Stanje na tržištu nekretnina oduvijek je bilo u fokusu ulagača u Hrvatskoj tako da je ulaganje u nekretnine i dalje najpopularniji vid ulaganja u Hrvatskoj. Nekoliko je razloga tomu, a jedan od glavnih je sigurnost ulaganja.

Nekretnine su tradicionalno najpopularniji investicijski izbor za većinu ljudi kao alternativa držanju novca u banci ili rizičnom ulaganju u dionice, fondove ili kriptovalute. Ovaj vid ulaganja se dodatno intenzivirao tijekom zadnjih nekoliko godina kao rezultat niskih kamata na štednju i dostupnosti novca za kreditiranje.

Duži povrat ulaganja

Kupci se također često odlučuju na kupnju nekretnine kako bi od nje imali neku financijsku korist, kroz dugoročni ili sezonski najam za turizam. Dodatno treba uzeti u obzir i to da kvalitetnim nekretninama na atraktivnim lokacijama cijena s godinama samo raste, pa se kupnja takve nekretnine čini ekonomski opravdanom odlukom.

U pravilu takve kvalitetne nekretnine davale su povrat na investiciju na razini od 6% do 8% u roku od 12 do 15 godina, no rastom cijena samih nekretnina kao i troška gradnje, taj se povrat značajno smanjio, te danas često dolazimo do povrata investicija između 20 do 25 godina. Kako je cijena nekretnina rasla, sam iznos najma nije linearno pratio porast, a zbog čega se i povrat “još” ne može očekivati kao i u prijašnjim godinama.

Interes za nekretninama u Hrvatskoj se širi i van granica Hrvatske, pa tako čak četvrtinu kupaca čine stranci od kojih je najviše iz Njemačke, Austrije i Slovenije. Hrvatska im je privlačna zbog blage mediteranske klime i prirodnih ljepota, a ponajviše zbog umjerene udaljenosti i lake dostupnosti autom.

Dodatno, došlo je do razvoja tzv. “second home” tržišta, stambenih nekretnina za dulji privremeni boravak. Pri tome su najpopularnije destinacije Istra, Kvarner, Crikvenica i otok Krk koji su udaljeni samo nekoliko sati vožnje od razvijenih europskih zemalja. Pojačana potražnja za nekretninama tijekom zadnjih nekoliko razdoblja dovela je posljedično i do eksponencijalnog rasta cijena nekretnina. Činjenica je da su cijene stambenih nekretnina u Hrvatskoj posljednjih godina rasle, a u nekim dijelovima Hrvatske čak i dvoznamenkastom stopom u odnosu na prethodnu godinu.

Nisu svi dijelovi popularni

Tako je, prema statističkom izvješću Državnog zavoda za statistiku, cijena stambenih objekata tijekom prvih šest mjeseci 2022. godine rasla za 13,6% u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Pri tome su cijene u novogradnji rasle za čak 15,9%, dok su cijene postojećih nekretnina rasle nešto sporijim tempom, za 13,3%, što je i dalje dvoznamenkasti rast cijena.

S druge strane, Hrvatska je toliko geografski različita tako da nisu svi dijelovi jednako popularni za investiranje u nekretnine. Unatoč tome cijene nekretnina su u svim dijelovima rasle višestruko. Tako je zabilježen veći rast cijena u Zagrebu gdje su rasle za čak 14,8%, dok su na Jadranu cijene rasle po stopi 12,8%. Zanimljivo je da je ostatku Hrvatske zabilježen najveći rast cijena nekretnina, za čak 15,2%.

Budući da je potražnja i dalje prisutna, naznaka za pad cijena još nema. Kupnju nekretnina razmatraju jednako i domaći i strani kupci, bilo za potrebe trajnog ili povremenog boravka, ali i kao vid ulaganja. Svjedoci smo iznimnog interesa na strani potražnje i to ne samo od strane domaćih kupaca nego se javljaju i stranci zainteresirani za ulaganje u Hrvatsku zbog i dalje nižih cijena u odnosu na okruženje zapadne Europe. Uglavnom su traženi stanovi, apartmani i kuće u novogradnji, dok građevinska zemljišta na dobrim lokacijama postaju rijetkost.

S druge strane, pojačana potražnja je dovela i do rasta interesa kod investitora za gradnju i razvoj novih stambenih projekata za prodaju. Tako je tržište stanogradnje doživjelo najveći rast tijekom posljednje dvije godine, kao posljedica pojačane potražnje za novim nekretninama.

Dio građevinskih tvrtki je dodatno stimuliran projektima obnove postojećih nekretnina oštećenih potresom. Građevinski sektor se okrenuo razvoju novih projekata, ne samo na području Zagreba nego i diljem Hrvatske. Razvijaju se jednako stambeni projekti s većim brojem stambenih jedinica, ali i puno manjih projekata sa manjim brojem stambenih jedinica.

Tako je trenutno u Zagrebu više projekata različitih veličina u nekoj fazi gradnje, bilo da je zgrada dovršena ili pred dovršetkom i očekuje se uporabna dozvola ili je trenutno u tijeku gradnja. Najviše je projekata srednje veličine sa 20 do 60 stambenih jedinica za prodaju i to prosječne površine od 30 do 100 m2.

Preslagivanje tržišta

Osim Zagreba, prisutan je trend novogradnje i u drugim gradovima diljem Hrvatske i to uglavnom na području Splita, Zadra i Rijeke. Postoji također veliki interes investitora za Dubrovnik, ali zbog velikih ulaznih cijena projekta u vidu zemljišta, ograničene su mogućnosti za razvoj većih stambenih projekata.

Post-covid situacija praćena krizom u Ukrajini izazvala je preslagivanje na svim tržištima uključujući i samo tržište nekretnina. Tako se posljednje dvije godine građevinski sektor suočava sa nizom poteškoća, a posebice tijekom zadnjih godinu dana od izbijanja rata u Ukrajini. Rast cijena goriva i otežana distribucija doveli su do rasta cijena prijevoza. Dodatno, poteškoće u opskrbnom lancu, nestašica materijala na tržištu i pojačana potražnja je dovela i do velikog rasta cijena. Između ostalog, pojavili su se i problemi sa nestašicom na tržištu radne snage što je također izazvalo jake inflatorne pritiske na cijenu rada.

Posljedično je rastao i trošak gradnje na svim razinama što je dodatno guralo i prodajnu cijenu nekretnina prema gore. Trenutno su se cijene građevinskog materijala stale sa rastom, a očekuje se i određeni pad cijena tijekom 2023. godine. To bi trebalo unijeti određenu dozu stabilnosti na tržište i olakšati planiranje novih budućih projekata.

Nema više fiksnih kamata

Unatoč rastu cijena i dalje se gradi punom parom, a potražnja je i dalje u skladu sa ponudom. Međutim, svjedoci smo također i da dolazi do rasta kamata, nakon dugogodišnje faze negativnih kamata, pa su tako banke počele još u prvoj polovici 2022. godine počele mijenjati svoje politike kreditnih rizika. Prvo su se skraćivali rokovi za fiksiranje kamatnih stopa sa nekadašnjih 7 godina na trenutnih 3 godine.

Nakon toga se prestala uopće nuditi fiksna kamatna stopa, nego su se ugovarale varijabilne kamatne stope. Uvođenjem eura očekuje se i daljnji rast kamatnih stopa i povratak na kamatne stope bliže onima iz razdoblja prije prethodne krize. Obzirom na veliki rast cijena tijekom zadnjih razdoblja, za očekivati je usporavanje daljnjeg rasta cijena nekretnina i to posebice zbog rasta kamatnih stopa.

Zbog svega navedenog, velika većina se pribojava ponavljanja krize iz 2008. kada se urušilo kompletno tržište nekretnina. Tada je veliki broj građevinskih tvrtki propao uključujući i veliki broj projekata koji su prisilno zaustavljeni i nisu se mogli realizirati do kraja. Ujedno je veliki broj nekretnina ostao neprodan izazivajući veliki pad cijena nekretnina i prodaju istih u bescjenje.

Sličnog scenarija se danas boji veliki broj ulagača i interesnih skupina, iako ova kriza nije uzrokovana istim razlozima. Ono što se dobro izrodilo iz te prethodne krize je preslagivanje tržišta te uklanjanje neodgovornih investitora i loših projekata sa tržišta.

* Vesna Jurković, direktorica tvrtke 3D poslovne financije