Unatoč pandemiji Covida-19, nekretninsko tržište doživljava svoje vrhunce za razdoblje od čitavog desteljeća, a potres u Zagrebu je dodatno napravio pritisak na potražnju za stambenim prostorom.

Koliko je hrvatsko tržište nekretnina zanimljivo stranim investitorima, koji su im najveći izazovi, koliko se naše tržište razlikuje od usporedivih zemalja srednje i istočne Europe, govori Ludo Cernak, predsjednik Uprave slovačkog nekretninskog developera Sitno Holding, tvrtke koja je pršlu godinu završila s 129 milijuna eura vlastite i investicijske imovine svojim poslovanjem u zemaljama CEE, a ove godine planiraju i ulaganje 100-tinjak milijuna eura u projekte na Hvaru i Ugljanu.

Imate veliko iskustvo rada na nekretninskom tržištu u Slovačkoj. Koje su ključne razlike između slovačkog i hrvatskog nekretninskog tržišta?

Slovačka je jedno od najrazvijenijih tržišta nekretnina u srednjoj i istočnoj Europi, no ima jedno veliko ograničenje, a to je lokalno tržište – čak više od 85% kupaca čine Slovaci, i njih nema mnogo. S druge strane, Hrvatska je zaista jedna od rijetkih zemalja u kojima većina kupovne moći, kada je u pitanju sektor nekretnina, dolazi od strane inozemnih kupaca.

Zbog toga Hrvatska može eksponencijalno rasti u nekoliko segmenata. Mi u Sitno Holdingu potencijal, prije svega, vidimo u sektoru turizma, stanovanja te u slobodnom vremenu.

Hrvatska ima sve ključne čimbenike za nastavak razvoja – prekrasan krajolik i obalu, netaknutu prirodu, dobru infrastrukturu i visokokvalificiranu radnu snagu, zbog čega iz godine u godinu postaje sve zanimljivija međunarodnim ulagačima.

Mnogi developeri se žale na sporost birokracije u Hrvatskoj i još uvijek nesređene zemljišne knjige. Kakvo je vaše iskustvo u razvoju projekata?

Činjenica je da je Hrvatska jedna od zemalja sa složenom birokracijom, posebice kad je u pitanju izdavanje dozvola za gradnju. No, to nije izdvojen primjer u ovoj regiji. Primjerice, u Pragu za sve dozvole za neki projekt u gradu treba i do sedam godina.

To znači da svatko tko želi ostvariti neki projekt u ovoj regiji, pa tako i u Hrvatskoj, treba imati srednjoročnu do dugoročnu strategiju. To, s jedne strane, može biti nedostatak, ali s druge strane projektima daje dodanu vrijednost. Također, što se tiče zonskog planiranja, Hrvatska ima vrlo jasna pravila i, ako se shvaćaju i poštuju, proces je mnogo lakši. Primjerice, u našim projektima nikada ne koristimo zemljište do razine od 100 posto onog što je dopušteno i predviđeno planom.

Vjerujemo kako je budućnost u manje izgrađenim projektima, s više zelenih površina, što će klijenti biti spremni platiti. Vjerujemo da će percepcija Hrvatske kao relativno jeftinog tržišta s preizgrađenim zemljištima brzo iščeznuti te da će u narednih pet godina prevladati potražnja za premium nekretninama.

Koliko se, u vašem sektoru, razvoj turističkog, uglavnom sezonskog turizma, razlikuje od poslovnih i stambenih nekretnina?

Hrvatska je specifično tržište. Ovdje čak i stambeni projekti, osobito uz obalu, uvelike ovise o godišnjem dobu i svim aspektima vezanima uz turizam. Dakle, za razliku od Slovačke, ovdje se uvijek mora računati na turističku potražnju koja je prisutna u svim sektorima, pa tako utječu i na segment nekretnina.

Jedan od ključnih elemenata budućeg uspjeha bit će stoga produljenje turističke sezone, s naglaskom na dodatne sadržaje, poput, primjerice, golfa. Uvijek se može izgraditi odmaralište s 5* s golf terenom, no ako destinacija nije „živa“ izvan sezone, to će uvijek biti isključivo ljetno odredište.

Iz tog razloga, u razvoj naših projekata nastojimo uključiti općinu, odnosno lokalnu zajednicu, kako bismo zajednički stvarali sadržaje koji će privlačiti goste tijekom cijele godine. Upravo su ti sadržaji, sa svojim specifičnostima, ključni za kreiranje destinacije koja nije sezonalnog karaktera.

Kakvi projekti u Hrvatskoj su vam najzanimljiviji?

Fokusirani smo na odmarališta koja, također, mogu imati i stambenu namjenu, nekretnine koje se nalaze na plaži, s visokom razinom udobnosti i sigurnosti. Turističke zone savršeno se uklapaju jer imaju nekoliko izravnih prednosti u odnosu na klasična građevinska područja.

Dizajn i koncept projektiraju struka i budući operater, a za razliku od unutar građevinske zone, nekretnine se ne mogu naknadno mijenjati, što svima daje jamstvo da će mjesto desetljećima ostati takvo kako je zamišljeno. Koncept povezanog vlasništva kroz udio u odmaralištu je vrlo uobičajen u karipskim ili azijskim odmaralištima i, iako je potrebno neko vrijeme da se na njega naviknemo, neka su odmarališta već prodana ulagačima i vlasnicima prema takvom konceptu i ne nema nikakvih problema u korištenju.

Također, zainteresirani smo za isporuku održivih i ekološki prihvatljivih rješenja koja će se dugoročno isplatiti, unatoč tome što u početku predstavljaju značajna ulaganja. Danas sve više klijenata želi znati kakav utjecaj njihove nekretnine imaju na okoliš te ćemo im rado predstaviti naša pametna ekološka rješenja.

Kako bi ocijenili interes stranog kapitala općenito za ulaganje u hrvatske nekretnine?

Strani kapital jedan je od ključnih pokretača tržišta u Hrvatskoj. Vjerujem da, koliko god zvučalo nevjerojatno, Hrvatska ima potencijal stvoriti tržište nekretnina otporno na krize u sljedećih 10 godina, a neke od njezinih zona bit će itekako sigurne za ulaganje, kao što je to slučaj u središnjem Londonu ili na Manhattanu, u New Yorku.

Riječ je o lokacijama na kojima su cijene nekretnina stabilne, čak i u vrijeme kada je većina svjetskog tržišta u padu. Ovo govorim na temelju brojnih simulacija s našim savjetnicima, uspoređujući indekse cijena u Zadru i Splitu kroz povijest, zbog čega i vidimo potencijal jačanja Hrvatske na modernom tržištu.

Lokacija, povijest, kultura, gastronomija i priroda hrvatski su glavni aduti. Zato sam uvjeren da će se dogoditi pozitivni pomaci, pri čemu ovdje svakako mislim i na povećanje broja vlasnika nekretnina u sljedećem desetljeću, ali i profil turista koji će sve više trošiti.

Koje ste projekte u Hrvatskoj već započeli i kada planirate realizirate sve najavljene projekte?

Već smo poslali zahtjeve za nekoliko lokacija s određenom razinom dopuštenja za izgradnju na obali u blizini Zadra. Dva naša projekta, koja će na tržištu biti dostupna prije kraja godine, nalaze se na otoku Ugljanu. Riječ je o boutique resortu s 21 ultra luksuznom vilom s privatnom marinom te o odmaralištu s 5* u punom opsegu, kojim će upravljati međunarodni operater.

Oba su projekta jedinstvena i svojim će vlasnicima i gostima ponuditi nekretnine koje su dizajnirali svjetski poznati arhitekti, s naglaskom na holističko luksuzno iskustvo.

Vjerujem da ćemo dati svoj doprinos u stvaranju malo drugačije Hrvatske, koja će moći ponosno stajati u istoj skupini destinacija, kao što je Cote Azzure ili druge vrhunske europske destinacije.

Što su po vama ključne odrednice razvoja nekretninskog tržišta u narednim godinama u Hrvatskoj i CEE?

Hrvatska će se razvijati neovisno o regiji središnje i istočne Europe. Kao što sam ranije istaknuo, većina tržišta u tom dijelu Europe jesu lokalna, ili čak regionalna, ali Hrvatska postaje globalno tržište kada su u pitanju nekretnine. Svjedočimo povećanom interesu ne samo investitora, već i investicijskih kuća.

Ako u obzir uzmete faktor ulaska Hrvatske u Schengen i eurozonu, ovo predviđa rast cijena nekretnina u vašoj zemlji, uz činjenicu da ne postoji nijedna druga zemlja u Europi koja bi bila autentičnija od Hrvatske kada je u pitanju ljetni doživljaj.

Osobno vjerujem da će se u narednim godinama na obali početi pojavljivati golf tereni, a u kombinaciji s drugim sportskim objektima Hrvatska bi mogla postati alternativa za Tursku, posebice kad su u pitanju nogometni kampovi velikih europskih momčadi ili zlatni turniri.

Ovakvi će sadržaji, zajedno s trenutnom potražnjom za “autentičnim iskustvom”, potaknuti promjenu. Možda to još ne znate, ali vjerujte da će sve ovo odrediti budućnost hrvatskog gospodarstva.