Ljudi pretežito djeluju iz navike. Tako je lakše i jednostavnije jer ne izlaze iz svoje zone komfora. Zbog toga se jako teško odlučujemo okrenuti nekim alternativama. Kako to inače biva, mlađim generacijama je to lakše, puno lakše. Jedna vrlo bitna razlika nas “starijih” i “mladih” generacija je vlasništvo, primjerice, nad nekretninom ili automobilom.

Na globalnoj razini govoreći, mladima, popularnoj Z generaciji pa čak i onoj generaciji prije, biti vlasnikom nečega uopće ne predstavlja neku važnost, dok onima starijima vlasništvo je temelj svega, ponekad i smisao života.

Na početku ću postaviti jedno pitanje pa razmislite o tome: u Hrvatskoj volimo nekretnine, svi to znamo. Imati nekretninu, pogotovo starijima, mnogima je imperativ. S druge strane, mladi vole nove tehnologije, primjerice digitalne valute, blockchain tehnologije i slično. Na prvu, dva spomenuta pojma nisu spojiva. A što ako jesu?

Budućnost stiže

Kažu da je jedan od temelja i razloga uspjeha vizionarstvo. Da, ponekad je ključ uspjeha sreća, biti na pravome mjestu u pravome trenutku, a ponekad je to (nadam se i u većini slučajeva) znanje, vještina, jasan pogled u budućnost i vjera u određeni “proizvod” ili uslugu.

Građanima Hrvatske nekretnine su najbolje i najdraže ulaganje, no to je skup “sport”, prilično skup. I često ga plaćamo kreditom. Što ako vam kažem da nam se u budućnosti smiješi ulaganje u nekretnine s jako malo novca? Točnije, moći ćete biti suvlasnikom određene nekretnine već za 100 eura te shodno tom udjelu imati i određeni prinos? Zanimljivo, zar ne?

Ovih dana plasira se takav jedan projekt, konkretno radi se o NFT projektu (nešto slično već postoji u RH, zove se PIG NFT, takozvani projekt digitalne svinje), dakle riječ je o korištenju blockchain tehnologije i tokenizaciji nekretnine. Sličan koncept već neko vrijeme razmatraju brojne domaće i inozemne kompanije i to po državama u kojima je velika sklonost vlasništvu nad nekretninama.

Konkretno govoreći, riječ je o obliku pretvaranja nekretnine u digitalne jedinice, i to se zove tokenizacija nekretnine. To je proces pretvaranja vlasništva nad imovinom u digitalne tokene koji uključuju sva prava i obveze povezane s imovinom.

Tokenizacija nekretnina omogućuje fragmentaciju imovine u digitalne tokene putem blockchain tehnologije, što olakšava ulaganje malim investitorima. Korištenjem pametnih ugovora, proces obećava veću transparentnost, efikasnost i likvidnost u tržištu nekretnina. Ta metoda također smanjuje troškove transakcija i pruža pristup širem tržištu, uklanjajući tradicionalne barijere koje otežavaju ulaganje u nekretnine.

‘Digitalne nekretnine’

Kada se čovjek malo zamisli, rekao bi da se radi o fondovima ili nečemu sličnome, što u stvari i na neki način jest. No ovo je jedan sofisticiraniji i suvremeniji način upravljanja i ulaganja u nekretnine, a prije svega priuštiv i malim ulagačima. Poznato je da mi u Hrvatskoj nismo baš skloni ulaganju u dionice, fondove i slične proizvode na tržištu kapitala. Naime, kada naš ulagač nije svjestan, odnosno ne može vidjeti, a ponekad ni opipati u što točno ulaže, možemo to razumjeti imajući u vidu domaći mentalitet i strah s obzirom na velike gubitke koji su mali ulagači pretrpjeli 2009. godine.

Koncept NFT ulaganja u nekretnine je takav da ulagač točno zna u koju nekretninu ulaže i da je de facto suvlasnik te nekretnine putem ‘pametnih’ ugovora. No, takvi ugovori iziskuju prilagodbu zakonskih okvira. Naravno, a gdje drugdje nego u Americi, 2022. godine je po prvi puta prodana kuća na temelju ove tehnologije u gradu Gulfportu u Floridi.

Tokenizacija nekretnine

Tokenizacija nekretnina omogućava vlasnicima da svoju imovinu podijele na manje, dostupnije dijelove pomoću blockchain tehnologije i pametnih ugovora. Ovaj proces sličan je ‘crowdfundingu’, omogućujući širem krugu ljudi ulaganje u nekretnine kupnjom tokena koji predstavljaju frakcije vlasništva.

Svaki token daje pravo na udio u dobiti i gubicima nekretnine. Primjerice, nekretnina vrijedna 100.000 eura može se podijeliti na 100 tokena od po 1000 eura, čime se olakšava investitorima ulaganje manjih iznosa i brze likvidacije svojih udjela. Tokenizacija je primjenjiva na različite tipove nekretnina, uključujući stambene, poslovne, i trofejne nekretnine, omogućujući veću pristupačnost i efikasnost ulaganja.

Prednosti tokenizacije nekretnina su mnogobrojne, posebno u kontekstu ekonomske nesigurnosti uzrokovane globalnim događajima kao što je bila pandemija ili kao rat u Ukrajini. Tokenizacija nudi rješenje za probleme s kojima se suočavaju investitori, pružajući visoku razinu transparentnosti, brže i efikasnije transakcije te pristup ulaganjima u nekretnine s manjim kapitalom, čineći ovu opciju izvedivom za širi spektar ulagača.

Pojam tokenizacije mnogima je nepoznat pojam i znak za uzbunu jer smo često imali prilike vidjeti pokušaje prijevare u digitalnim sferama. S obzirom na to da se uporaba NFT-a koristi i na drugim poljima tržišta kao što su proizvodnja, poljoprivreda, vrijednosnice i slično, svakako treba biti oprezan.

Taj koncept, kao jedan pogled u budućnost, nije loš. Činjenica jest da zakoni i regulativa još nisu prilagođeni takvom načinu ulaganja u nekretnine. No, vjerujem da će do te prilagodbe doći. Dokaz da država potiče građane na ulaganja u nešto “neopipljivo” i alternativno, osim u nekretnina, su državne obveznice i trezorski zapisi koji su se “rasprodali” u rekordnom roku.

Možda je ta tehnologija, tokanizacija nekretnina, prilika i državi da potakne priuštivo stanovanje. Zamislimo samo da se na ovaj način prikupi prilična količina novca s kojim država gradi zgrade i stanove po povoljnijoj cijeni od tržišne. Dobro ljudima koji kupuju takve stanove, dobro državi jer nije uložila “svoj” novac, dobro malim ulagačima jer će ostvariti neki prinos. Svima dobro. Još samo da to netko negdje shvati.