Uzlet nekretninskog tržišta dobio je dodatni zamah s inflacijom, a dinamika rasta cijena sve više izaziva nevjericu. Kupci i prodavatelji pitaju se dokad će to trajati, svatko iz svog kuta kalkulirajući optimalni trenutak za potpisivanje ugovora, a stručnjaci upozoravaju da se problemi kumuliraju.

Građevinari teško mogu planirati u vremenu dok divljaju cijene i dostupnost materijala, država nema adekvatnu stambenu politiku pa dostupnost stanovanja postaje luksuz domaćem stanovništvu dok istodobno cvjeta apartmanizacija i kratkoročni najam, a ulje na vatru dolijeva i nemali broj neodgovornih agenata za nekretnine u lovu na provizije.

Moglo se to čuti na okruglom stolu ‘Izazovi i prilike na tržištu nekretnina’ u organizaciji Njuškala pod moderatorskom palicom Roberta Pokrovca iz Erste nekretnina.

“Javnost sve više shvaća da imamo dva tržišta nekretnina. Jedan je naslonjen na turizam gdje se projekti ne kupuju iz plaće već su investitori fokusirani na kupce s visokim primanjima i strance, a drugi je manjak stambenog tržišta za one ljude koji u Hrvatskoj žive od plaće”, kaže profesor zagrebačkog Ekonomskog fakulteta Josip Tica koji se bavi nekretninskim tržištem.

Manjkave politike
“Postojeći poslovni modeli nisu se prilagodili toj dualnosti, a od države nedostaju javne politike koji bi se usmjerile na rješavanje tog problema. Na tržištu nekretnina često se čuje da developeri i investitori govore o recesiji, no ne vidim okretanje ciklusa, samo je postojeći model došao kraju”, smatra Tica.

Projekti nastaju i dvije godine prije ‘prve lopate’ pa je s inflacijom u okruženju i aktualnim cijenama nužna što kvalitetnija razmjena podataka. “Inflacija može završiti ili recesijom ili monetarnom restrikcijom i ekonomskim usporavanjem, zato nije toliko važno kolika je ona sada nego što će se kasnije događati pod njezinim utjecajem”, napominje Tica.

Dodaje da u situaciji kada se zemlja percipira kao atraktivna, i u kojoj zbog turizma inozemni kupci više kupovne moći utječu na cijene nekretnina, otvara se potreba rješavanja tržišta na kojem će stanovati domicilno stanovništvo, a ne samo stranci koji dođu u Hrvatsku.

Građevinare muči cijela lepeza problema, od manjka radne snage do galopirajućih troškova sirovina i materijala, a mnogi su podcijenili dramatičan skok rezidencijalne potražnje nakon krize 2008. što objašnjava kroničan manjak aktualne ponude. Primjerice, nekad se u Zagrebu gradilo između osam i devet tisuća stanova, danas je brojka tri puta manja.

Osnivač i prokurist Kamgrada Dragutin Kamenski istaknuo je da je nakon ulaska u EU situacija s radnom snagom očekivana, da je domaće stanovništvo sve manje vezano za proizvodna zanimanja.

Josip Tica/Davorin Visnjic/PIXSELL

“Nije lako, ali rješavamo izazove. Dovođenje stranaca zahtijeva izniman angažman da ih uvedete u sustav, dolaze vam ljudi koji nemaju vještine, imaju jezičnu barijeru, morate riješiti pitanje smještaja, prehrane…

U jednom trenu uvodili smo oko 200 radnika u sustav zbog čega nam je produktivnost pala 30 posto uz porast drugih troškova, to je naša realnost u Hrvatskoj. Rekao bih ovako; 31. prosinca 2016. nismo imali stranaca, danas gotovo više nemamo domaćih radnika”, ilustrira svakodnevicu građevinara.

Smatra da bi trebalo napraviti programe da se svi u građevinskom sektoru na njih mogu pripremiti na vrijeme i planirati kapacitete jer će se, u protivnom, raspisivati natječaji na kojem se nitko neće imati uvjeta javljati.

Premda je domaće tržište posredovanja dobro regulirano, čak i bolje nego u nekim drugim europskim zemljama, vremena su zahtjevna, smatra Dubravko Ranilović iz agencije za posredovanje nekretninama Kastel-Zagreb.

“Sad je vrijeme prodavatelja, imamo uzlazni ciklus i inflaciju. Naše tržište je malo, uglavnom pod vanjskim utjecajem iako ga oblikuju i lokalni uvjeti poput potresa i turizma. Posrednici moraju biti odgovorni koliko su realni u procjenama i upućivati klijente, ne samo djelovati u cilju kratkoročne zarade.

U medijima se u isto vrijeme komuniciraju tražene cijene pa je potrebno šest do osam mjeseci da vlasnik korigira (pre)visoku cijenu, a agencije često govore vlasnicima stanova ono što oni žele čuti čime pospješuju rast tog balona”, kaže Ranilović.

Građani su, smatra, lakovjerni, prebrzo pristaju na suradnju agentima, štoviše, u puno slučajeva dulje duže biraju automobil nego posrednika. “Ako korisnici usluga neće kažnjavati one koji rade neprofesionalno, tko će? Najveća kazna posredniku je da s njim ne radite”, poručuje Ranilović.

Dubravko Ranilovic/Davorin Visnjic/PIXSELL

Smatra da se premalo govori o nužnosti donošenja stambene politike iako je postojeći model tržišta nekretnina neodrživ jer je stanovanje potreba. Država je preferencijalnim poreznim tretmanom ojačala izgradnju apartmana koji su se proširili i u stambena naselja oduzevši dio prostora u korist kratkoročnog najma, a potom dodatno otežala situaciju subvencijama.

Povrh toga, potres je objelodanio da je postojeći stambeni fond loše održavan, stanari zgrada često ne smatraju da su njihovi dimnjaci, fasada ili krov što je problem s kojim se nitko ne bavi i na tom polju će se stvari morati mijenjati, niže Ranilović izazove na nekretninskom tržištu.

Dominira kratak rok
Tica kaže da se u Hrvatskoj dominantno grade stanovi za prodaju, no istovremeno se stanovi ne kupuju za stanovanje nego za iznajmljivanje.

“Dominira tržište najma, ali ono kratkoročno i to određuje cijene stanova. Kratkoročni najam je isplativiji i zbog novih internetskih platformi Onaj tko živi od svog rada ne može kupiti stan, većina kupaca vrlo često kupuju ‘kešom’. Kratkoročni najam istiskuje domicilno stanovništvo s tržišta”, kazao je Tica.

Iznio je podatak da je u Zagrebu oglašeno 700 stanova za dugoročni najam, a u čak 3500 oglasa nudi se kratkoročni najam. Ocjenjujući to istiskivanje društvenim problemom, Tica poručuje da “treba posložiti sustav koji će stvoriti određeni broj stanova na tržištu koji neće moći završiti u turističkom najmu što bi trebao biti fundamentalni cilj stambene politike”.

“Uzrečica kaže: ako se ne baviš stambenim tržištem, ono se počinje baviti s tobom. Dostupnost stanovanja je društveno i političko pitanje”, upozorava.

“Treba probati više modela i vidjeti koji će odgovarati hrvatskom mentalitetu. Naivno je očekivati da će javni sektor proizvesti dovoljno stanova koliko je potrebno da bi hrvatsko gospodarstvo funkcioniralo, nužno je stvoriti alternativne atraktivne poslovne modele ulaganja, u smislu povrata, da privuku ulagače da ulažu u projekte za dugoročni najam”, kaže Tica dodajući da je benefit tog rješenja što nije vezan za kredite, pa time ni poteze monetarne politike, jer se najam plaća iz tekućih prihoda.

Koliko građevinari, trenutno fokusirani većinom na viši dohodovni segment kupaca, mogu uskočiti u zanemareni potencijal za koji vlada najveća potražnja – stanove površine od 40 do 60 kvadratnih metara?

“Treba biti iskren i reći ću da ne očekujem da će privatni investitori mijenjati fokus projekata. Svi gledaju što je najprofitabilnije uz postojeće cijene zemljišta, projektiranja, ulaznih materijala i sirovina. Ne možete graditi s takvim ulaznim cijenama.

Drugo, ne mogu se graditi stanovi za dugoročni najam jer tu govorimo o povratima od 20 i više godina, dok istovremeno od iznajmljivanja turistima zaradite u tjedan dana više nego da je stan iznajmljen na mjesec dana. Rješavanje pitanja stanovanja socijalnih kategorija nije zadatak privatnih investitora”, kaže Kamenski.

Što očekivati u narednih tri do pet godina? Unatoč veteranskom stažu u građevini i nizu kriza koje je prebrodio, Kamenski kaže da je današnja situacija kao posljedica pandemije i rata u Ukrajini takva da je nemoguće planirati, čak i na kratke staze.

“U prvih mjesec dana rata željezo je poraslo 70 posto, prvi puta sam se susreo s ponudama koje su vrijedile dva do tri sata. Treba biti objektivan, ne očekujem da će investitori graditi ako ne znaju koliko će što koštati i koliko će materijali biti dostupni. Bojim se da ćemo doći u situaciju zaustavljanja projekata. Vidjet ćemo kako će se razvijati globalna situacija, temeljem toga moći ćemo donositi odluke”, kaže.