Dok kupci već dugo s nevjericom gledaju na cijene nekretnina u oglasnicima, ta uzlazna putanja počela je brinuti i Hrvatsku narodnu banku. U periodičnom “češljanju” rizika koji prijete Savjet HNB-a upire u “visoke i brzo rastuće cijene stambenih nekretnina koje se sve više odvajaju od ekonomskih veličina koje bi ih trebale određivati”. Možda pomalo uvijeno i diplomatski, no to je upozorenje da se na nekretninskom tržištu – napuhuje balon.

Broj transakcija u pandemiji se smanjio, ali su cijene tek blago usporile rast na valu jeftinog novca, državnog subvencioniranja te stabilne razine zaposlenosti i dohodaka. Stambeni krediti ubrzano rastu, a iako se odobravaju uz razborite uvjete kreditiranja “kod dijela kredita su vidljivi povišeni omjeri otplata u odnosu na dohodak, što u nepovoljnim okolnostima može pojačati utjecaje poremećaja na tržištu nekretnina”, napominje središnja banka.

Prelijevanje novca u nekretnine nije fenomen od jučer. Struka već dugo upozorava da je malo prilika za investiranje u drudge klase imovine, tržište kapitala godinama je zamrznuto (a tamo su se mnogi i opekli), kamatne stope gotovo na nuli pa su alternativa – nekretnine.

Uz već poznat snažan rast javnog duga u pandemiji, rizik zombifikacije tvrtki te pritiske na zarade banaka koje u srednjem roku prijete raspoloživosti kredita, za regulatora je nekretninsko tržište otvara nove frontu rizika stabilnom financijskom sustavu.

Na mikro razini, pak, skok cijena običnim građanima zatvara vrata pred idejom vlastitog stana ili kuće, a valovi poremećaja prelijevaju se i na (nikad) uređeno tržište najma što nosi široke društvene implikacije.

Vlasnik Opereta nekretnina Boro Vujović slaže se da cijene rastu, no smatra se ipak ne radi o balonu. “

“Kad je krenula korona očekivao se pad cijena, no potresi su, posebno onaj drugi, doveli do toga da je 20% manje nekretnina na tržištu. Ne vidim da se stvara balon. Cijene rastu zbog povijesno niskih kamatnih stopa, kamata na štednju praktično nema, a cijene građevinskog materijala i sirovina poput željeza i bakra su bitno porasle e pa nabavna vrijednost nekretnina raste”, kaže Vujović.

Ističe da nakon potresa kupci u Zagrebu i dalje zaziru od Donjeg grada i starijih nekretnina u kojima nije korišten armirani beton, a istodobno ne niče puno novogradnji. Prosječna realizirana cijena u Zagrebu je oko 1800 eura po kvadratu, no to je generalizacija, pojedinačne cijene se uvelike razlikuju ovisno o lokaciji.

Na periferiji Zagreba, u kvartovima poput Klare, kvadrat se cijeni 1800 eura, dok se tražena cijena na Trešnjevci penje i na 2800. Realizirane cijene ipak su nešto niže, no ne puno. “Novogradnje se dobro prodaju, a stariji stanovi kako gdje”, dodaje.

U Donjem gradu možete kupiti stan od 70 kvadratnih metara po 2000 eura za kvadrat pa ispada da je skuplja novogradnja na Malešnici, što je donedavno bilo nezamislivo. Vlasnici stanova u centru metropole teško se mire da danas kvadrat vrijedi 2000 eura, a donedavno se prodavao i po 3000 eura”, prepričava Vujović.

Dodaje da se promet nekretninama lani u centru Zagreba gotovo prepolovio u odnosu na 2019. premda se u prva tri mjeseca još odvijao relativno nesmetano. Također, upozorava naš sugovornik, realizirane cijene nekretnina na razini od 1800 eura još se nisu dosegle razinu prije financijske krize 2009. godine od 2000 eura za kvadrat.

“Toliko je nepoznanica da je teško reći kako će se kretati cijene. Zasigurno ne očekujem nikakav pad”, kaže Vujović dodajući da će ovisiti i o turističkoj sezoni. “Ponovi li se prošla godina, sigurno će dio ljudi prodavati nekretnine da smanje dugove, posebno jer polako istječu moratoriji banaka”, napominje.

‘Došlo je do polarizacije’

Ni Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK i direktor agencije Kastel-Zagreb, ne smatra da se na tržištu napuhuje balon.

“Ne vidim na tržištu nešto što bi uzrokovalo problem jer je došlo do polarizacije. Tržište se samo regulira, ne rastu sve cijene, posebno ne starijih nekretnina kojima cijena stagnira ili čak pada. Imamo nekoliko iznimno kvalitetnih projekata u novogradnji gdje cijene dosežu između 4000 i 5000 eura po kvadratu”, kaže.

Prema podacima Porezne uprave lani je u čitavoj Hrvatskoj ostvareno 69.220 transakcija nekretninama, 5150 manje nego godinu prije (i gotovo 82 tisuće manje nego na vrhuncu balona prije financijske krize 2009).

Od toga se lani na stambene nekretnine odnosilo 23.472 transakcije uz godišnji pad prometa od 11,5 posto. U godini pandemije i potresa u metropoli je prodano 8436 stanova, 1119 manje nego u 2019., u Splitu 1992 stana (350 manje), dok je u cijeloj Ličko-senjskoj županiji prodano njih 470 (8 više). Istovremeno, poslovnih prostora prodano je u cijeloj zemlji 1577 (243 manje).

Cijenom kvadrata prednjačile su nekretnine na obali, slijedi Zagreb pa onda ostatak zemlje. Prosječna postignuta cijena stana lani je na obali iznosila 1905 eura, u Zagrebu 1776 eura, dok se u ostatku Hrvatske kvadrat prodavao po prosječno 1618 eura.

Vrijedi primjetiti nastavak raskoraka traženih i realiziranih cijena: tražena cijena stana u 2020. u Hrvatskoj u prosjeku je iznosila 2016 eura (godišnji rast 9%), no realizirana cijena bila je 1618 eura (godišnji rast 6%).

“Potražnja jenjava, dijelom zbog pandemije koju dio gospodarstva prilično osjeća, potom zbog potresa, ali i nerealnih cijena”, napominje Ranilović. Dodaje da je promet nekretninama u prvom kvartalu ove godine još pao pa je broj transakcija u Zagrebu smanjen u odnosu na zadnji kvartal 2020. za 8 posto.

Dio krivice za nered s cijenama na dušu je države, Vladinog modela subvencioniranja stambenih kredita putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN).

Glavne kritike struke idu u smjeru da APN gura sve cijene prema gore, no dok građevinari profitiraju zbog ograničenog obuhvata dio kupaca koji bi riješili stambeno pitanje ostaje kratkih rukava. “APN nije jedini krivac za rast, ali da model može biti bolji, može”, kaže Vujović ističući da u kratkom vremenu trajanja prijava uz nedovoljnu ponudu cijene skaču.

Tako skuplje kvadrate moraju platiti i oni koji bi nekretninu kupili bez kredita, kao i oni koji do njega ne mogu jer u očima banaka nisu kreditno sposobni.

‘Mjera mora biti trajna’

Na istom kolosijeku je i Ranilović koji kaže da sve što nije trajno stvara veliku potražnju u kratkom roku pa su rezultat više cijene.

“Dobro je da država razmišlja o problemu zaustavljanja iseljavanja mladih i rješavanja stambenog pitanja, ali mi smo kao struka nebrojeno puta rekli da se može naći i kvalitetnije rješenje. Socijalno stanovanje mora biti dio stambene politike, ako želite zadržati mlade, posebno obrazovane i one s više djece.

Mjera mora biti trajna i ne ovisiti o kreditima poslovnih banaka jer je pod tim cijenama teško steći nekretnine”, zaključuje Ranilović.