Cijene stambenih kvadrata na hrvatskom tržištu konstantno rastu. Za očekivati je i nastavak istih kretanja, dok se na osnovu pokazatelja koje Eurostat bilježi za Hrvatsku kao ovogodišnju predvodnicu u rastu cijena nekretnina u prva dva kvartala u EU, pad broja transakcija koji je već postao značajka našeg tržišta i za stanove, apartmane i kuće u 2023. ipak još ne može povezivati s padom cijena. A analize i ocjene iznesene na stručnom skupu “Tržište nekretnina 2024: trendovi i financiranje kupnje” u organizaciji Poslovnog dnevnika, pokazuju da je kupnja danas povoljnija nego ranije.

Kad se uzmu u obzir faktori poput uvjeta kreditiranja, cijena nekretnina i rast plaća, te faktor inflacije i rast pasivnih kamata, pa i segmentiranost tržišta, iz svega proizlazi da umjesto čekanja na korekcije na tržištu, isto tako i čekanja na nove poteze Vlade u sklopu strategije stambene politike, mladi koji kupuju nekretninu za život pogled trebaju uperiti u budućnost. Tako mogu pronaći i najbolju nekretninu za sebe, ali i najbolje financiranje na tržištu.

U uvjetima inflacije

“Hrvatska trenutačno ima najpovoljnije kamatne stope u Europi na stambene kredite. To je izravna posljedica ulaska u eurozonu. Čak ni podizanje kamatnih stopa na oročenja koje ih penje i na 3%, kao razlog zbog kojeg će NRS morati porasti, izgleda da ne predstavlja prijetnju; po ocjenama stručnjaka ovi procesi neće dovesti do drastičnih promjena za klijente koji imaju kredite u otplati. Također, jasno je da se više neće ponoviti kamata od 2% za stambene kvadrate mladima preko APN-a, kao izraz posebnog trenutka u kojem se puno toga poklopilo. Danas je inflacija u RH pala na 7%, pa i pored problema dugoročnosti inflacije i niza efekata koji se na to naslanjaju, proizlazi da su sve kamate koje su ispod inflacije – dobre. Po nekima banke čak mogu financirati kamate i ispod razine euribora, dakle ispod 4,1%, i zato je zaključak ovog skupa s kojim se svi slažu jednoznačan: moramo živjeti i u uvjetima inflacije, a doći do kredita danas je svakako lakše, naročito uz stručnu pomoć tvrtki čiji trošak usluge neće osjetiti mladi korisnici krediti”, istaknuo je Vjeko Peretić, osnivač i direktor Pro grupe.

Istaknutu poziciju na tom planu zauzima zagrebačka Pro Grupa čiji član Uprave Hrvoje Travnikar iznosi koji su koraci mladih u okviru ovih aktivnosti poželjni.

“Mladi trebaju pronaći prvu adekvatnu nekretninu unutar svojih okvira priuštivosti koliko su kreditno sposobni. Kod toga trebaju provjeriti svoju kreditnu sposobnost prije nego što se upuste u kupnju nekretnine, a prvi zadatak im je da se nikako ne zaljube u nešto što ne mogu financirati. Znači, trebaju sagledati sve troškove i nakon toga se informirati o kvaliteti nekretnine, odnosno je li odgovarajuća za njihove životne uvjete i ideje. Sljedeći korak usmjeren je ka financiranju tako da dobiju najbolje u tom trenutku analizom svih banaka na jednom mjestu”, kaže Travnikar.

Stanovanje je primarni zadatak svake vlade, pa tako niz članica EU-a ima stambenu politiku, srednjoročne akte koji su strateški dokument. Hrvatska donosi svoju prvu stambenu strategiju, što prema državnom tajniku Željku Uhliru predstavlja opsežan posao u kojem se stambena politika kreira uz pomoć 4 poluge, uz poreze i financijsku polugu, tu se u i poluge zemljišta te energetske učinkovitosti. Stambena politika, tvrdi državni tajnik, mora biti dugoročno održiva te omogućiti priuštivo stanovanje bez remećenja tržišta, a iznio je i da se čeka DZS-ova obrada podataka vezano za stanovanje prema zadnjem popisu stanovništva. Stanje se treba sagledati sve do 2030. što uzimajući u obzir priuštivost stanovanja, heterogenost države i postojeće visoke cijene iziskuje multiidsciplinarni posao. U pregledu tržišta nekretnina koje Ministarstvo svake godine objavljuje podaci potvrđuju heterogenost, tako da građanin za prosječnu godišnju plaću u Vukovaru može kupiti 21,98 m2, a u Zagrebu – 6,8 m2.

“Ti se pokazatelji moraju uzeti u obzir, a kada želimo postići priuštivost stanovanja pitanje je kako modelom financiranja pokriti ‘gap’ koji postoji na tržištu, jer je premala ponuda, što za posljedici ima dizanje cijena”, kazao je Uhlir.

U sklopu prezentacije razvoja tržišta nekretnina u okolnostima inflacije i rasta kamatnih stopa, Travnikar je ukazao na lanjski pad nekretninskih transakcija od 12,9%, istaknuvši da su prema analizi Ekonomskog instituta Zagreb na to najviše utjecali poljoprivredno i građevinsko zemljište koji su drastično pali, dok su stanovi, apartmani i kuće i dalje rasli u broju kupoprodajnih transakcija. U 2023. do 1. kolovoza obavljeno je, kako navodi, 80.000 transakcija, što iznosi 60% prometa 2022., pa ako se nastavi isti trend do kraja godine doći će se do pada od 6% transakcija za stanove, a za kuće – 11%. No, pad prometa se ne povezuje s padom cijena, među ostalim i jer tržište reagira s vremenskim pomakom od godinu, dvije. Također, pad prometa nije utjecao na pad cijena, jer prema podacima Eurostata, tj. pokazatelju cijena nekretnina u odnosu na 2022., Travnikar je rekao da je vidljivo Hrvatska prva po rastu u EU, pa iako bilježi pad broja transakcija, kod nas su cijene bile za 14% više u prvom kvartalu 2023. i 13,7% u drugom kvartalu u odnosu na ista razdoblja 2022.

“Prosjek EU-a nalazi se na -1,1% u 2. kvartalu, s time da Njemačka bilježi najveći pad cijena te je s -9,9% uvjerljivo na zadnjom mjestu po padu cijena”, kazao je Travnikar dodajući što se kretanja cijena na stambene objekte u 2. kvartalu tiče, one su u RH za 3,5 više, no u kontekstu segmentacije tržišta osjeti se da “padaju cijene rabljenih stanova, a primjetno je i odustajanje od kupnje starih kuća koje iziskuju dosta ulaganja”.

Za prosječnog kupca čija su očekivanja usmjerena k tome da će cijena pasti, analize pokazuju da je danas puno lakše kupiti stan nego prije 15 godina. Usporedbe nekoliko parametra na razini 2008. (prije krize), 2013. (prije oporavka) i 2023., pri izračunu za stan od 65 m2 s prosječnom cijenom stana i učešću od 10 posto pokazuju sljedeće: prvo se primjećuje da se kamatna stopa mijenjala – 6,5% je iznosila 2008., a danas je na razini od 4%. S rokom otplate od 30 godina kad se sve stavke prevedu na cijenu stana, bitno je koliko je kamata plaćeno, s tim da je 2008. četvorni metar iznosio 1605 eura, 2013. – 1383 eura, a 2023. – 2219 eura. To bi, kako je rekao, značilo da je bilo najjeftinije prije 10 godina, no kad se sagleda od čega živimo, jedno je kupiti stan s prosječnom plaćom od 677,95 eura koliko je iznosila 2008., zatim s 731 eura u 2013. te s 1141 eura u 2023. S prosječnom plaćom prije 15-ak godina moglo se kupiti 5,07 m2, a danas 6,17 m2, no u končanici ta analiza pokazuje da je postotak anuiteta u plaći 2008. iznosio 88%, a 2023. je to 54% te će se kupnja stana od 100.000 eura danas otplaćivati 17,35 godina, a prije je to bilo 27,55 godina.

“Kad se ova usporedba stavi u kontekst današnjih primanja i cijena može se demistificirati da je danas teže kupiti stan iz plaće, pa se može zaključiti da unatoč inflaciji koja je sastavni dio života nije sve tako dramatično i katastrofično na tržištu nekretnina”, izričit je Travnikar.

Sudionici panel raspravi razmotrili su niz pitanja, među ostalim i nove trendove u nekretninskom i građevinskom biznisu koji će definirati stanovanje 2024. te su tako pale ‘maske’ i s pitanja zašto postoji velika razlika između traženih i postignutih cijena, ali i zašto cijene novogradnji ne padaju pod utjecajem pada cijena građevinskog materijala, kao i što je s aspektom osiguranja.

Stajalište ulagača

Kako je stanje sa stajališta investitora objasnio član uprave Alfa stan grupe Marin Štenglin, cijene nekih materijala su pale, ali je cijena cementa još 80-100% viša nego prije pandemije.

“Cijena cementa diktira cijenu gradnje, a tu je faktor sve većeg troška cijene rada. Jedan od naših izvođača već treći put ove godine mora korigirati cijene rada; penali su skuplji nego da digne cijenu rada”, navodi Štenglin.

Analiza na kojoj radi tvrtka Imperium Immobiliare, prema dosadašnjim rezultatima koje je iznio osnivač i direktor tvrtke Filip Brkan, pokazuje da je razlika između traženih i postignutih cijena u prosjeku oko 20% na zagrebačkom tržištu, a iza toga stoje nedovoljno educirani prodavatelji kao i svojevrsne taktike koje dolaze do izražaja kroz borbu za klijente među akterima na tržištu.

“Zagovaram profesionalizaciju struke jer mi možemo utjecati na prodavatelja kojeg ćemo osvijestiti da traže realnije cijene, odnosno da se informira od pravog izvora glede tražene cijene”, kaže Brkan.

Poznata je činjenica da za razliku od drugih velik broj Hrvata ima u vlasništvu nekretnine, ali od svih tih nekretnina koje su prisutne na tržištu tek ih je 20% osigurano, što je prema voditeljici odjela za korporativne komunikacije i marketing u GRAWE Hrvatska Sanji Gržetić, poražavajući podatak. Razlog tog stanja najčešće je kriva pogrešna percepcija da je osiguranje skupo.

“Najveći dio nekretnina koje su kupljene na kredit je podosiguran i tu činjenicu zadnji godina Pro grupa pokušava osvijestiti. Banke svojim klijentima uvjetuju police osiguranja nekretnina s minimalni, osnovnim pokrićima, pa su mnogi naši klijenti ugovarali dodatne police osiguranja kako mi bili adekvatno zaštićeni”, dodao je Peretić.

Na koncu, prema predstojnici Odjela za regionalni razvoj Ekonomskog instituta Zagreb Ivani Rašić, čije su analize ključne, stambena politika trebala bi ići prema tome da se učine atraktivni i drugi dijelovi Hrvatske. Naime, njihova analiza pokazuje da se povećala potražnja i kupoprodaja stanova u onim mjestima koji se nalazi u blizini velikih gradova. Primjer je Općina Viškovo u blizini Rijeke, ali i Velika Gorica te Dugo Selo u blizini Zagreba.