Novi Zakon o procjeni vrijednosti nekretnina drugi je put završio na Ustavnom sudu RH od kojeg se traži hitna suspenzija njegove primjene. To je i ključna razlika nove pravničke inicijative naspram prve ustavne tužbe, u kojoj je grupa odvjetnika prije godinu dana navela koje su po njima sve protuustavne odredbe sadržane u tom zakonu, ali i gdje je sukob interesa u procjeniteljskim povjerenstvima koja se pojavljuju u postupcima izvlaštenja.

Stariji predmet još nije riješen, a novim se sad ističe potreba da se primjena zakona zaustavi kako bi se spriječila veća šteta od one koja je, po ocjeni dijela pravnika uključenih u sudske postupke – već napravljena.  U meritumu stoji analiza kojom se pokazuje da je došlo do narušavanja načela trodiobe vlasti, pa izvršna vlast na 'mala vrata' kroz ovaj zakon navodno kontrolira sudsku. Izvor problema je situacija u kojoj ovlast za imenovanje sudskih vještaka ima pravosuđe, odnosno sudstvo, dok njihov rad kontroliraju procjeniteljska povjerenstva. Posrijedi su nova tijela, djeluju pri JLS-ima, što znači i da ih imenuju gradske strukture, ali bez jasnih zakonskih kriterija.  S približavanjem lokalnih izbora čini se da će se i na ovome 'lomiti koplja': zakonskim rješenjima nisu zadovoljni ni sudski vještaci i procjenitelji od kojih je i potekla inicijativa da se donesu standardi procjenjivanja vrijednosti nekretnina.

S nizom poteškoća u primjeni upoznali su prije godinu dana Ministarstvo graditeljstva i ministra Lovru Kuščevića. Na temelju primjedbi nakon godine i pol primjene zakona taj je resor nedavno donio odluku o izmjeni i dopuni ovog zakona. Stoga je i formirana Radna skupina u kojoj su predstavnici udruga gradova i županija, vještaka i procjenitelja te nekoliko ministarstava i HNB-a. Cilj je izrada novih rješenja kako bi se zakon uskladio s odredbama europskih standarda procjene vrijednosti."Svi koji se moraju pridržavati zakona – banke, procjenitelji i vještaci, državna i lokalna uprava, ističu kao glavni problem baze podataka. Podaci koji ulaze u nju nisu verificirani od strane struke, što je primjerice slučaj uzorne Njemačke, gdje to radi Odbor vještaka nakon čega se pristupa statističkoj obradi od strane analitičara i statističara", kaže predsjednica Hrvatskog društva sudskih vještaka i procjenitelja Melita Bestvina. Kod nas su baze preuzete od Porezne uprave (300.000 podataka) i čine e-nekretnine, formacijski su u nadležnosti Ministarstva graditeljstva, a nove dostavljene podatke iz ugovora unose u bazu informatičari APIS-a.

Način na koji se to radi svodi se na to, tvrde korisnici baze, da se podaci unose bez osoba sa stručnim znanjima o zemljišnoj knjizi i katastru.  Kao posljedicu pokazuju nam primjere kupoprodajnih cijena niza stanova u Rovinju koji se ne mogu upotrebljavati u poredbenoj metodi jer se vode u mapama gdje se u naravi nalaze pašnjaci i livade. No, to je tek dio šireg defekta uslijed neprihvaćanja upozorenja da stručnjaci moraju  pregledati evidencije i ocijeniti ih. Ova nastojanja traju od 2005. kada je i održano I. hrvatsko savjetovanje o procjenama nekretnina, a Bestvina kaže kako su inzistirali da se naši novi propisi urede sukladno EU  standardima. Ističe i da nisu uvažene primjedbe koje bi olakšale zakonsku primjenu, već je zakon donesen po hitnom postupku, iako su ga tada imale tek tri članice EU, odnosno propisi su prepisivani od tradicionalno uređene Njemačke.  

"Zabrinjavajuće je kako nije usvojen ni prijedlog da se propiše obvezni etički kodeks za vještake/procjenitelje, a ni cjenik rada. Tako bi se spriječilo one koji nastupaju na tržištu s damping cijenama, što je bitno i za prevenciju obezvrjeđivanja samog posla, a time i kvalitete procjenjivanja imovine koja se procjenjuje, bez razlike je li riječ o državnoj ili privatnoj. U Njemačkoj je struka ta koja eliminira sve koji izađu izvan zakonskih okvira jer gube licence", kaže Bestvina.  Kao višak danas se pokazuju procjeniteljska povjerenstva u kojima se samo za jednog člana traži iskustvo u izradi procjena vrijednosti nekretnina. Struka predlaže i da se podaci ubuduće prikupljaju iz agencija za posredovanje u prodaji nekretnina, na temelju realiziranih kupoprodaja, zatim nakon verifikacije tih podataka iz agencija se oni dostavljaju u DSZ.

To bi značilo i jačanje uloge HGK te državnih statističara, a ne samo struke kroz ulogu vještaka i procjenitelja, a po sljedećem modelu.  Postojeći Zakon o posredovanju u prometu nekretnina definira obvezu svakog posrednika o točnosti podataka o nekretnini uključujući fotografije s brojnim podacima o važnim obilježjima svake nekretnine i njezine mikro i makro lokacije. To znači da sve agencije imaju brojne podatke o svakoj nekretnini. Nakon zaključene kupoprodaje, od agencija bi se preuzio taj niz podataka dragocjenih za procjenu, a ne samo podaci o cijeni i površini. Tako bi se mogli i izračunavati koeficijenti prilagodbe koji pokazuju odstupanja od prosječne cijene.  

U slučaju kad je sam vlasnik prodao nekretninu, nakon porezne prijave ponovo bi se uključili vještaci koji bi upisivali obilježja nekretnine s fotografijama da se dokumentira zašto se nekretnina koristi kao poredbena, kaže naša sugovornica. Iz poreznih komisija za razrez poreza prije nekoliko godina, naime, izuzeti su vještaci kao obvezni članovi, a njihovim ponovnim angažmanom svima bi se strože oporezivale nekretnine i bolje punio budžet.  

Problem kod toga pričinjava dosadašnja visoka stopa od 5% poreza na promet nekretnina, ali i nova od 4% jer je i ona previsoka za malo tržište kakvo je naše. Stoga se doznaje i da mnogi pribjegavaju izradi manjih vrijednosti kupoprodaje za Poreznu, a eklatantni takvi slučajevi pokazuju da je u Splitu prijavljena čak i porezna prijava na temelju kupoprodajnog ugovora u kojem je cijena nekretnine prikazana znatno niže: lokacija je centar, gdje se cijene kreću između 3 i 5 tisuća eura/m2, a prijavljeno je 150 eura/m2. Kako se sporna kvaliteta zakona reflektira i na postupke izvlaštenja, odvjetnica Radmila Bonifačić zaključuje da je naša praksa protivna praksi Europskog suda za ljudska prava. Predstavlja, kaže, miješanje u vlasništvo fizičke i pravne osobe jer tržišna naknada za izvlaštene nekretnine mora biti proporcionalna kako vlasnik ne bi trpio štetu.