Priče o “nekretninskom balonu” dobile su ovih dana novi impuls. Državni zavod za statistiku jučer je potvrdio ono što smo prije nekoliko dana vidjeli u Eurostatovu usporednom pregledu cijena stambenih nekretnina. One su u Hrvatskoj u prvom ovogodišnjem kvartalu u odnosu na usporedivo razdoblje prošle godine u prosjeku veće čak 13,5 posto, a u odnosu na zadnji lanjski kvartal pet posto.

Kao i u slučaju ukupne inflacije, to je nešto iznad prosječnog rasta cijena stambenih objekata u EU (10.5%), no isto tako u nekoliko država članica Unije (uglavnom s također iznadprosječnom inflacijom) nekretnine su na godišnjoj razini poskupjele i više nego u Hrvatskoj. Listu onih s najvećim rastom cijena predvode Češka, Estonija i Mađarska u kojima su stope rasta premašile 20 posto, a veći rast nego kod nas bilježi npr. i Slovenija s porastom od gotovo 17 posto.

Prema DZS-u, kod novih stambenih objekata rast cijena kod nas je u prvom tromjesečju bio osjetno viši od spomenutih 13,5 posto ukupnog prosjeka, što nesumnjivo odražava poskupljenja gradnje. U odnosu na četvrto tromjesečje prošle godine novoizgrađeni objekti u prosjeku su bili skuplji čak 9,2 posto, a u odnosu na prvi lanjski kvartal za više od petine, 20,3 posto.

Nasuprot tome, cijene postojećih nekretnina prema prethodnom kvartalu su poskupjele 4,4 posto, a na godišnjoj razini 12,5 posto. Promatrano geografski, najviše su u prosjeku porasle cijene nekretnina u Zagrebu, 16 posto, dok su kod onih na Jadranu povećane nepunih 11 posto, šot je pak nešto manji rast nego u ostatku Hrvatske (14,4 posto). Je li u međuvremenu, pod utjecajem ubrzane inflacije odnosno realnog pada dohodaka te (zasad blagog) zaoštravanja uvjeta kreditiranja, počeo popuštati pritisak na cijene? Ako je suditi prema posljednjim dostupnim podacima o kreditnoj aktivnosti – ne baš. Slika stvarnog raspoloženja u smislu kreditne potražnje još je zamagljena utjecajem posljednje runde državnog programa subvencioniranja kamata.

Kako bilo, stambeni krediti u svibnju su na mjesečnoj razini porasli za 1,3 milijarde kuna, odnosno 1,9 posto, što je njihov najveći mjesečni rast otkako središnja banka objavljuje (i) podatke o transakcijama.

Guverner Boris Vujčić već prilično dugo upozorava na potencijalne rizike nekretninskog balona. U vezi s rastom cijena nekretnina i prošli je tjedan ponovio kako je dugo razdoblje niskih, pa i negativnih kamatnih stopa Europske središnje banke prouzročilo selidbu novca u nekretninski sektor.

No, ponovno je podrctao i da u Hrvatskoj velik dio tog rasta ne dolazi iz kupovina financiranih kreditiranjem. Prema guverneru, oko 50 posto svih transakcija realizira se bez kredita. To s jedne strane znači manji rizik za stabilnost bankarskog sustava nego za financijske krize 2009. godine.

No, ponovno je podcrtao i da u Hrvatskoj velik dio tog rasta ne dolazi iz kupovina financiranih kreditiranjem. Prema guverneru, oko 50 posto svih transakcija realizira se bez kredita. To s jedne strane znači manji rizik za stabilnost bankarskog sustava nego za financijske krize 2009. godine. No, kako su i nedavno upozorili iz HNB-a, “u uvjetima u kojima se velik dio transakcija na tržištu nekretnina ne financira kreditima i eventualne mjere makrobonitetne politike imaju ograničen doseg na smanjivanje neravnoteža, a za stvaranje efikasnoga i uravnoteženog tržišta nekretnina potrebno je zajedničko djelovanje različitih ekonomskih i drugih politika.

A što sa subvencijama?

Koliko god se približno polovica kupoprodaja ne oslanja na kreditore, mnogi smatraju da je u smislu politika postojeći sustav subvencioniranja (a ovogodišnja je runda ujedno bila i rekordna) zasigurno varijabla koja je proteklih godina dodatno podupirala rast cijena nekretnina. Novi ministar u za to nadležnom resoru, Ivan Paladina, najavio je analize i reviziju programa APN-a, ali hoće li to značiti i kraj postojećeg modela i kada, zasad se ne zna.

Kako bilo, mladima i onima koji prvi put kupuju nekretnine vlastiti krov nad glavom sve je manje priuštiv.

Tako se računa da bi, uz već prilično narasle cijene, u dogledno vrijeme pritisak na tržište nekretnina mogao popustiti i uslijed očekivanog rasta kamata na kredite. Iz banaka u tom smislu zasad nema čvrstih ili konkretnih najava, poruke se uglavnom svode na tvrdnje kako prate stanje na tržištu, kojemu se prilagođavaju i uvjeti kreditiranja. Udjel neprihodujućih tzv. loših kredita u ukupnim stambenim kreditima na kraju ožujka ove godine iznosio je 3,56 posto, što je zapravo blago smanjenje u odnosu na kraj prošle godine, ali i posljednje brojke uoči pandemije.

Utjecaj moguće recesije

Ostaje vidjeti hoće li HNB s jeseni procijeniti potrebnim postroženje uvjeta kreditiranja i kroz regulatorna pravila ili će se hlađenje potražnje dogoditi i bez toga, pod utjecajem inflacije koja smanjuje realne dohotke. Pored toga, ambijent gospodarskog usporavanja i prijeteće recesije čimbenik je koji bi mogao utjecati i na potražnju stranaca za nekretninama u Hrvatskoj.

Prema podacima Porezne uprave, oni su lani kupili 9514 nekretnina, što je u odnosu na godinu prije bilo povećanje za 50 posto. Prednjačili su oni iz Njemačke, Austrije i Slovenije, a većim dijelom njihovi su apetiti usmjereni na nekretnine na Jadranu.