U organizaciji Njuškala, u Poreču se održao još jedan okrugli stol na temu “Izazovi i prilike na tržištu nekretnina”, ovaj put s naglaskom na perspektivu tržišta nekretnina Istarske i Primorsko-goranske županije. Blaženka Leib iz Obnovljivih izvora energije Hrvatske, Vlatko Mrvoš iz agencije za posredovanje iz Buzeta te Mario Protulipac, konzultant za europske fondove – pod moderatorskom palicom Roberta Pokrovca iz Erste nekretnina – dotakli su se gorućih tema ovog važnog sektora za Istru, ali i cijelu Hrvatsku.
Vidljivo liderstvo Istre i Kvarnera
Istarska i Primorsko-goranska županija kreativno su područje koje je oduvijek donosilo nove vrijednosti na tržište nekretnina. Prije 30 godina nije bilo kuća za odmor, maslinovih putova ili vinskih cesta, a danas je Istra predvodnik u idejama i konceptima, ne samo u nekretninama, nego i turizmu i drugim gospodarskim aspektima, kaže Mrvoš. Vidljivo liderstvo može se pripisati utjecaju Zapada – Italiji, Sloveniji i Austriji – a postavljanje trendova u kombinaciji s hedonizmom čini savršen recept za uspjeh.
Ipak, susrećemo se s preprekama i izazovima na tržištu nekretnina koje je važno prepoznati i poticati investitore na ulaganja. Prema riječima Roberta Pokrovca, vrijednost nekretnine ne čini cigla i zgrada, nego način korištenja prostora. Postali smo svjesni što znači loš plan, gradnja bez urbanizma, slaba infrastruktura ili njen nedostatak. Gradnja dobrih nekretnina na takvim lokacijama srušila im je vrijednost za 40-50 posto. Prostorni planovi lokalnih samouprava neujednačeni su među jedinicama, a zakon je jasan, ali se ne primjenjuje te su država i lokalna samouprava u koliziji.
Još jedan aktualan problem je i zbrinjavanje radnika koji rade u turizmu ili tvorničkim postrojenjima te kojih očekujemo oko 100.000, a nemamo ih gdje zbrinuti niti investitora s idejom kako taj problem riješiti. Potrebe su veće od trenutnog stanja na tržištu, a posrednici u prodaji nekretnina trebaju biti indikator promjena, zaključuje Mrvoš. Investitori ciljaju specifičnu skupinu kupaca – više i visoke platežne moći – te se ne proizvode proizvodi traženi na tržištu.
Socijalni aspekt je pitanje države i priuštivost stanovanja je problem za mnoge europske države koje su iskusile dolazak jeftine radne snage i promjene u strukturi stanovništva. Kao dobar primjer socijalnog i priuštivog stanovanja ističu se austrijski modeli koji kroz fondove pomažu mladim osobama koje su izgubile posao ili si ne mogu priuštiti stanovanje. U Hrvatskoj je to prepoznato kroz ključne strateške dokumente na kojima se radilo u zadnjih godinu dana te će se pratiti idućih 7 godina, ali više u dijelu socijalnog stanovanja i zbrinjavanja ugroženih skupina, osoba s invaliditetom…
Mario Protulipac smatra da uvijek kasnimo i da trenutačna situacija podsjeća na onu iz 2008. godine, ali da kriza izbacuje nove prilike te da fondovi prate konkretnu potrebu. Možda će im trebati više da se uključe, ali bit će prepoznato. Protulipac ističe aktualan natječaj iz područja turizma: Poticanje razvoja proizvoda i usluga te poslovnih modela u eko sustavima u lancu vrijednosti turizma koji doprinose zelenoj i digitalnoj tranziciji i rješavanju ključnih izazova u sektoru turizma. Kao primjer pozitivnih trendova iskakanja iz hermetičnosti europskih natječaja koji potiče lanac vrijednosti (a bit će ih sve više), fokus je na umrežavanju vlasnika nekretnine, odnosno investitora i različitih dionika iz sektora energetike, prometa ili poljoporivrede, gdje svi skupa imaju koristi od projekta.
Konkurentnost i zarada
Energetika i nekretnine nisu bile u fokusu prije nekoliko godina, a zbog energetske krize koja je tinjala i prije početka rata u Ukrajini, pitanje energetike postaje strateško pitanje. Blaženka Leib smatra da je izuzetno važno imati svoj izvor energije koji će osiguravati konkurentnost i zaradu. Poljoprivredno zemljište koje je u privatnom vlasništvu i nije visoko kvalitetno može biti zanimljivo investitoru koji želi napraviti solarnu elektranu, postižući dodanu vrijednost. Na primjerima iz Francuske, Mađarske, Italije i Njemačke koje razvijaju agro-solare, dokazano je da oni pospješuju do 20% prinosa poljoprivrednih kultura te donose višestruku dobit poljoprivredniku. U Hrvatskoj je trenutačno 179 MW solara, što je tri puta manje nego u Sloveniji, 25 puta manje nego u Mađarskoj i 600 puta manje nego u Njemačkoj, a potencijal je 30% veći nego u Njemačkoj zbog količine sunčanih dana koje imamo.
Bolna točka je nepostojanje državnog prostornog plana u Hrvatskoj, a izazov su neujednačeni županijski prostorni planovi. Leib je optimistična i navodi kako se stvari ne mijenjaju preko noći, ali da način postoji. Prije 10 godina nije postojao zakon o obnovljivim izvorima energije te je to bila potpuno nova industrija kod nas. Privatni sektor uz podršku i suradnju s lokalnom zajednicom treba sudjelovati u iniciranju izmjena i dopuna postojećih zakona i pravilnika, a poduzetnik treba biti svjestan da promjena dolazi od njega. Trenutačna situacija je rezultat neznanja, ne teorije zavjere, a uloga tržišta nekretnina ima dublje značenje i utjecaj na društvo, razvoj lokalne samouprave te razvoj na nacionalnoj razini.
Novi građevinski projekti imaju nove mogućnosti. Ne tako davno energetska učinkovitost bila je stran pojam, a danas se podrazumijeva da imate energetski razred nekretnine. Prema europskoj direktivi, do 2027. godine obvezno je imati solar kod novih javnih i komercijalnih zgrada, a do 2029. i svih novih stambenih zgrada. Osim toga, do 2025. godine u Hrvatskoj treba biti 100-200 brzih punionica za električna vozila snage 50-70 kW i nešto manje za ona snage 100-150 kW, a razvija se i pilot projekt za punjače u stupovima javne rasvjete. Na tržištu se stvaraju novi proizvodi i ako nekretnina ima tu infrastrukturu, njezina vrijednost je veća.
Protulipac zaključujuje da s pozicije politike EU ima puno pozitivnih inicijativa, razvija se nova paradigma urbanog razvoja, trend koji će nas prije ili kasnije zahvatiti (od novih građevinskih materijala do kružne ekonomije koja se potiče) – razvija se novi mindset i nova zanimanja koja prate taj proces. Novca uvijek ima, a pitanje je samo kvalitete ideje i razmišljanja te povezivanja sa širim aspektom i politikama koje su sad aktualne.
Leib naglašava da je ključna komunikacija s lokalnim medijima, širenje informacije i određene teme te doprinos stvaranju svijesti. Blagodat Istre je mreža još uvijek dovoljno velikog kapaciteta da se s nekretninama mogu kombinirati svi obnovljivi izvori energije koji su prirodno prisutni, a da se ne naruši kvaliteta prirodnog okruženja, već da mu se podigne vrijednost.
Analitičari Njuškala
