Čini se da će ova pandemija u samo par mjeseci na hrvatskom tržištu nekretnina napraviti ono što se nije uspjelo u nekoliko godina nastojanja, ograničiti bujanje kratkoročnog turističkog najma, razviti tržište dugoročnog najma i povećanjem ponude regulirati cijene te time povećati dostupnost nekretnina za dugoročni najam, ali i kupovinu.

Da je proces već krenuo upućuju dostupne brojke, a ozbiljnije analize očekuju se nakon izlaska iz strogog režima socijalne distance, kažu naši sugovornici na tržištu nekretnina.

Naime, uslijed pada potražnje koji se očekuje da će potrajati kroz cijelu 2020. godinu, iznajmljivanje apartmana gotovo preko noći postalo je neisplativ posao, i vlasnici stanova u Hrvatskoj, kao i na globalnoj razini okreću se dugoročnom najmu, koji je u Hrvatskoj s rastom turizma već dugo zanemaren.

U Hrvatskoj je doduše specifična situacija jer su objekti za kratkoročni najam najbrojniji na Jadranu, gdje osim u većim gradovima nema potražnje za dugoročnim najmom, i taj dio će u ovoj krizi proći najgore. Globalno, okretanje dugoročnom najmu kao mjere spašavanja poslovanja ovih dana najavio je i Airbnb, koji je u Hrvatskoj lani imao suradnju s vlasnicima 162 tisuće objekata.

Jačanje dugoročnog najma u Zagrebu već je krenulo, ali i pad cijena najma. Iz oglasnika se vidi pad cijena najma stanova u Zagrebu, koje su u prosjeku niže za 3 posto u odnosu na mjesec ranije. Usto, zbog potresa su stanovima pale cijene u centru grada za čak 10 posto. Ipak, najam u Zagrebu i dalje je skuplji nego lani.

Trenutačno prosječna mjesečna cijena dugoročnog najma stana u Zagrebu iznosi oko 4700 kuna. Najveći pad cijena najma bilježe najmanji stanovi i oni veći od 100 kvadrata. Najveći pad cijena najma stanova u odnosu na isti period prošli mjesec imaju četvrti Stenjevec, Novi Zagreb Zapad te Gornji Grad Medveščak, između 7 i 12 posto.

Boro Vujović, direktor agencije Opereta, ističe da se već vidi porast ponude dugoročnog najma po broju oglasa koje njegova agencija svakodnevno prati.

“Već sad imamo duplo veći omjer ponude stanova za najam nego za prodaju, tu su oni koji su odlučili umjesto prodaje stana prijeći na najam, ali ima sigurno i onih koji su s kratkoročnog prešli u dugoročni zbog ove situacije”, otkriva Vujović.

Vujović smatra da je još rano govoriti o utjecaju tog trenda na kretanje cijena na tržištu, jer je trenutno potražnja “na čekanju”. “Sad se ne sele oni koji na to nisu prisiljeni, i dok se situacija s ovom krizom malo ne stabilizira ne možemo očekivati neku dinamiku tržišta.

Svakako, po zakonima tržišta cijene u uvjetima veće ponude od potražnje mogle bi padati, ali sad je rano za takve najave”, kaže Vujović.

Prema podacima eVisitora, u Hrvatskoj je krajem ožujka bilo registrirano ukupno 108 tisuća objekata u obiteljskom smještaju, sa 613 tisuća kreveta, i to je za oko 5 tisuća više objekata nego u istom razdoblju 2019. godine te 300-tinjak objekata nego na početku 2020., što znači da je trend rasta kratkoročnog najma vrijedio sve do pred nekoliko tjedana.

Analitičarka Ekonomskog instituta Marina Tkalec podsjeća da u većim hrvatskim gradovima zadnjih nekoliko godina vlada rastući trend prenamjene nekadašnjih stanova za dugoročni najam ili stanovanje u apartmane za kratkoročni najam.

“To je stvorilo pritisak na cijene nekretnina općenito, ali posebno na cijene dugoročnog najma koje su disproporcionalno snažno pogodile ugroženije skupine građana. Vjerujem da će dio iznajmljivača u većim gradovima, barem onaj dio koji je manje sklon riziku i neizvjesnosti, ponovo vratiti te nekretnine u dugoročni najam, što bi moglo dovesti do stabilizacije cijena dugoročnog najma, ali i cijena nekretnina općenito”, ističe Marina Tkalec.

Doduše, ona smatra da će to okretanje stanovnika od turizma prema drugim djelatnostima ovisiti o trajanju epidemiološke krize, ako ona završi brzo, prilagodba će biti slabija i brže ćemo se vratiti na staro.

Tkalec napominje da se veći dio tržišta kratkoročnog najma nalazi uz obalu, na lokacijama koje nisu privlačne tipičnim dugotrajnijimm najmoprimicima poput studenata, zaposlenika i mladih obitelji. Stoga je teško očekivati reakciju tog dijela tržišta, oni jednostavno u ovome trenutku nemaju previše izbora i ostaje im nada da će pandemija brzo proći, a dio sezone ipak biti spašen.

Izlazak iz krize kroz jačanje dugoročnog najma najavio je i Airbnb, vodeća platforma za iznajmljivanje smještaja kojoj je pandemija već značajno utjecala na prihode, i pomrsila planove izlaska na burzu u ovoj godini.

Kako je istaknuo osnivač Airbnba Brian Chesky, način života i rada mijenja se i postaje fleksibilniji, što znači da značajan broj ljudi ne mora biti vezan za jedno mjesto, od onih kojima je privremeni dom potreban za školovanje do zaposlenika koji mijenjaju lokacije ili obitelji.

Najava zaokreta u strategiji platforme koja je svoj rast u zadnjih deset godina bazirala na kratkoročnom smještaju turistima, dolazi nakon niza istraživanja objavljenih u zadnjih mjesec dana, da se stanodavci vraćaju na tradicionalno tržište najma.

James Chappell, globalni poslovni direktor, Horwath HTL, napominje da Airbnb nema baš puno utjecaja na prebacivanje na dugoročno rentanje, što ipak ovisi o odluci iznajmljivača, ali budući da oni pogotovo u ovoj godini nemaju baš puno izbora, za očekivati je da će značajan broj iskoristiti ovu šansu.