Nakon što se s krizom prije čitavog desetljeća nekretninski balon rasprsnuo, cijene potonule i potegle ka dnu građevinski sektor, trebalo je punih šest godina da bi se trend okrenuo. Blagi rast odnedavno je ubrzao, sve je češća bojazan da cijene izmiču kontroli i da se na tržištu ponovno stvara balon.

Gotovo preko noći opet je postalo "normalno" da se cijena kvadrata stana u Zagrebu prodaje iznad 2000 eura, a na pojedinim ekskluzivnim lokacijama, poput Bundeka gdje se smjestila Američka škola, bude i iznad 3000 eura. Iskustva agenata za nekretnine, koji najbolje "opipavaju bilo" interakcije ponude i potražnje, govore da se stanovi veličine do 40 kvadrata nerijetko prodaju u roku nekoliko sati, oni do 55 kvadrata u roku nekoliko tjedana, a sve iznad toga čeka dogovor kupca i prodavatelja značajno dulje. 

Indeks cijena
Indeks cijena stambenih objekata na razini Hrvatske porastao je u prva tri mjeseca ove godine 3,5 posto u odnosu na prethodno tromjesečje, a na godišnjoj razini 7,4 posto, najnovije su brojke državnih statističara. Rast u ovoj godini dogodio se isključivo u Zagrebu i na obali, dok je u ostatku zemlje zabilježen pad cijena (-1,4%). Do kraja ožujka zagrebačke cijene kvadrata porasle su 4,3 posto, a jadranske 4,6 posto na kvartalnoj razini – najbrže od početka velike krize, primjećuju analitičari Raiffeisen banke. 

"Više tromjesečne stope rasta u Gradu Zagrebu zabilježene su krajem 2006., a na Jadranu tijekom drugog tromjesečja 2007.", kažu. Da je oporavak iznimno selektivan ilustrira to što ovisi o lokaciji i kvaliteti objekta. Nove građevine zabilježile su razmjerno snažnih 7,4 posto rasta, najviše otkad je dostupna statistika. I postojećim objektima već treći uzastopni kvartal rastu cijene, no ipak umjerenijih 3 posto u prva tri ovogodišnja mjeseca.

Zagrijavanje tržišta posebno je očito gledaju li se promjene na godišnjoj razini.  Na razini cijele Hrvatske rast je iznosio 7,4 posto, s tim da najviše godišnje stope rasta bilježi Zagreb s dvoznamenkastim plusem, čak 11,4 posto. Dakle, ako je kvadrat prošlog proljeća stajao 2000 eura, prije tri mjeseca njegova je cijena u prosjeku bila 228 eura viša, a prosječni stan od 50 kvadrata skuplji 11.400 eura, gotovo 85.000 kuna. Cijene na Jadranu porasle su usporedo s porastom na razini cijele Hrvatske, dok su u ostalim dijelovima Hrvatske u 365 dana rast dosegao jedva jedan posto.

"Rast cijena stambenih objekata posljedica je povratka optimizma među potrošačima i povećane potražnje unatoč činjenici da je 90 posto hrvatskih kućanstava živi u objektima koji su njihovo vlasništvo", smatraju u RBA. Osim optimizma i "povijesne sklonosti" nekretninama, u toj banci skok potražnje vide u razmjerno visokoj sklonosti kućanstava k iznajmljivanju s ciljem povećanja raspoloživog dohotka. Sklonosti rentnoj ekonomiji, da pristojno nazovemo stvari pravim imenom, pogoduje povijesno jeftin novac što s jedne strane motivira na nova zaduženja, a s druge na čuvanje novca u bankama čije kamatne stope na štednju u ovom trenutku nisu dovoljne ni da pokriju ono što nagrize inflacija. Stoga je očekivano da se dio novca slije u kupnju stambenih nekretnina.  

Troškovi i plaće
Boro Vujović, vlasnik Opereta nekretnina i dopredsjednik Udruženja poslovanja nekretninama pri HGK smatra da je teško jednoznačno reći stvara li se na tržištu balon ili ne.  "U smislu asocijacije da će balon pući i sa sobom povući druge, mislim da to nije realno. Kad gledamo neke cijene su na razinama iz 2007. i 2008., ali su danas visine plaća i troškovi gradnje drugačiji pa ove cijene nisu ni približno na onim razinama", kaže. Oko 60 posto njihovih kupaca plaća 'kešom', seleći novac iz štednje u bankama. Dok se prije desetak godinama kupovalo na dug u punom iznosu, danas se kupci zadužuju u prosjeku 50 do 60 posto potrebnog iznosa, a ostatak podmiruju iz vlastita sredstava.

Vujović ističe da je izvjesno kako trend ne može trajati unedogled. "Mislim da smo blizu ili već dostigli plafon. Sad se u Zagrebu realizirana cijena kreće oko 1800 do 2000 eura po kvadratu, no to je kod nas u agenciji jer nemamo puno novogradnji. Cijene su posljedica činjenice da se dugo nije gradilo, tržište je bilo gladno novih stanova, a država je pokrenula program subvencioniranja. U međuvremenu se dosta toga izgradilo, a uz to se bazen kupaca, od kojih glavninu čine domaći, lagano prazni", kaže Vujović. 

Na pitanje stvara li se na tržištu nekretnina balon, savjetnik na Ekonomskom institutu Željko Lovrinčević nema dvojbi.  "Da, i to je vrlo opasno. Dok cijene nekretnina rastu zahvaljujući špekulativnoj potražnji, efekti se prelijevaju se na ostatak ekonomije stvarajući nove neravnoteže. Raste cijena najma što otvara  problem mobilnosti radne snage. Zaposlenici čije plaće ne prate rast najamnina, a riječ je o cijelim pojedinim zvanjima, dolaze u situacije da ne mogu plaćati stanove u Zagrebu i većim gradovima. Tu je problem i smještaja studenata u pojedinim gradovima, kao i smještaja starijih osoba u okolnostima nedostatka domova – ukratko; svih građana bez vlastite nekretnine", kaže Lovrinčević.

Štednja se prelijeva isključivo u nekretnine jer se, za razliku od drugih zemalja, u Hrvatskoj nisu razvile alternative ulaganja ostale klase imovine, poput tržišta kapitala, zlata, poljoprivrednog zemljišta, investicijskih fondova. S tom razlikom da se u odnosu na prethodni balon danas većinom ne kupuje zbog potreba obitelji već je to čista investicijska,  špekulativna priča. Lovrinčević smatra da je država u potpunosti podbacila godinama ne uspjevši ponuditi ijednu kvalitetnu kompaniju za uvrštenje na burzi, a koja bi mogla privući dio slobodne štednje. Uz tržište kapitala, po njemu je nužno razviti ostale klase imovine da jer bi to povećalo diverzifikaciju. To znači suspendirati porez na kapitalnu dobit te porez na kamatu štediša što bi donekle moglo relaksirati transakcijski trošak u ta ulaganja. 

"Država mora adresirati pitanje tog balona. Misao vodilja u poreznoj reformi trebalo bi biti kako obeshrabriti priljev kapitala na tržište nekretnina i istodobno ohrabriti priljev na sva ostala tržišta i klase imovine. U poreznom smislu tu je nezaobilazan porez na nekretnine pri čemu nije samo stvar otvaranja prostora da se rastereti rad već alat kako se ne bi stvarao nekretninski balon i poticale špekulacije. Izlišno je smanjivanje opće stope PDV-a s 25 na 24 posto jer nema strukturne snage ispraviti neravnoteže, to mogu učiniti samo drugi porezi", zaključuje Lovrinčević.  

Niže cijene
"Treba istaknuti da su cijene još u prosjeku 5,3 posto niže u usporedbi s prosječnom razinom iz 2008. Promatrano po lokaciji, jedino je Jadran dosegnuo prosječnu cijenu iz 2018. budući da su cijene u toj regiji više 0,3%. Cijene stanova u Zagrebu niže su za 5,3% dok je u ostatku Hrvatske prosječna cijena stambenih objekata niža za visokih 14,3% u odnosu na prosječne cijene stambenih objekata 2008.", podcrtavaju u RBA.  Trenutne prognoze iscrtavaju sliku u kojoj se makroekonomske okolnosti pa ni uvjeti na tržištu nekretnina neće bitnije mijenjati, a u kombinaciji s višim troškovima gradnje realno je očekivati nastavak pritiska na rast cijena, čak iznad onog koji se dogodio prošle godine. "Tijekom 2020. očekujemo nastavak rasta, ali uz umjereniju stopu od oko 5 posto", kažu u RBA, uz ogradu da će to, jasno, ovisiti o lokaciji i kvaliteti objekta.

Državne subvencije

'Potresli su plitko tržište'
Premda se vladajući hvale s programom državnog subvencioniranja cijena nekretnina, čija najnovija runda kreće u rujnu, kao socijalnom mjerom ona je, smatraju stručnjaci, samo izazvala potrese na plitkom tržištu. "Mi smo kao Udruženje od prvog bili protiv, i dalje držimo da je to glavni okidač za rast cijena jer je program ograničen na kratki period u kojem podigne cijene i jednom kad one dosegnu višu razinu na njoj ostaju zacementirane", kaže vlasnik Operete.