačkog društva nerezidenti iz trećih zemalja izjednačavaju se s hrvatskim poreznim obveznicima. Najkasnije 8 dana prije početka obavljanja usluga smještaja nerezidenti iz trećih zemalja dužni su se prijaviti u  RPO na dohodak ili poreza na dobit. Navedeno su dužni obaviti u ispostavi Porezne uprave prema mjestu nekretnine u kojoj pružaju uslugu smještaja. Kako podliježu odredbama hrvatskih zakonskih propisa, temeljem odredbi Zakona o PDV-u nemaju obvezu upisa u registar obveznika PDV-a sve dok ne ostvare isporuke u vrijednosti većoj 230.000 kuna (prag za male porezne obveznike) u prethodnoj kalendarskoj godini.

Oliver Brgan, assistant manager u poreznom odjelu revizorsko-konzultantske tvrtke Crowe Horwath

Zaključak

Treba detaljno proučiti propise!
Prije početka pružanja usluga smještaja, EU nerezidenti i nerezidenti iz trećih zemalja, koji planiraju na području RH pružati usluge smještaja u vlastitim nekretninama moraju detaljno i s velikom pažnjom proučiti relevantne tuzemne propise kako ne bi bili u prekršaju, te kako bi mogli ostvarivati prihode od investiranog kapitala u kupljene nekretnine.