Kako pokrenuti hrvatsko nekretninsko tržište, pitanje koje smo postavili raznim strukama, posebice predstavnicima građevinske industrije i agencija za posredovanje u prometu nekretnina, zrcalo je za sve strukturne probleme s kojima se danas suočava domaće gospodarstvo. Za oživljavanje tržišta ključan je gospodarski rast i razvoj, na tom valu dolaze niže kamate, ali ključni su i ljudi kao glavni ekonomski resurs. To u žižu stavlja aktivnosti i politike Vlade, u prvom redu poreznu, interes banaka da u ponudi kreiraju nove proizvode te odjeke u redovima investitora. S predstojećim kretanjima na nekretninskom tržištu usko je povezano pitanje kako se može poboljšati  njegova likvidnost.

To je u fokusu Vlade, a i predmet je njezine zajedničke analize s Hrvatskom narodnom bankom. Porezna politika trebala bi biti poticajnija, naročito u smislu sprječavanja crne i sive ekonomije, ističe Mirko Habijanec, predsjednik HUP – Udruge za graditeljstvo te predsjednik Uprave tvrtke Radnik. U stanogradnji, tvrdi, imamo crnu i sivu ekonomiju koju država nije bila sposobna regulirati, a za to mogu pomoći poticajni model. Kao mogućnosti stimulacije predlaže djelomični otpis PDV-a i priznavanje amortizacije.  "Pitanje je zašto stan koji za privatne potrebe kupi jedna obitelj u svojoj poreznoj prijavi ne može staviti i trošak amortizacije, u iznosu između dva i četiri posto godišnje u vrijednosti stana, kao što to čini pravna osoba", pita on. Mogući su, veli, i drugi porezni modeli. Gradite li privatnu stambenu nekretninu, danas nemate nikakvu olakšicu ako tražite račun od izvođača radova. Umjesto toga, Porezna bi trebala tražiti račun za gradnju stana ili kuće, i na to bi trebala dati olakšice, primjerice, kroz djelomični otpis PDV-a. Ako imaš sve račune za gradnju, država to može stimulirati tako da ne naplati 25 posto PDV-a, nego primjerice 15 posto.

"Za promjenu načina oporezivanja novogradnji, čija je cijena po novim odredbama u cijelosti oporezivana s 25% PDV-a živo je zainteresirana cijela građevinska i nekretninska industrija. Nekretninsko tržište stoji, ili lagano se kreće naprijed, a ukupna cijena novih stambenih nekretnina porasla je 10-ak posto zbog toga što se PDV plaća na ukupnu cijenu", navodi Habijanec. Za razliku od toga, ranije je iz osnovne cijene bio izuzet iznos komunalnog doprinosa i cijene zemljišta, pa je PDV na ukupnu cijenu iznosio otprilike do 17 posto. "Danas je teže naći kupce i zato što je novi stan za 8 do 10 posto skuplji. Kad bi država to regulirala, olakšala bi transakcije", kaže dodajući da je posljedica postojećeg stanja još manja dobit investitora koji će ubuduće morati bolje promisliti prije nego krenu u nove projekte.

Kobne komunalne usluge
U građevinskim krugovima mnogi vide problem i u državnoj Agenciji za pravni promet i posredovanje (APN), pa i Habijanec objašnjava zašto je izgubila smisao. Ne može se, kaže, stan graditi sa najnižom cijenom projektiranja, materijala i gradnje, jer se tako ruši kvaliteta, dok taj pristup stvara nelojalnu konkurenciju za privatne tvrtke. Problemi su vezani i uz previsoke cijene komunalnih usluga, zbog čega se, ukratko, građevinskim tvrtkama danas ne isplate projekti koje rade za tržište. Najveću korist u gradnji stanova, tvrdi, ima država i lokalna uprava, svi ostali gube, a najviše kupci i ponekad investitori koji završe u stečaju.

Tu je i višak stanova koji nije ravnomjerno raspoređen u Hrvatskoj, pa iz građevinske branše stižu procjene da još imamo 15-ak tisuća neprodanih stanova u portfelju banka, odnosno u bilancama, ali nisu u upotrebi. Konkretni potezi financijskog sektora za poboljšanje likvidnosti itekako zanimaju premijera Tihomira Oreškovića, a tema je nova i značajna zbog najavljene aktivacije mrtvih kapitala države u iznosu od 500 milijuna eura, što znači poticanja većeg interesa za kupnju nekretnina. Točnije, iz perspektive interesenata, onih koji raspolažu nekretninama i banaka, tako se može stvoriti nov potencijal, a i građevinska industrija može prodati "robu".

Također, mrtvi kapitali dobio bi perspektivu da se unovči, a banke da odobravaju nove kredite za kupnju, dok, s duge strane, građevinarima koji ne uspijevaju prodati pao bi rizik od propasti tvrtki jer se oslobađaju dugova i mogu ulaziti u novu gradnju. Iz pozicije banaka riječ je o dobrim potezima: krediti koji su teret i rade gubitak – jer na teret poslovanja moraju rezervirati određene iznose, umanjuju dobit, a manja porezna osnovaca znači i manji porezni prihod državi.  Poboljšanje likvidnosti na tržištu o kojem se sad govori "ispod radara", otvara prostor i za banke da svoje rezervacije oslobađaju te ostvaruju nove prihode od novih plasmana. Loši plasmani, koji su osigurani, ulaze u perspektivniju poziciju jer raste interes za kupnju nekretnina koje opterećuju bilance banka i one tako poboljšavaju svoje poslovanje, načelan je jedan bankar.

Angažman središnje banke
Prijedlozi u cilju povećanja likvidnosti na tržištu nekretnina, u smislu praktične utrživosti nekretnine, idu u smjeru ohrabrivanja i ubrzanja trgovine nekretninama, s obzirom na krajnje nizak obujam u Hrvatskoj, poručuju iz Hrvatske narodne banke. Na tom području Vlada i HNB u okviru svojih nadležnosti mogu poduzeti određene regulatorne mjere, no doseg je ograničen. Glavni doprinos moguće je dati tek kroz razgovor s privatnim sektorom te uvjerljivu i stabilnu fiskalnu, monetarnu i razvojnu politiku.  Kada je riječ o konkretnim potezima, njih može poduzeti samo privatni sektor, a HNB će sagledati kako ih regulatorno podržati. To bi, navode, mogli biti stambeni krediti bez prava regresa (čisti hipotekarni krediti) koji smanjuju rizik korisnika kredita: kredit je tada vezan uz nekretninu, a ne uz osobu.  Na taj način obitelj svoju odgovornost u slučaju da nije u stanju nastaviti s otplatom ograničava na iznos koji je dotad plaćen.

Tako može izbjeći doživotno opterećenje dugom, troškove postupka i, u krajnjoj liniji, osobni stečaj. Rizik neutrživosti nekretnine preuzima banka. Postoje i proizvodi za podjelu kamatnih rizika, koji bi ograničili rizike promjene kamatnih stopa, dopuštajući određeno tržišno uvjetovano kolebanje. Time bi banka klijenta, a u krajnjem slučaju i sebe, zaštitila od ekscesnih oscilacija. Tipičan takav proizvod je "cap" (kapa) koja se ugrađuje u ugovor o kreditu: dopušta slobodan pad kamate, ali ograničava razinu mogućeg porasta kamate. Uvođenjem većeg broja instrumenata podjele rizika povećala bi se spremnost klijenata da uzmu kredite: smanjila bi se neizvjesnost realnog troška otplate kredita, kao i rizik od posljedica u slučaju nemogućnosti servisiranja duga. To bi moglo poboljšati prodaju kredita te smanjiti potencijalne troškove loših. U HNB-u još ističu da za sve navedene elemente postoji odgovarajuća zakonska podloga i oni se već sada mogu ugovarati bez ograničenja. Dakle, njihova primjena u praksi ovisi prvenstveno o privatnom sektoru i njegovom interesu.  

"Navedeni prijedlozi odraz su nastojanja da se iznađe najbolji način za pokretanje trgovanja u segmentu, gdje je ono zamrlo. Uspostava likvidnog tržišta povećala bi spremnost banaka za preuzimanje rizika odobravanjem kredita bez prava regresa. Ostali proizvodi su i danas dostupni, no nema ih u ponudi banaka jer povećavaju iskazanu cijenu kredita i time smanjuju konkurentnost ponude. Zato treba raditi i na edukaciji klijenata – upravo oni svojim zahtjevima mogu navesti financijske institucije da prošire takvu ponudu i time poboljšaju konkurentnost, ali i smanje svoje buduće rizike", kažu iz HNB-a. "Tržište bilježi usporen pad cijena nekretnina, koji je lani iznosio 2%, u odnosu na godinu ranije, kada je bio 9% i, pretpostavljamo, da je lani bila zadnja godina s manjim brojem transakcija od prethodne", kaže Boro Vujović iz Operete.

"Jedna od mjera koje predlažemo je ukidanje poreza na promet nekretnina, ili njegovo smanjenje s 5% na 2%. On nije značajan prihod u proračunu, a njegovim ukidanjem ili smanjenjem tržište nekretnina bi živnulo. Jedna kupoprodaja nekretnine puno je više od transakcije. Često je riječ o nekretninama koje zahtijevaju više ili manje intervencije. Kupac nekretnine u kojoj je već netko živio vjerojatno će promijeniti sanitarije, kupiti ili napraviti novu kuhinju… Platit će se odvjetnički i agencijski troškovi. Sve to pokreće potrošnju, što djeluje pozitivno na gospodarstvo i povećava prihod od PDV-a, najznačajniji prihod u proračunu", veli Vujović.

Kraj padu prometa
U Hrvatskoj gospodarskoj komori čuju se procjene da će 2016. donijeti izlazak iz krize, pa se prvi put od kad je ona počela u ovoj godini predviđa zaustavljanje pada prometa, koji je izražava broj transakcija nekretnina. "Može se pretpostaviti da će nakon 2008. ova 2016. biti prva godina s povećanim brojem transakcija u odnosu na prethodnu. Riječ je o blagom rastu, ne smije se očekivati 'boom', ni cjenovno, a ni u broju transankcija. Kad je riječ o transakcijama stambenih nekretnina u 2008. ih je bilo oko 65.000, a ove godine procjenjuju se na oko 30.000. Da bismo razgovarali o ozbiljnijem oporavku tržišta nekretnina, moramo razgovarati o oporavku cijelog gospodarstva jer je nekretninsko tržište posljedica općih kretanja, a ne uzrok. Gospodarska situacija odlučujući je čimbenik za potrošnju građana", kaže Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK -a te vlasnik tvrtke Kastel-Zagreb.

Od ovih 30-ak tisuća transakcija, njih 5 do 6 posto se odnose na novogradnje, dok su u 18% slučajeva kupci strani državljani, i njihov udio u zadnje dvije godine također blago raste. Broj transakcija se povećava, ali riječ je o bitno manjim vrijednostima. Tržište nekretnina na svoj način reagira na krizu – ovisno o lokalnom gospodarstvu te povezano s utjecajem gospodarstva EU i globalnim stanjem, pa se na nekretninama svaki početak krize odmah primjeti. S druge strane, nekretnine zadnje reagiraju na znakove oporavka, pa je tržište bitno potaknuti jer je riječ o većim vrijednostima. Puno je faktora u jednoj transakaciji, od kupovne moći nadalje, a najveći problem je psihološki moment, odnosno optimizam. Kad se netko opeče, dugo mu treba da bi u nešto ponovo investirao. Ono što sigurno možemo učiniti, a pomoglo bi, kaže Ranilović, u prvom redu je da stalno ne pričamo o porezima, posebno o porezu na nekretnine, koji svi plaćamo kroz komunalnu naknadu, uz porez na vikendice i visoki PDV. Država bi mogla pomoći i trajnim subvencijama za određene kategorije ljudi, recimo za mlade znanstvenike pa bi to bili posebni uvjeti za kredite.

"To bi trebala biti trajna kategorija kojom bi se kreirala nova potražnja i poticala kupnja. Uz pretpostavku bržeg razvoja infrastrukture u gradovima i kvalitetno prostorno planiranje, moglo bi se aktivnije krenuti u financiranje rekonstrukcija i dizanje vrijednosti nekretnina. Da bismo mogli stvarati kvalitetne projekte moramo imati kvalitetnu infrastrukturu", tvrdi on. Zaključuje da nam je potrebna stambena politika, koja bi definirala strategiju i odredila nas prema tome jesmo li društvo najma ili ipak društvo vlasništva, što je postojeće stanje i naš tradicijski model jer se kroz nekretnine vodi briga o potomcima.  "Mi u nekretninama ne vidimo samo štednju, nego i osjećaj da smo uspjeli nešto vrijedno ostaviti potomcima, čime valoriziramo svoju vrijednost", zaključuje Ranilović.

RE/MAX Hrvatska

'Rasta će biti, ali usporenog'
"Osjeti se pozitivno kretanje na tržištu nekretnina, a za ozbiljnije pomake potrebna je veća kupovna moć građana i pozitivna ekonomska klima", kaže Vladimir Žerjavić, regionalni direktor RE/MAX-a Hrvatska. Tržište će, kaže, rasti, ali usporeno jer je za veći rast nužan i dugoročni gospodarski rast, rast broja zaposlenih i rješavanja kreditne zaduženosti. Kao izazov navodi i razliku u očekivanju kupaca na jednoj strani i prodavatelja na drugoj po pitanju kupoprodajne cijene nekretnina. Kupci bi platili što manje, a prodavatelji često postavljaju cijene na razini onih iz 2008. što je teško spojivo. "Kada se nekretnina oglasi po realnoj cijeni, prodaja realizira u kratkom roku. Mada postojiveliki broj nekretnina na tržištu, ponuda onih kvalitetnih po realnim cijenama je mala. Govoreći iz pozicije agencija za posredovanje u prometu nekretninama, naša uloga je da kroz edukaciju tržišta o svim čimbenicima koji utječu na kupoprodaje doprinesemo donošenju odluka i potaknemo transakcije", zaključuje.