Našavši se na trećem mjestu po rastu broja izdanih građevinskih dozvola u prošloj godini, Hrvatska je među devet zemalja Europe koje su u 2022. zabilježile rast u ovom segmentu i iskaču od prosjeka EU. Naime, nakon povećanja izdanih građevinskih dozvola od prosječnih 15 posto u 2021. godini na krilima optimizma sa slabljenjem pandemije covida, lani je aktivnost na razini EU pala u prosjeku za pet posto, pokazuju podaci Eurostata.

Pad ne čudi

Samo u segmentu stanogradnje dozvole su u EU pale za 4% (-79.100 stanova), nakon povećanja od 16 posto u 2021. godini. U Eurostatu napominju kako je 2021. godina imala izniman rast, kojim je nadoknađena pauza u investiranju za vrijeme
pandemije.

Naime, između 2015. i 2019. broj dozvola rastao je u prosjeku za gotovo šest posto godišnje, tako da su gubici iz 2020. godine nadoknađeni porastom u 2021. Iznad prosjeka predpandemijskog perioda je i 2022. godina, iako slabija od godine ranije – unatoč smanjenju oba pokazatelja, broj dozvola zapravo i dalje je visok. A u usporedbi sa 2021. godinom, lani su građevinske dozvole porasle u devet zemalja EU. Prva je Malta s porastom broja dozvola za 29 posto, slijedi Španjolska sa 28 posto, te Hrvatska sa 21 posto.

Iznad prosjeka su i Slovenija (+17%), Bugarska (+12%), Italija (+8%), Mađarska (+7%), Portugal (+3%) i Francuska (+2%). U ostalim članicama EU smanjenje broja građevinskih dozvola variralo je između -28% u Luksemburgu i -1% u Rumunjskoj. U konzultantskoj kući Colliers ističu da pad građevinske aktivnosti temeljem izdanih dozvola na razini Europe u 2022. ne čudi.

“U 2021. na razini EU bilježio se izraženi skok u graditeljskom sektoru velikim dijelom i kako bi se nadoknadilo značajno usporavanje koje je obilježilo Covid period u 2020. kad je došlo do značajnog pada u svim sektorima gospodarstva. Hrvatska je u 2022. imala značajan rast u pogledu izdanih dozvola, i po broju i po volumenima površina, što ukazuje da smo po svim real estate sektorima u snažnom razvojnom ciklusu”, kaže Vedrana Likan, managing partner u Colliersu.

Dodaje pak da se ni volumeni niti broj dozvola u graditeljstvu u Hrvatskoj još uvijek nisu vratili na period prije velike krize 2008. Istovremeno, cjelokupni investicijski volumeni na transakcijama na našem tržištu u 2022. bili su za 40 posto manji nego u 2021. godini, prvenstveno jer nemamo dovoljno investicijskih proizvoda u nekretninskom biznisu u odnosu na aktivan kapital koji je spreman ići u nekretnine. To znači da svakako treba uvažiti ključne razlike našeg tržišta u odnosu na druga težišta u EU koji su dio ove analize. “Hrvatska je i dalje podrazvijena i nedostaje nam nekretninskih proizvoda u svim segmentima – od stanova, do uredskih zgrada, hotela, logistike… cjelokupni postojeći nekretninski fond je izrazito star (uredske zgrade u Zagrebu su mahom starije od 15 godina) i svakim danom je sve manje adekvatan standardima koje tržište traži. Istovremeno, nedostaje nam greenfield investicija koje će donijeti novu kvalitetu i podići cjelokupni standard nekretninskih proizvoda na višu razinu. Zato građevinsku dinamiku treba gledati ne samo kroz prizmu rasta, već i razvoja”, ističe Vedrana Likan.

Filip Vučagić, direktor i partner u Colliersu dodaje kako se hrvatsko tržište razlikuje i po dinamici korekcija cijena, koja je kod nas puno slabija.

Korekcija uzela zamah

“Na zapadnim, razvijenim tržištima korekcija cijena stambenih i komercijalnih nekretnina već je uzela zamah. Zdravija tržišta imaju elastične cijene i relativno brzo se prilagođavaju ekonomskim ciklusima, umjesto da tržište ostane ‘zamrznuto’ ili sa vrlo malim volumenima jer prodavatelji ne žele prihvatiti niže cijene, a kupci nisu spremni plaćati iste jer su makroekonomska klima i očekivanja negativna”, tvrdi Vučagić.

Zbog toga što potražnja slabi i ne mogu se ostvariti rekordne cijene (i ciljane zarade) slabi interes developera. pa tako pada i broj zahtjeva za građevinskim dozvolama, dodaje.

“Na hrvatskom tržištu, zbog stabilne i rastuće potražnje te slabe ponude novih i kvalitetnih nekretnina, zahtjevi za građevinskim dozvolama rastu, a cijene se puno sporije i slabije korigiraju. S jedne strane imamo pozitivne efekte koji dolaze od turističke sezone, još uvijek raspoloživog i relativno jeftinog novca, ograničene ponude nekretnina, dok suprotni pritisci dolaze od makroekonomskih i geopolitičkih neizvjesnosti, negativnih pritisaka na financijske kondicije te inflacije”, kaže Vučagić.

U Colliersu stoga predviđaju smanjene volumene i određene korekcije cijena za manje atraktivne, te stabilne cijene ili minimalne korekcije te
umjeren interes za kvalitetne nekretnine.