Luksuzne nekretnine u Hrvatskoj luksuzne su u domaćim okvirima, ali u usporedbi s nekim drugim zemljama jako skromne. U svjetskim metropolama nekretnine se drugačije održavaju i urbanizam je razvijen kao znanost dok, primjerice, u Zagrebu nije tako”, kaže nam Tamara Skorić, direktorica agencije za nekretnine Hillberg koja se 17 godina bavi nekretninama.
Prodaja luksuznih nekretnina neposredno nakon pandemije je narasla, no tog entuzijazma početkom 2025. u Zagrebu je manje. Skorić svjedoči kako je u metropoli prodaja u godinu dana pala u odnosu na godinu ranije. No situacija nije ista u čitavoj zemlji. Dok najam i prodaja najskupljih stambenih objekata u Zagrebu opada, interesa za iznajmljivanje luksuznih vila za odmor na obali raste.
Ekonomski neprivlačan
“Prema trenutnim podacima, bilježimo rast broja rezervacija za 24 posto u odnosu na prošlu godinu što upućuje na stabilizaciju tržišta. Gosti su i dalje oprezniji kod donošenja odluka, a zbog rasta broja dostupnih nekretnina očekujemo značajan broj last-minute rezervacija’’, kaže nam Dujo Miočić, direktor putničke agencije za iznajmljivanje luksuznih nekretnina za odmor Adriatic Luxury Villas.
U Zagrebu prestižne domove uglavnom iznajmljuju stranci, diplomati i strani poslovni ljudi, a kupci su 90 posto domaći. Kada se stranci odluče za kupnju u glavnom gradu, to je većinski hrvatska dijaspora. “Od stranaca koji se vraćaju najčešće čujem da se vraćaju jer im se nije svidio mentalitet ni društvene vrijednosti na Zapadu. Dosta stranaca koji dođu u Zagreb, dolaze s obiteljima, grad im je interesantan jer je siguran’’, rekla je Skorić.
Dok je Zagreb ekonomski privlačan hrvatskim građanima, strani investitori ne pokazuju interes, a to je izazov na tom tržištu. Jedino što Skorić izdvaja kao razdoblje skoka interesa za zagrebačkim premium nekretninama je val dolazaka Ukrajinaca, nakon početka ruske invazije. “Nekretnine koje su se godinama ‘vukle’ da se iznajme, potražnja zbog rata u Ukrajini je apsorbirala. Najam je od tada narastao barem 30 posto”, kazala je naša sugovornica.
Kod luksuznih nekretnina niz je ključnih faktora koji zajedno određuju vrijednost i prestiž. Najbitnija je lokacija, a osim nje, kupci i najmodavci u većini slučajeva željet će vrhunski interijer i opremljenost, kao i dodatne pogodnosti poput spa, bazena, kućnih kina…
“Kod luksuznih objekata destinacija svakako igra važnu ulogu, no konačan odabir često ovisi o sadržajima koje vila nudi, omjeru cijene i kvalitete te dostupnosti. Nerijetko gosti u početku traže vile u Dubrovniku, a na kraju rezerviraju smještaj u Istri i obrnuto, što pokazuje da su fleksibilni u odabiru.
Avio-promet ima određeni utjecaj, budući da gosti koji stižu zračnim putem često preferiraju nekretnine u blizini zračnih luka. No, Hrvatska nije velika i većina gostiju unajmljuje automobil pa je udaljenost vile od zračne luke rijetko presudan faktor pri konačnom odabiru”, svjedoči Miočić.
Bez cestovne infrastrukture
Skorić ocjenjuje da su u metropoli luksuznije zone većinom u centru i na sjeveru (Gornji grad, Medveščak i podsljemenska zona). No puno je nedostataka koje treba popraviti da bi se te nekretnine mogle ‘popele’ na još višu stepenicu. “To su parcele na kojima su nastale urbane vile, ali cestovna infrastruktura to nije popratila. Nema parkova za djecu niti možete uzeti dijete u kolica i prošetati do dućana”, ilustrira Skorić.
Prema njenom mišljenju, Zagreb bi se trebao ugledati na Ljubljanu i Beč. Ljubljana ima veliku pješačku zonu, i slovi kao ušminkan i uređen grad. Po pitanju restauracije, moralo bi se više voditi primjerom Beča.
“Kod nas kad se ide u rentanje, ne vodi se baš računa o estetici. Prilikom renovacije u zgradi svatko će staviti drugačija vrata, a originalna će devastirati umjesto restaurirati. Stubišta uglavnom izgledaju loše, svi stavljaju PVC stolariju i uopće se ne prati duh vremena kad je zgrada izgrađena. Uz to, nema propisanih pravila pa je sve na pojedincu.
Možda bismo se trebali ugledati na Beč s kojim se stalno uspoređujemo po arhitekturi. Bečani, primjerice, ostave samo pročelje ili ga zadrže takvo kakvo je ili ga naprave po uzoru na staru fasadu, a iznutra je kompletno nova betonska konstrukcija. Na taj način zadrži se osjećaj starog grada, a sve je zapravo novo i održavano”, komentirala je Skorić.
Cijene luksuznih nekretnina na Jadranu ove godine uglavnom su ostale na razini prošlogodišnjih, bez značajnih povećanja, tvrdi Miočić. Isko su vlasnici zadržali cijene, pokazuju veću spremnost na fleksibilnost kod uvjeta rezervacija i povremene popuste.
“Prošlogodišnji nagli rast cijena bio je iznenađenje za stalne goste, no sada se primjećuje prilagodba tržištu. Iako su neki gosti ostali oprezniji u donošenju odluka, bilježimo i prve rezervacije za ljeto 2026., što potvrđuje da luksuzni segment ostaje stabilan i da dugoročno planiranje putovanja i dalje postoji”, svjedoči Miočić.
