Unatoč višegodišnjem trendu rasta cijena stambenih nekretnina, u Hrvatskoj one, u cjelini gledano, još nisu promijenile predznak, ali već dosta dugo vremena prisutan pad broja transakcija odražava postepenu stabilizaciju.

Uz nastavak rasta cijena stambenih nekretnina, ali po znatno umjerenijim stopama nego prijašnjih godina, tržište nekretnina ove godine obilježava i nastavak trenda pada broja kupoprodajnih transakcija.

Već prošle godine kod stanova/apartmana i kuća zabilježeno je oko 2500 kupoprodajnih transakcija manje nego prethodne godine (33,2 naspram 35,7 tisuća), pri čemu je kod stanova zabilježen pad za oko dvije tisuće (s više od 30,6 na 28,6 tisuća).

U prvom polugodištu ove godine, pak, realizirano je 13.339 kupoprodaja stanova, što je u odnosu na isto razdoblje prošle godine (s 13.825 transakcija) za gotovo petstotinjak manje, a u usporedbi s prvih šest mjeseci pretprošle godine za gotovo 1900 manje.

Kad je riječ o kućama, najnoviji podaci Porezne uprave pokazuju da je do sredine ove godine realizirano 1946 kupoprodaja. Imajući u vidu da je tijekom cijele 2023. evidentirano 4660, prema svemu sudeći ove je godine (nakon prošle u kojoj ih je kupljeno/prodano desetak posto manje nego 2022.) izgledno je daljnje smanjenje broja kupoprodaja.

Povišen omjer cijena i dohotka
Računajući sve vrsta nekretnina u prometu, u prvom polugodištu njihov broj premašio je 61,4 tisuće, što je približno dinamika koja je na tragu ostvarenja u protekle dvije godine – i lani i preklani evidentirano ih je po nešto više od 137,3 tisuća.

Ostaje primijetiti da je npr. broj kupoprodaja poljoprivrednog zemljišta nakon lanjskih nešto više od 29,2 tisuće do sredine ove godine dosegnuo nešto manje od 14,8 tisuća.

Isto tako, kad su posrijedi građevinska zemljišta trenutna dinamika s 12 tisuća kupoprodaja u pola godine nešto je slabija u odnosu na ukupno 24,8 tisuća zaključenih tijekom prošle godine, ali ostaje vidjeti hoće li takva kretanja obilježiti i ostatak godine.

Komentirajući izglede domaćeg tržišta stambenih nekretnina, analitičari hrvatske narodne banke nedavno su konstatirali kako se ono nalazi “u zreloj fazi ekspanzije obilježenoj nastavkom smanjivanja broja transakcija i postupnim usporavanjem rasta cijena”.

Razni pokazatelji odnosa cijena stambenih nekretnina i njihovih makroekonomskih odrednica i dalje su, kažu, na povišenim razinama, iako su vidljive i naznake njihove stabilizacije. Uz ostalo, u HNB-u ističu kako se “donekle smanjio jaz omjera cijena stambenih nekretnina i dohotka kućanstava u odnosu na dugoročni trend, iako je taj omjer još visok”.

Istodobno je povišen omjer rate kredita i raspoloživog dohotka, koji se malo povećao u uvjetima rasta kamatnih stopa, a porastao je i omjer cijena nekretnina i troška gradnje, koji se ujedno vratio iznad dugoročnog trenda.

Stručnjaci središnje banke navode i kako kontinuirano povišena razina cijena nekretnina u odnosu na njihove makroekonomske odrednice “povećava vjerojatnost materijalizacije rizika u obliku pada cijena kao i intenziteta mogućeg pada cijena”.

Takav bi preokret na tržištu moglo potaknuti naglo smanjenje potražnje pod utjecajem nepovoljnih gospodarskih ili financijskih šokova, ističu, ali napominju da je i bez takvih šokova vidljivo slabljenje potražnje za stambenim nekretninama.

Osjetljivost na poremećaje
Ono je osobito izraženo u segmentu inozemne potražnje, ali nakon završetka programa subvencioniranja stambenih kredita donekle je oslabjela i domaća potražnja.

Kad je riječ o poslovnim nekretninama, tržište je i dalje u uzlaznoj fazi ciklusa, ali je i ranjivo. “Pad stope slobodnih kapaciteta uredskih prostora i blagi porast zakupnina u svim segmentima pružaju povoljnu sliku izgleda tržišta poslovnih nekretnina, ali tržište je i dalje razmjerno plitko i slabo likvidno, što jača osjetljivost na potencijalne šokove koji mogu dovesti do poremećaja u poslovanju poduzeća čiji prihodi ovise o kretanjima na tržištu, kao i do znatnog pada cijena poslovnih nekretnina”, ocjenjuju u središnjoj banci.